1 февраля 2024 г. вступили в силу изменения, касающиеся установления границ населённых пунктов, границ территориальных зон и внесения сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)
Соответствующий федеральный закон № 438-ФЗ, принятый 4 августа 2023 г., вносит поправки:
-
в Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ);
-
в Земельный кодекс РФ (ЗК РФ);
-
в Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; и
-
в некоторые иные федеральные законы.
Чтобы устранить пересечение границ населенных пунктов (НП), территориальных зон с границами земельных участков в ГрК РФ предусмотрен упрощенный порядок внесения изменений в документы территориального планирования и градостроительного зонирования (без проведения общественных обсуждений или публичных слушаний). Уполномоченный орган субъекта РФ может установить, что такие изменения вносятся без согласования уполномоченного органа субъекта РФ и органов местного самоуправления на соответствующей территории.
Кроме того, принятые поправки позволят регистрирующему органу самостоятельно изменять сведения о границах населенных пунктов, а также о границах территориальных зон при выявлении пересечения с границами земельных участков с целью приведения их в соответствие со сведениями о границах земельных участков, содержащихся в ЕГРН. При внесении данных в ЕГРН границы НП и территориальных зон устанавливаются по границам земельных участков. Следует отметить, что ранее наличие такого пересечения препятствовало внесению указанных сведений в реестр.
В описанной ситуации Росреестр направляет предложения об изменении описания местоположения границ НП или территориальной зоны в орган государственной власти или орган местного самоуправления, утвердившие документ территориального планирования муниципального образования или правила землепользования и застройки и установившие границы НП, территориальной зоны соответственно.
Изменения, внесенные в ЗК РФ, позволяют образовывать земельные участки, границы которых пересекают границы территориальных зон, лесничеств, если образование участка происходит в целях осуществления пользования недрами, строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов, их неотъемлемых технологических частей, гидротехнических сооружений, а также строительства водохранилищ, иных искусственных водных объектов.
Также срок рассмотрения заявления об исправлении реестровой ошибки в ЕГРН сокращён с 3 до 1 месяца. По результатам исправления реестровой ошибки допускается увеличение площади земельного участка не более чем на 10% или ее уменьшение не более чем на 5% относительно площади земельного участка, сведения о которой содержатся в ЕГРН. Напомним, что под реестровой ошибкой в ЕГРН понимается ошибка, допущенная в документе, на основании которого в ЕГРН внесены неправильные сведения.
Рекомендации
Как следует из пояснительной записки к законопроекту, принятие закона продиктовано стремлением устранить препятствия для внесения в ЕГРН сведений о границах НП и территориальных зон и внести в ЕГРН данные о всех границах НП и территориальных зон (сейчас показатель внесенных данных не достигает и 50 %). В целом, новеллы направлены на более эффективную актуализацию сведений ЕГРН.
Федеральный закон от 4 августа 2023 г. № 438-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Правила подготовки документации по планировке территории установили на федеральном уровне
7 февраля 2024 г. опубликовано постановление Правительства РФ от 2 февраля 2024 г. № 112 которым утверждены:
-
правила подготовки документации по планировке территории (ДПТ), подготовка которой осуществляется по решению органов исполнительной власти и местного самоуправления;
-
правила подготовки и утверждения проекта планировки территории в отношении территорий исторических поселений федерального и регионального значения.
Правительственное постановление устанавливает единые требования к процедурам подготовки, утверждения и внесения изменений в ДПТ, принимаемую на федеральном, региональном и местном уровнях.
Документ содержит рекомендуемую форму задания на разработку проекта планировки территории и правила её заполнения.
Утвержденные Постановлением № 112 правила подготовки ДПТ вступили в силу 1 сентября 2024 г.
Рекомендации
Напомним, что ранее правила подготовки ДПТ утверждались на уровне субъекта РФ или муниципального образования. Однако 1 сентября 2023 г. со вступлением в силу Федерального закона от 10 июля 2023 г. № 305-ФЗ утратили силу положения ст. 45 ГрК РФ, закреплявшие соответствующие полномочия за субъектами РФ или муниципальными образованиями.
Действовавшее ранее регулирование приводило к тому, что инвесторы и застройщики в каждом населенном пункте или регионе сталкивались с различными требованиями органов власти, связанными со сроками подготовки ДПТ, набором необходимых материалов и документов и т.д.
