Арендный карантин. Плюсы и минусы для предпринимателей
Беспрецедентные ограничительные меры, принятые государством в целях борьбы с распространением коронавирусной инфекции COVID-19, напрямую затронули множество компаний. Ограничения коснулись в том числе тех, кто осуществляет свою деятельность в арендованных зданиях и помещениях. Чтобы снизить потери арендаторов Правительство и Президент предусмотрели ряд мер поддержки.
Сначала предпринимателям дали возможность отсрочить уплату арендных платежей за пользование государственным имуществом (Распоряжение Правительства от 19.03.2020 № 670-р «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства»). Позднее Президент подписал Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», далее — закон № 98. Данный закон касается и договоров аренды частного имущества. Принятые властями решения демонстрируют небывалое вмешательство публичной власти в гражданско-правовые отношения частных лиц, последствия которого для гражданского оборота пока трудно оценить. В частности, арендаторы недвижимости, которые пострадали от пандемии, вправе требовать от арендодателя, даже если это частное лицо, отсрочку уплаты арендных платежей, а в некоторых случаях, уменьшения размера арендной платы за 2020 год (ч. 1, 3 ст. 19 Закона № 98).
Для арендаторов также существует проблема — льготой смогут воспользоваться не все. Кроме того, задолженность все равно придется оплатить.
Сначала предпринимателям дали возможность отсрочить уплату арендных платежей за пользование государственным имуществом (Распоряжение Правительства от 19.03.2020 № 670-р «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства»). Позднее Президент подписал Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», далее — закон № 98. Данный закон касается и договоров аренды частного имущества. Принятые властями решения демонстрируют небывалое вмешательство публичной власти в гражданско-правовые отношения частных лиц, последствия которого для гражданского оборота пока трудно оценить. В частности, арендаторы недвижимости, которые пострадали от пандемии, вправе требовать от арендодателя, даже если это частное лицо, отсрочку уплаты арендных платежей, а в некоторых случаях, уменьшения размера арендной платы за 2020 год (ч. 1, 3 ст. 19 Закона № 98).
Для арендаторов также существует проблема — льготой смогут воспользоваться не все. Кроме того, задолженность все равно придется оплатить.
Подробнее о минусах и плюсах арендного карантина - читайте в статье.
Отсрочка по уплате арендных платежей
Арендатор вправе обратиться с просьбой об отсрочке внесения арендной платы. В таком случае арендодатель обязан заключить с ним соглашение об этом (ч.1 ст. 19 Закона № 98). При этом арендатор освобождается от ответственности за неуплату арендных платежей в период отсрочки.
Однако подобное правовое регулирование вызывает вопросы с точки зрения соответствия его общим принципам гражданского права: принципу свободы договора и его обязательности, принципу равенства участников гражданских правоотношений. В данном случае законодатель своей волей полностью переносит связанные с пандемией риски арендатора на арендодателя, что вряд ли обеспечивает баланс интересов сторон договора. Конституционный Суд неоднократно отмечал, что свобода договора, как и иные конституционные права и свободы, может быть ограничена федеральным законом. Но это можно сделать только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Кроме того, такие ограничения должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными и соразмерными (постановления КС от 18.07.2003 № 14-П, от 23.01.2007 № 1-П, от 12.07.2007 № 10-П, от 28.01.2010 № 2-П, от 16.07.2018 № 32-П).
Минусы для арендатора. Воспользоваться правом на отсрочку уплаты платежей смогут не все арендаторы. Эта мера поддержки распространяется только на юридических лиц и ИП, которые осуществляют деятельность в отраслях, наиболее пострадавших в результате распространения коронавируса (определены постановлением Правительства от 03.04.2020 № 434). Кроме того, договор аренды должен быть заключен до введения органами государственной власти субъектов РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в связи с коронавирусной инфекцией. Такие требования установило Правительство в постановлении от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», далее — постановление № 439.
