Планируемые изменения законодательства. Преимущественное право покупки
Правительство внесло в Госдуму законопроект о преимущественном праве покупки доли банкрота в праве общей долевой собственности
Правительство РФ внесло в Госдуму законопроект о внесении изменений в ст. 250 «Преимущественное право покупки» Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).
Изменения подробным образом описывают процедуру реализации преимущественного права покупки при продаже доли банкрота в праве общей долевой собственности на торгах. В соответствии с изменениями порядок реализации преимущественного права покупки доли будет выглядеть следующим образом:
-
Доля банкрота выставляется на торги, которые проводятся по общим правилам.
-
После завершения торгов у долевых сособственников появляется право в течение 10 рабочих дней заключить договор купли-продажи доли по цене, сформированной по результатам торгов. Это может быть как цена, предложенная победителем торгов, так и начальная цена, если торги были признаны несостоявшимися.
-
Если несколько участников долевой собственности желают воспользоваться своим преимущественным правом, то приобретение ими такой доли производится пропорционально имеющимся у них долям.
Организатор публичных торгов будет обязан включать в извещение о проведении публичных торгов информацию о наличии у участников долевой собственности преимущественного права покупки продаваемой доли. Также организатор публичных торгов обязан извещать сособственников о намерении продать долю с публичных торгов.
Рекомендации
Как указано в пояснительной записке к законопроекту, в соответствии с действующим законодательством преимущественное право покупки продаваемой доли не распространяется на случаи продажи с публичных торгов. Комментируемый законопроект призван снять данное ограничение.
Изменения законодательства. Экспертиза проектной документации
Минстрой России издал указ об утверждении перечня НПА, содержащих обязательные требования к проектной документации и результатам инженерных изыскания
Документы, содержащиеся в перечне Минстроя, содержат обязательные требования, соблюдение которых проверяется в рамках государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.
На данный момент перечень содержит один документ: постановление Правительства РФ от 5 марта 2007 г. № 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий» (Постановление № 145).
Рекомендации
Обращаем внимание, что в соответствии с положениями комментируемого документа, обязательные требования содержит не весь документ, а лишь отдельные его пункты: 14, 16, 23 и 24.
Планируемые изменения законодательства. Капитальный ремонт линейных объектов
Планируется, что Правительство получит право разрабатывать типовые условия договоров о реконструкции и капремонте линейных объектов
Соответствующие изменения предлагается внести в ст. 52.2 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ), которая посвящена вопросам реконструкции и капитального ремонта линейных объектов в связи с планируемыми реконструкцией и ремонтом:
-
объектов транспортной инфраструктуры федерального, регионального и местного значения (при наличии утвержденного проекта планировки территории);
-
многоквартирных жилых домов, домов блокированной застройки и необходимой для их функционирования коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры, если при этом меняется местоположение существующих линейных объектов.
Реконструкция или капитальный ремонт линейного объекта в указанных случаях осуществляются в соответствии с договором, который правообладатель линейного объекта заключает с застройщиком или техническим заказчиком. Договор должен содержать условия, указанные в ст. 52.2 ГрК РФ.
Подготовленные Минстроем поправки в ст. 52.2 ГрК РФ наделяют Правительство РФ полномочиями устанавливать типовые условия такого договора.
Если поправки будут приняты, то указанные реконструкция, капитальный ремонт линейных объектов, а также архитектурно-строительное проектирование, осуществляемое в целях таких реконструкции или капитального ремонта, будут выполняться на основании утверждённых Правительством типовых условий договоров, подлежащих применению в отношениях между правообладателем существующего линейного объекта и застройщиком или техническим заказчиком.
В случае принятия законопроект вступит в силу с 1 сентября 2024 г.
Рекомендации
Необходимость принятия законопроекта обосновывается тем, что застройщик, которому требуется вынести существующие линейные объекты из пятна застройки, вынужден договариваться об этом с их владельцами (чаще всего это сетевые организации). При этом сетевые организации предлагают застройщикам заключать соглашения о возмещении их финансовых потерь в связи с выносом сетей на условиях, невыгодных для застройщиков.