Вместо этого в настоящее время ч. 18 ст. 45 ГрК РФ предусматривает, что Правительство РФ устанавливает единый порядок подготовки ДПТ, подготовка которой осуществляется на основании решений уполномоченных федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления.
Рекомендуем застройщикам и инвесторам ознакомиться с комментируемым постановлением и учитывать его положения в своей деятельности.
Вступили в силу изменения в Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ), изменяющие процедуру перепланировки и изменения назначения помещений
Изменения, внесенные в ЖК РФ Федеральным законом от 19 декабря 2023 г. № 608-ФЗ, изменяют процедуру перевода помещения из жилого в нежилое (и наоборот).
По новым правилам окончание процедуры перевода связано со внесением соответствующих сведений в ЕГРН. Ранее перевод помещения из жилого в нежилое (и наоборот) считался завершенным с момента выдачи (направления) решения о таком переводе собственнику помещения.
Таким образом, теперь собственник помещения сможет использовать его в соответствии с измененным назначением с даты внесения соответствующих изменений в ЕГРН.
Также на законодательном уровне уточнено понятие «перепланировка». Ранее согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ под перепланировкой считалось любое изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт помещения.
Согласно новой редакции нормы, перепланировкой считается:
- изменение границ и (или) площади помещения;
- образование новых помещений, в том числе при объединении смежных квартир;
- изменение внутренней планировки помещения (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения).
Установлено, что перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения ЕГРН о границах и (или) площади помещения, а также осуществления кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на них.
Изменилась и процедура согласования перепланировки. Теперь для завершения перепланировки заинтересованному лицу необходимо направить уведомление в орган местного самоуправления, приложив к нему технический паспорт перепланированного помещения. В срок, не превышающий 35 календарных дней, орган местного самоуправления должен направить в Росреестр необходимый комплект документов для внесения новых сведений о помещении в ЕГРН.
Рекомендации
Изменения, главным образом, направлены на устранение неопределённости в вопросе о том, когда считается завершенной процедура изменения назначения помещения с жилого на нежилое, что имеет определяющее значение для целей налогообложения. В зависимости от назначения помещения определяется налоговая база для исчисления налога на имущество.
Уточнение понятия перепланировки, а также указание в законе на обязанность актуализировать сведения о перепланированном помещении в ЕГРН, вероятно, призваны стимулировать собственников соблюдать предписанную законом процедуру проведения перепланировки.
КС РФ вновь подтвердил компетенцию третейских судов на рассмотрение споров о правах на недвижимость
Конституционный Суд РФ принял постановление, направленное на разрешение противоречий по вопросу арбитрабельности споров в сфере недвижимости между третейскими и государственными судами.
В рассматриваемом деле заявительница не смогла получить исполнительный лист на принудительное исполнение решения третейского суда о разделе земельного участка и признании права собственности на часть участка, поскольку спор касался недвижимости и государственный суд усомнился в его подведомственности третейскому суду.
Конституционный Суд РФ напомнил о возможности рассмотрения споров о правах на недвижимость в порядке третейского разбирательства и выдаче исполнительного листа по таким делам.
В 2022 году третейский суд разрешил спор о разделе земельного участка и признании права собственности на часть участка, после чего заявительница обратилась в государственный суд за исполнительным листом.
Однако, районный суд отказался выдавать исполнительный лист на принудительное исполнение такого решения, ссылаясь на то, что рассмотрение вопроса о праве собственности на недвижимое имущество относится к исключительной компетенции государственных судов и разрешение спора третейским судом противоречит основополагающим принципам российского права.
Заявительница обжаловала решение районного суда, однако кассационный суд общей юрисдикции поддержал решение первой инстанции, а в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ («ВС РФ») было отказано как судьей ВС РФ, так и заместителем Председателя ВС РФ.
Постановление Конституционного Суда РФ значительно повышает правовую определенность в вопросах разграничения компетенции. В частности, постановление Конституционного Суда РФ содержит следующие разъяснения.
-
П. 5.1 ч. 2 ст.14 федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» прямо предусматривает, что основанием для регистрации прав на недвижимость могут быть решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами.
-
Споры хоть и связанные с недвижимостью, но одновременно относящиеся к категориям, которые неподведомственны третейскому суду в соответствии с ч. 2 ст. 22.1 Гражданского процессуального кодекса РФ или иными федеральными законами (например, если объект недвижимости является предметом наследственного спора, спора о приватизации или спора, вытекающего из договора о выполнении подрядных работ для государственных либо муниципальных нужд) – не могут быть рассмотрены в порядке третейского разбирательства.