Также в этом документе прописали, что отсрочку в размере всей арендной платы, предусмотренной договором, арендодатель должен предоставить только на период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Когда действие особого режима закончится, арендатор может рассчитывать на отсрочку только половины суммы арендной платы, сроком до 1 октября 2020 года. Задолженность, которая образовалась таким образом, необходимо погасить в период с 1 января 2021 года до 1 января 2023 года равными платежами, не более половины ежемесячной арендной платы по договору, не чаще одного раза в месяц. При этом отсрочка не распространяется на платежи за коммунальные услуги, которые арендатор должен вносить в обычном порядке.
Минусы для арендодателя. Предусмотренная законом № 98 отсрочка фактически лишает арендодателей доходов от аренды на полгода. При этом в качестве поддержки арендодателей в период кризиса Правительство лишь упоминает о неких временных послаблениях в уплате налога на имущество, земельного налога и арендной платы за публичную землю. Причем в постановлении № 439 это сформулировано в виде рекомендаций региональным властям. Федеральный законодатель не устанавливает никаких гарантий или условий такой поддержки. Поэтому утверждать, что предоставленные арендодателям льготы в денежном выражении соразмерны их фактическим финансовым потерям, по меньшей мере преждевременно.
Уклонение от заключения соглашения об отсрочке грозит арендодателю судебным разбирательством. Арендатор вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению такого соглашения (п. 38 постановления Пленума ВС от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»). Арбитражный суд при рассмотрении такого спора в условиях существующего правового регулирования, скорее всего, встанет на сторону арендатора.
По этой причине арендодателям следует учитывать новую обстановку при коммерческом планировании в текущем году, а также изучить льготы, предоставляемые арендодателям в соответствующем регионе. Если потери окажутся непосильными, то можно попробовать досрочно расторгнуть договор аренды в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК). Однако необходимо иметь в виду, что судебная практика по применению данной статьи Гражданского кодекса до настоящего времени остается весьма противоречивой.
Однако подобное правовое регулирование вызывает вопросы с точки зрения соответствия его общим принципам гражданского права: принципу свободы договора и его обязательности, принципу равенства участников гражданских правоотношений. В данном случае законодатель своей волей полностью переносит связанные с пандемией риски арендатора на арендодателя, что вряд ли обеспечивает баланс интересов сторон договора. Конституционный Суд неоднократно отмечал, что свобода договора, как и иные конституционные права и свободы, может быть ограничена федеральным законом. Но это можно сделать только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Кроме того, такие ограничения должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными и соразмерными (постановления КС от 18.07.2003 № 14-П, от 23.01.2007 № 1-П, от 12.07.2007 № 10-П, от 28.01.2010 № 2-П, от 16.07.2018 № 32-П).
Минусы для арендатора. Воспользоваться правом на отсрочку уплаты платежей смогут не все арендаторы. Эта мера поддержки распространяется только на юридических лиц и ИП, которые осуществляют деятельность в отраслях, наиболее пострадавших в результате распространения коронавируса (определены постановлением Правительства от 03.04.2020 № 434). Кроме того, договор аренды должен быть заключен до введения органами государственной власти субъектов РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в связи с коронавирусной инфекцией. Такие требования установило Правительство в постановлении от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», далее — постановление № 439.
Также в этом документе прописали, что отсрочку в размере всей арендной платы, предусмотренной договором, арендодатель должен предоставить только на период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Когда действие особого режима закончится, арендатор может рассчитывать на отсрочку только половины суммы арендной платы, сроком до 1 октября 2020 года. Задолженность, которая образовалась таким образом, необходимо погасить в период с 1 января 2021 года до 1 января 2023 года равными платежами, не более половины ежемесячной арендной платы по договору, не чаще одного раза в месяц. При этом отсрочка не распространяется на платежи за коммунальные услуги, которые арендатор должен вносить в обычном порядке.