Предполагается, что разработанный Минстроем законопроект поможет сократить затраты застройщика на вынос инженерных сетей из пятна застройки, установив обязательные для применения условия соглашений с правообладателями линейных объектов.
В настоящее время законопроект проходит публичные обсуждения, которые продлятся до 8 декабря 2023 г.
Планируемые изменения законодательства. Регистрация сведений о проживающих лицах
Минстрой РФ подготовил законопроект о внесении в ЕГРН информации о проживающих лицах в квартире
Сообщается, что законопроект, разработанный Минстроем РФ, касается членов семьи собственников приватизированных и кооперативных квартир.
Он предусматривает, что в ЕГРН будут вносится сведения о бывших членах семьи собственника, если они отказались от приватизации, но дали согласие на ее осуществление. В этом случае у них возникает самостоятельное право пользования данным жилым помещением.
Также ЕГРН будет содержать информацию о проживающих в кооперативной квартире членах семьи собственника.
Законопроект направлен на обеспечение прозрачности информации о правах третьих лиц в случае отчуждения квартиры. Сейчас нередки случаи, когда покупатель не может узнать о существовании третьих лиц, сохраняющих право пользования приобретаемой им квартирой.
Рекомендации
Законопроект разработан в развитие правовой позиции Конституционного Суда РФ, сформулированной, например, в Постановлении Конституционного Суда РФ от 24 марта 2015 г. № 5-П «По делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в связи с жалобой гражданина А.М. Богатырева».
А.М. Богатырев приобрел на публичных торгах трехкомнатную квартиру в Санкт-Петербурге, заложенную по договору займа. В судебном порядке он добился выселения собственников квартиры, не вернувших заем – супругов Тарановых. Однако суды отказались выселять из квартиры дочь Тарановых и двух ее детей, поскольку в 90-х гг. они были включены в ордер на предоставление спорной квартиры в доме жилищно-строительного кооператива, поэтому сохранили право пользования этим жилым помещением.
В указанном постановлении КС РФ предписал законодателю разработать механизм, который обеспечивал бы баланс прав и законных интересов членов семьи прежнего собственника отчуждаемого жилого помещения и приобретателя данного жилого помещения.
Отметим, что текст законопроекта пока не опубликован, поэтому сейчас существует ряд вопросов о порядке реализации его положений: будет ли соответствующая информация вноситься в ЕГРН автоматически или для этого потребуется заявление заинтересованного лица. Также остается неясным, сохранит ли член семьи собственника право пользования квартирой, если данные не будут внесены в ЕГРН.
Мы будем следить за дальнейшей судьбой законодательной инициативы.
Источник: В ЕГРН внесут данные о пользующихся квартирой наравне с собственником лицах
Судебная практика. Охранные зоны объектов электросетевого хозяйства
Верховный Суд РФ указал на неправомерность произвольного запрета на размещение зданий и сооружений в охранной зоне объектов электросетевого хозяйства (дело № А41-31486/2022 по заявлению ООО «Новоконт»)
Администрация городского округа Химки Московской области сдала земельный участок в аренду ООО «Инвест групп». Впоследствии право аренды было передано ООО «Новоконт», которое разместило на земельном участке автомойку.
Автомойка оказалась полностью расположена в 25-метровой охранной зоне линии электропередачи, принадлежащей ПАО «Россети Московский Регион», которое обратилось в суд с иском о сносе автомойки.
Суды трёх инстанций удовлетворили требование о сносе автомойки. При этом они ссылались на запрет размещения таких сооружений, установленный, по мнению судов, правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утверждённых постановлением Правительства РФ от 24 февраля 2009 г. № 160 (Правила).
Верховный Суд РФ не согласился с выводами нижестоящих инстанций и указал, что содержащийся в Правилах запрет на размещение сооружений в охранных зонах, применимый к спорным правоотношениям, не носит безусловный характер. В подобных случаях размещение объектов возможно с письменного решения о согласовании размещения сетевой организацией.