-
Государственные суды вправе отказать в выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда, влекущее регистрацию прав, в таких случаях, как:
- динамика спорного обязательства зависит от выполнения публично-правовой функции (например, изменения органом власти вида разрешенного использования земельного участка);
- явно недобросовестное поведение сторон и их попытка создать видимость частноправового спора.
Рекомендации
Конституционный Суд РФ в мотивировочной части своего Постановления указывает, что государственная регистрация не влияет на природу спора о недвижимости, поскольку она не является элементом данного правоотношения. Публично-правовой аспект будет возникать только после того, как государственные суды признают результаты этого спора.
Конституционный Суд РФ настаивает на допустимости разрешения споров о недвижимости третейскими судами, подчеркнув, что последние являются одной из форм защиты гражданских прав и прямо предусмотрено законодательством РФ. Вместе с тем, в связи с риском отмены решения третейского суда или отказе в выдаче исполнительного листа по таким решениям рекомендуем обратить внимание на характер возможного гражданско-правового спора перед тем, как предусматривать его разрешение в порядке третейского разбирательства.
С 1 января 2026 г. решения о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимость можно будет обжаловать в досудебном порядке
22 июля 2024 г. опубликован Федеральный закон от 22 июля 2024 г. № 207-ФЗ, который вносит соответствующие изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости».
Для обжалования решений государственного регистратора лицу необходимо будет обратиться с заявлением в специальные апелляционные комиссии. Состав и порядок их формирования также отражены в законе.
Срок для обжалования составляет 15 рабочих дней с даты принятия решения о приостановлении. Подать заявление можно будет:
-
лично или по почте с описью вложения и уведомлением о вручении;
-
в электронной форме.
Прибегнуть к досудебному обжалованию смогут заявители, их представители, а также кадастровый инженер, подготовивший межевой план, технический план, карту-план территории или акт обследования, либо организация-работодатель такого кадастрового инженера.
На рассмотрение заявления комиссии отводится 15 рабочих дней со дня его поступления. В случае удовлетворения решение комиссии станет основанием для отмены приостановки и для повторного рассмотрения просьбы зарегистрировать права на недвижимость.
Рекомендации
По мнению инициаторов изменений, закон должен снизить нагрузку на судебную систему. Вместе с тем, досудебный порядок не является обязательным, то есть заявитель может обращаться за оспариванием решения о приостановлении сразу в суд, минуя апелляционную комиссию.
Напомним, что действующее регулирование не предусматривает возможности обжалования только решения о приостановлении государственной регистрации прав. Существующий досудебный порядок обжалования применяется к решениям о приостановлении государственного кадастрового учета, а также государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.
Опыт применения досудебного порядка обжалования в его текущем виде свидетельствует о его невысокой эффективности. Зачастую государственный регистратор указывает несколько оснований для приостановления кадастрового учета, и оспорить все их в комиссии удается нечасто. Кроме того, комиссия может, рассмотрев пакет документов повторно, выявить новые основания для приостановления и, тем самым, признать обоснованным решение регистратора о приостановлении.
Арендные платежи за публичные земли унифицируют
Опубликован закон о едином порядке определения платы за аренду публичных земельных участков.
Закон предусматривает, что размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, будет определяться на основании кадастровой стоимости соответствующих земельных участков.
Из этого общего правила будут исключения, в частности:
- при заключении договора аренды земельного участка на аукционе размер арендной платы будет определяться на аукционе;
- при заключении договора аренды земельного участка под объектом культурного наследия, приватизированного при продаже на конкурсе в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ, ставка арендной платы будет составлять один рубль в течение срока выполнения условий конкурса.
Изменения вступят в силу 01 января 2026 г. и будут применяться к договорам аренды, заключенным после этой даты.
Рекомендации
Определение размера арендной платы по договорам аренды публичных земельных участков в виде процента от его кадастровой стоимости можно назвать довольно распространенной практикой.
Вместе с тем в ряде субъектов РФ можно встретить иные способы определения ставки. Так, в Санкт-Петербурге размер арендной платы по договорам аренды земельных участков определяется путем умножения базовой ставки арендной платы за 1 кв. м в год на площадь земельного участка и применимые к земельному участку коэффициенты.