Минусы для арендодателя. Предусмотренная законом № 98 отсрочка фактически лишает арендодателей доходов от аренды на полгода. При этом в качестве поддержки арендодателей в период кризиса Правительство лишь упоминает о неких временных послаблениях в уплате налога на имущество, земельного налога и арендной платы за публичную землю. Причем в постановлении № 439 это сформулировано в виде рекомендаций региональным властям. Федеральный законодатель не устанавливает никаких гарантий или условий такой поддержки. Поэтому утверждать, что предоставленные арендодателям льготы в денежном выражении соразмерны их фактическим финансовым потерям, по меньшей мере преждевременно.
Уклонение от заключения соглашения об отсрочке грозит арендодателю судебным разбирательством. Арендатор вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению такого соглашения (п. 38 постановления Пленума ВС от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»). Арбитражный суд при рассмотрении такого спора в условиях существующего правового регулирования, скорее всего, встанет на сторону арендатора.
По этой причине арендодателям следует учитывать новую обстановку при коммерческом планировании в текущем году, а также изучить льготы, предоставляемые арендодателям в соответствующем регионе. Если потери окажутся непосильными, то можно попробовать досрочно расторгнуть договор аренды в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК). Однако необходимо иметь в виду, что судебная практика по применению данной статьи Гражданского кодекса до настоящего времени остается весьма противоречивой.
Уменьшение арендной платы
Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в случае невозможности использования имущества в связи с предпринимаемыми государством мерами по борьбе с пандемией. Такая возможность предусмотрена в части 3 статьи 19 закона № 98. Однако не вполне ясно, что понимается под невозможностью использования имущества. Также законодатель не установил границы и условия уменьшения арендной платы, что может создать проблемы на практике.
Минусы для арендатора. Арендатор не сможет рассчитывать на уменьшение арендной платы, если он продолжает свою деятельность в помещении, пусть и в урезанном виде. Так, арендатор может изменить порядок обслуживания клиентов и продолжить работу. Например, арендатор помещения под ресторан может продолжить обслуживать клиентов, если организует доставку. Это значит, что в арендуемом помещении продолжает работать кухня. Поэтому в данном случае арендатор может требовать только отсрочки уплаты арендных платежей в соответствии с частью 1 статьи 19 закона № 98. Если арендатор в такой ситуации полностью закрыл ресторан, хотя имел возможность просто изменить условия работы, то прекращение им деятельности может быть расценено как его собственное коммерческое решение. В таком случае арендатору также может быть отказано в уменьшении арендной платы. Теоретически данную логику можно применить и к иным видам деятельности, ограниченным в связи с пандемией. Например, в закрытом для посетителей магазине одежды продолжает храниться товар, в кинотеатре или любом ином объекте также остается имущество арендатора. Следовательно, какое-то ограниченное использование арендованного помещения всегда имеет место, пока оно не освобождено арендатором и не возвращено арендодателю. То есть, арендатору необходимо обосновать и доказать факт невозможности использования арендованного имущества.
Минусы для арендодателя. Если коммерческая деятельность арендатора в связи с решением властей по факту приостановлена, арендодателю будет довольно сложно опровергнуть довод о невозможности использования арендованного помещения. Даже когда в помещении остается имущество арендатора. Ведь хранение — это не та цель использования арендованного помещения, на которую вправе был рассчитывать арендатор при заключении договора. Особенно, если в договоре назначение арендованного имущества четко прописано. Дополнительные вопросы создает отсутствие критериев уменьшения арендной платы.
Минусы для арендатора. Арендатор не сможет рассчитывать на уменьшение арендной платы, если он продолжает свою деятельность в помещении, пусть и в урезанном виде. Так, арендатор может изменить порядок обслуживания клиентов и продолжить работу. Например, арендатор помещения под ресторан может продолжить обслуживать клиентов, если организует доставку. Это значит, что в арендуемом помещении продолжает работать кухня. Поэтому в данном случае арендатор может требовать только отсрочки уплаты арендных платежей в соответствии с частью 1 статьи 19 закона № 98. Если арендатор в такой ситуации полностью закрыл ресторан, хотя имел возможность просто изменить условия работы, то прекращение им деятельности может быть расценено как его собственное коммерческое решение. В таком случае арендатору также может быть отказано в уменьшении арендной платы. Теоретически данную логику можно применить и к иным видам деятельности, ограниченным в связи с пандемией. Например, в закрытом для посетителей магазине одежды продолжает храниться товар, в кинотеатре или любом ином объекте также остается имущество арендатора. Следовательно, какое-то ограниченное использование арендованного помещения всегда имеет место, пока оно не освобождено арендатором и не возвращено арендодателю. То есть, арендатору необходимо обосновать и доказать факт невозможности использования арендованного имущества.