В то же время сетевая организация не вправе отказать в выдаче такого решения произвольно, она должна обосновать и аргументировать причины такого отказа. В согласовании размещения объекта может быть отказано, если он:
-
обладает признаками гаража либо стоянки машин;
-
приводит к большому скоплению людей и создаёт угрозу жизни либо здоровью неопределённого круга лиц;
-
препятствует доступу к объектам электросетевого хозяйства.
Вышеуказанные обстоятельства не были исследованы судами нижестоящих инстанций, в связи с чем дело было направлено на новое рассмотрение.
Рекомендации
В комментируемом деле Верховный Суд РФ подтвердил сложившуюся практику по недопущению произвольного запрета размещения сооружений в границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства.
Обращаем внимание на распределение бремени доказывания по данной категории дел. На владельца объекта электросетевого хозяйства возлагается обязанность доказать не только факт возведения сооружения в охранной зоне без соответствующего согласования, но и создание таким объектом препятствий для доступа к объектам электросетевого хозяйства или угрозы жизни либо здоровью неопределенного круга лиц.
Судебная практика. Срок исковой давности для зачета встречных требований
Верховный суд разобрался в деле об определении момента начала течения срока исковой давности (дело № А40-256590/2021 по заявлению ООО «Ивэлектроналадка»)
АО «Ивэлектроналадка» (Истец, Подрядчик) заключило с АО «Специализированная электросетевая сервисная компания Единой национальной электрической сети» (Ответчик, Заказчик) договор подряда на выполнение работ по корректировке рабочей документации и на осуществление авторского надзора на объекте.
Заказчик не оплатил выполненные работы, поэтому Подрядчик обратился в суд с иском о взыскании соответствующей оплаты.
Заказчик требований не признал и указал на произведённый зачёт встречного требования об уплате неустойки, начисленной за нарушение Подрядчиком сроков выполнения работ.
Суды трёх инстанций удовлетворили иск частично, отклонив доводы Подрядчика о том, что Заказчик заявил о зачете за пределами срока исковой давности.
С нижестоящими судами не согласился Верховный Суд РФ.
Коллегия судей указала, что стороны предусмотрели в договоре, что Подрядчик обязуется сдать результаты работ в срок до 31 августа 2018 г. Заказчик, заявляя о зачёте, указал, что результат работ был передан ему лишь 2 августа 2019 г., поэтому Подрядчик обязан заплатить неустойку за период с 1 сентября 2018 г. по 2 августа 2019 г. за просрочку выполнения работ. В обоснование своей позиции Заказчик ссылался на подписанный сторонами акт сдачи-приёмки рабочей документации от 2 августа 2019 г.
Между тем, как указал Верховный Суд РФ, нижестоящие суды не дали оценки доводам Подрядчика о том, что акт от 2 августа 2019 г. является повторным, подписанным в связи с изменением размера НДС с 18% на 20%. Фактически работы были переданы 10 декабря 2018 г., что подтверждается актом сдачи-приемки рабочей документации, направленным в адрес Заказчика. Мотивированного отказа от его подписания Заказчик не направлял.
Таким образом, в отношении неустойки, начисленной за период с 1 сентября по 10 декабря 2018 г., трёхлетний срок исковой давности истек в 2021 г. Ответчик же заявил о зачёте только 13 января 2022 г., то есть за пределами срока исковой давности.
С учетом изложенного Верховный Суд РФ направил дело на новое рассмотрение, указав на необходимость полного исследования всех обстоятельств дела, включая начальную дату течения срока исковой давности и трехлетний период, предшествующий дате заявления о зачете.
Рекомендации
При направлении контрагенту заявление о зачёте встречных требований необходимо учитывать, что о зачете необходимо заявлять в пределах срока исковой давности. В противном случае суд не признает зачет состоявшимся.
Также заказчикам следует помнить о том, что работы будут считаться принятыми, если заказчик, получивший от подрядчика акт приема-передачи работ, не возразил против его подписания с указанием мотивов в срок, установленный договором подряда.