Чтобы обратиться в суд, придется сначала обжаловать отказ в выдаче ряда разрешений в сфере строительства на «Госуслугах»
21 августа 2024 г. опубликовано распоряжение Правительства РФ от 17 августа 2024 г. № 2229-р.
В соответствии с ним с 1 сентября 2024 г. введена обязательная досудебная процедура обжалования для отказов в выдаче ряда разрешений. В утверждённый перечень вошли наиболее востребованные у заявителей виды разрешений, включая следующие:
- разрешение на строительство и ввод объектов в эксплуатацию;
- государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий;
- решение о предоставлении водного объекта в пользование;
- лицензия на пользование недрами.
Если заявитель пожелает оспорить отказ уполномоченного органа в выдаче указанных разрешительных документов, сначала ему потребуется подать жалобу через портал «Госуслуги».
Порядок такого обжалования установлен ст. 11.4 Федерального закона от 27 июля 2010 г. № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» (Закон № 210-ФЗ).
Жалоба подается в течение 30 календарных дней со дня, когда заявитель узнал или должен был узнать о нарушении своих прав. В случае пропуска этого срока по уважительной причине он может быть восстановлен. Соответствующее ходатайство нужно направить вместе с жалобой.
У ведомства есть 15 рабочих дней на рассмотрение жалобы, если более короткий срок не установлен Правительством РФ. Этот срок приостанавливается, если ведомство запрашивает у заявителя дополнительные документы и информацию.
Также ведомство может оставить поданную жалобу без рассмотрения. В этом случае досудебный порядок не считается соблюденным.
Рекомендации
Изначально норма об обязательном досудебном обжаловании появилась в декабре 2023 г. в ст. 11.4 Закона № 210-ФЗ. Она распространялась на обжалование отказов в сфере лицензирования, а с 1 января 2028 г. должна была быть распространена на прочие виды разрешительной деятельности. При этом Правительству РФ было предоставлено право установить более ранний срок для отдельных видов разрешительной деятельности, которым оно воспользовалось.
В пояснительной записке к законопроекту, которым внесены изменения в Закон № 210-ФЗ, отмечено, что внедрение такого механизма должно обеспечить существенное снижение нагрузки на суды, так как досудебное обжалование станет обязательным для многих востребованных бизнесом разрешительных видов деятельности.
Возможность досудебного обжалования уже реализована на портале «Госуслуги». С середины 2023 г. она стала в режиме эксперимента доступна для обжалования решений контрольных органов в сфере выдачи лицензий и разрешений. В 2023 г. поступило чуть больше 300 таких обращений, в среднем срок рассмотрения жалоб составил 9 дней.
Вместе с тем, на сегодняшний день информация о результативности досудебного обжалования отсутствует. В связи с принятием распоряжения рекомендуем компаниям, работающим в сфере строительства, ознакомиться с перечнем, содержащимся в правительственном распоряжении, и подавать жалобы на отказы через портал «Госуслуги», когда это необходимо.
Распоряжение Правительства Российской Федерации от 17 августа 2024 г. № 2229-р
Все договоры дарения недвижимости нужно будет нотариально удостоверять
Вступил в силу закон, который вносит изменения в ст. 574 Гражданского кодекса РФ и устанавливает, что любой договор дарения недвижимости должен быть нотариально удостоверен.
Рекомендации
Теперь необходимо обращаться к нотариусу за заключением договора дарения недвижимости. Последний обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон. При несоблюдении нотариальной формы договор дарения будет являться ничтожным.
Законопроект внесло законодательное собрание респ. Башкортостан. При этом его первоначальная версия предусматривала обязательное участие нотариуса только в случае дарения между лицами, не состоящими в близком родстве. Это объяснялось необходимостью бороться с практикой заключения подобных сделок гражданами из социально незащищенных групп, которые не вполне понимают последствия такой сделки и зачастую становятся жертвами мошенников.
Однако ко второму чтению указание на отсутствие родства пропало из законопроекта в связи с позицией Правительства РФ, указавшего в своем отзыве, что установление исключений для разных категорий субъектов нарушает принцип равенства перед законом.
Федеральный закон от 13.12.2024 № 459-ФЗ "О внесении изменения в статью 574 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации"
Опубликован закон об обязанности собственников использовать земельные участки
Изменения вносятся в ЗК РФ, а также в Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд».