Минусы для арендодателя. Если коммерческая деятельность арендатора в связи с решением властей по факту приостановлена, арендодателю будет довольно сложно опровергнуть довод о невозможности использования арендованного помещения. Даже когда в помещении остается имущество арендатора. Ведь хранение — это не та цель использования арендованного помещения, на которую вправе был рассчитывать арендатор при заключении договора. Особенно, если в договоре назначение арендованного имущества четко прописано. Дополнительные вопросы создает отсутствие критериев уменьшения арендной платы.
Полностью освободиться от платы за аренду не получится
Когда использование объекта аренды в определенных договором целях невозможно по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, арендатор освобождается от уплаты арендной платы за этот период. На допустимость такого подхода указывал Верховный Суд (п. 4 Обзора судебной практики ВС № 2 за 2015 год, утв. Президиумом ВС от 26.06.2015). Аналогичные выводы содержатся в целом ряде судебных актов, например, п. 5 Обзора судебной практики ВС № 3 за 2017, утв. Президиумом ВС от 12.07.2017, постановлениях АС Дальневосточного округа от 15.05.2018 № Ф03-824/2018 по делу № А73-8485/2017; от 09.09.2014 № Ф03-3907/2014 по делу № А73-14050/2013.
Однако данная позиция судов была сформирована по спорам, где невозможность использования арендованного имущества была связана с тем или иным изменением характеристик самого объекта аренды: по вине арендодателя, по вине третьих лиц либо в силу воздействия случайных обстоятельств. Но в период пандемии качества объекта аренды не меняются. Приостановление его использования вызвано исключительно той деятельностью, которую в нем ведет арендатор. В этой связи более обоснованным выглядит не полное освобождение арендатора от арендной платы на время действия ограничительных мер, а уменьшение ее размера, как это буквально и указано в части 3 статьи 19 закона № 98.
Конкретную сумму уменьшения стороны могут определить своим соглашением, а в случае спора — передать данный вопрос на рассмотрение суда. При этом суд встанет перед сложной задачей определения баланса интересов сторон с учетом всех фактических обстоятельств конкретного дела. В данной категории дел может оказаться полезным опыт судебного применения пункта 4 статьи 614 ГК. В этой норме законодатель установил право арендатора требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Однако данная позиция судов была сформирована по спорам, где невозможность использования арендованного имущества была связана с тем или иным изменением характеристик самого объекта аренды: по вине арендодателя, по вине третьих лиц либо в силу воздействия случайных обстоятельств. Но в период пандемии качества объекта аренды не меняются. Приостановление его использования вызвано исключительно той деятельностью, которую в нем ведет арендатор. В этой связи более обоснованным выглядит не полное освобождение арендатора от арендной платы на время действия ограничительных мер, а уменьшение ее размера, как это буквально и указано в части 3 статьи 19 закона № 98.
Конкретную сумму уменьшения стороны могут определить своим соглашением, а в случае спора — передать данный вопрос на рассмотрение суда. При этом суд встанет перед сложной задачей определения баланса интересов сторон с учетом всех фактических обстоятельств конкретного дела. В данной категории дел может оказаться полезным опыт судебного применения пункта 4 статьи 614 ГК. В этой норме законодатель установил право арендатора требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Источник: Корпоративный юрист, № 4
Если Вы заметили ошибку или опечатку, выделите ее и нажмите CTRL+Q