Новые правила будут применяться к земельным участкам из состава населенных пунктов, а также к садовым и огородным земельным участкам независимо от их принадлежности к какой-либо категории земель (Участки).
Законом вводится понятие «освоение земельного участка», под которым понимается выполнение правообладателем земельного участка мероприятий по приведению Участка
в состояние, пригодное для его использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
Кроме того, законом вводится срок для освоения Участка, который составляет 3 года, за исключением случаев, когда для освоения Участка необходимо провести его рекультивацию.
Правительство РФ в дальнейшем определит перечень признаков неосвоения Участков.
Правообладатель Участка обязан приступить к его использованию в соответствии его с назначением разрешенным использованием сразу после приобретения прав на него. Если же требуется провести мероприятия по освоению Участка, то он должен приступить к его использованию не позднее трех лет с даты приобретения прав.
Напомним, что ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ предусматривает ответственность за неиспользование земельных участков, предназначенных для определенных целей. К таким целям относятся:
- жилищное строительство;
- садоводство, огородничество.
При этом ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ применяется только в случаях, когда обязанность использовать земельный участок предусмотрена федеральным законом.
Указанное правонарушение влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка:
- на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 20 000 рублей;
- на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 50 000 рублей;
- на юридических лиц - от 3 до 5 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 400 000 рублей.
Если кадастровая стоимость земельного участка не определена, размер штрафа составит:
- для граждан - от 20 000 до 50 000 рублей;
- для должностных лиц - от 50 000 до 100 000 рублей;
- для юридических лиц - от 400 000 до 700 000 рублей.
Кроме того, ст. 284 ГК РФ предусматривает возможность изъятия у собственника земельного участка в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет.
Невыполнение или несвоевременное выполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению также влечет наложение административного штрафа. Его сумма может составлять до 400 000 рублей (ч. 4 ст. 8.8 КоАП).
Изменения вступят в силу 1 марта 2025 года.
Рекомендации
Рекомендуем правообладателям земельных участков ознакомиться с законом и учесть его в дальнейшей работе.
Приняты законы об ограничении ответственности застройщиков перед дольщиками
1 сентября 2024 г. вступил в силу Федеральный закон от 8 августа 2024 г. № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Закон).
Напомним, что до его вступления в силу застройщик нес «двойную ответственность»: как в соответствии с Законом РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (Закон о защите прав потребителей), так и согласно положениям Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.
Закон предусматривает сокращение размера неустойки за несвоевременное устранение недостатков в квартире, которая взыскивается с девелопера в пользу покупателя. Если жилье приобреталось для личных нужд, она составит 1/150 ставки рефинансирования Центробанка в день от стоимости понесенных расходов, а если для предпринимательских целей — 1/300 ставки ЦБ в день.
Ранее неустойка за указанное нарушение начислялась в размере 1% за каждый день просрочки в соответствии с п.1 ст. 23 Закона О защите прав потребителей, предусматривающего ответственность за нарушение установленных законом сроков удовлетворения требований потребителя.
Кроме того, снижен и размер штрафа в пользу дольщиков от сумм, присужденных им за нарушение договорных обязательств. Ранее дольщики при удовлетворении их требований к застройщику могли рассчитывать на применение Закона о защите прав потребителей, согласно которому размер штрафа составляет 50% от присужденной суммы. Согласно вступившему в силу Закону, теперь размер штрафа составляет 5%.
Также снижен с пяти до трех лет гарантийный срок для квартир в новостройках, в течение которого застройщик несет перед собственниками жилых помещений ответственность за ненадлежащее качество таких помещений.
С 1 марта 2025 г. вступит в силу закон, позволяющий застройщикам использовать собственные стандарты качества отделки квартир вместо требований технических регламентов, несоответствие которым сейчас позволяет дольщикам взыскивать компенсацию за недостатки в отделке. При этом сумма, которую сможет взыскать дольщик в случае несоответствия отделки квартиры стандартам застройщика, не должна превышать 3% от цены договора.
Рекомендации
Принятые законы призваны снизить финансовую нагрузку на девелоперов. Рекомендуем застройщикам ознакомиться с новым регулированием и учитывать его в своей деятельности.
Федеральный закон от 08 августа 2024 г. № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Федеральный закон от 26 декабря 2024 г. № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
