Недвижимость и строительство: MustRead от 26 августа 2024 г.

Изменения законодательства. Предоставление земельных участков

Арендные платежи за публичные земли унифицируют

Опубликован закон о едином порядке определения платы за аренду публичных земельных участков.

Закон предусматривает, что размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, будет определяться на основании кадастровой стоимости соответствующих земельных участков.

Из этого общего правила будут исключения, в частностиУказанные положения предусмотрены и в действующей редакции Земельного Кодекса РФ.
:

• при заключении договора аренды земельного участка на аукционе размер арендной платы будет определяться на аукционе;

• при заключении договора аренды земельного участка под объектом культурного наследия, приватизированного при продаже на конкурсе в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ, ставка арендной платы будет составлять один рубльЭто правило не применяется, если приватизируемый объект культурного наследия находится в собственности Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя (п. 7 ст. 29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»).
  

•  в течение срока выполнения условий конкурса.

Изменения вступят в силу 01 января 2026 г. и будут применяться к договорам аренды, заключенным после этой даты.

Изменения законодательства. Предоставление земельных участков

Подготовка схемы расположения земельного участка без кадастрового инженера

С 1 января 2025 г. вступят в силу изменения в порядок подготовки схем расположения земельных участков. Закон, предусматривающий соответствующие изменения, подписан Президентом РФ 8 августа.

Напомним, что схема расположения земельного участка (Схема) требуется для образования земельного участка, находящегося в публичной собственности. Подготовка Схемы может осуществляться, например, лицом, заинтересованным в предоставлении земельного участка на основании аукциона, или лицом, имеющим право на предоставление земельного участка без торгов.

Для подготовки Схемы заинтересованное лицо может привлечь кадастрового инженера. В то же время оно может подготовить схему самостоятельно с использованием сервисов Росреестра и иных программных средств.

Внесенные изменения же предусматривают, что заинтересованные лица при самостоятельной подготовке Схем должны будут пользоваться федеральной государственной географической информационной системой, обеспечивающей функционирование национальной системы пространственных данных, или иных технологических и программных средств (сокращенно ФГИС ЕЦП НСПД).

В системе граждане и юридические лица смогут найти пространственные данные и иные сведения, необходимые для подготовки Схем.

Порядок использования ФГИС ЕЦП НСПД должно будет утвердить Правительство РФ.

Изменения законодательства. Выдача разрешительной документации

Чтобы обратиться в суд, придется сначала обжаловать отказ в выдаче разрешения на «Госуслугах»

21 августа 2024 г. опубликовано распоряжение Правительства РФ от 17 августа 2024 г. № 2229-р.

В соответствии с ним с 1 сентября 2024 г. вводится обязательная досудебная процедура обжалования для отказов в выдаче ряда разрешений. В утверждённый перечень вошли наиболее востребованные у заявителей виды разрешений, включая следующие:

• разрешение на строительство и ввод объектов в эксплуатацию;

• государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий;

• решение о предоставлении водного объекта в пользование;

• лицензия на пользование недрами.

Если заявитель пожелает оспорить отказ уполномоченного органа в выдаче указанных разрешительных документов, сначала ему потребуется подать жалобу через портал «Госуслуги».

Порядок такого обжалования установлен ст. 11.4 Федерального закона от 27 июля 2010 г. № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» (Закон № 210-ФЗ).

Жалоба подается в течение 30 календарных дней со дня, когда заявитель узнал или должен был узнать о нарушении своих прав. В случае пропуска этого срока по уважительной причине он может быть восстановлен. Соответствующее ходатайство нужно направить вместе с жалобой.

У ведомства есть 15 рабочих дней на рассмотрение жалобы, если более короткий срок не установлен Правительством РФ. Этот срок приостанавливается, если ведомство запрашивает у заявителя дополнительные документы и информацию.

Также ведомство может оставить поданную жалобу без рассмотрения. В этом случае досудебный порядок не считается соблюденным.

Судебная практика. Установление границ земельных участков

Верховный суд РФ разобрался в споре об установлении границы земельного участка

Спор инициировал индивидуальный предприниматель Подусков А.Е. (ИП Подусков), которому принадлежало машино-место в многофункциональном комплексе апартаментов и машино-мест (МФК). Он счел, что ЕГРН содержит неверные данные о местоположении границы земельного участка под МФК со смежным земельным участком, на котором находится многоквартирный дом (МКД).

Земельный участок под МФК изначально предоставлялся государственному унитарному предприятию «Опытный завод № 408 Федеральной авиационной службы» (Завод). С 1990-х годов территория Завода была отгорожена железобетонным забором. Впоследствии сменилось несколько арендаторов земельного участка, однако забор сохранился.

Полагая, что граница земельного участка в ЕГРН должна быть установлена в соответствии с его фактической границей на местности, которая совпадает с указанным забором, ИП Подусков подал иск к ТСЖ «Триумф-Палас», которое управляет соседним земельным участком, находящимся в общей собственности жильцов МКД.

Суды первой и апелляционной инстанции удовлетворили требования ИП Подускова, однако кассация отменила судебные акты, указав, что он не является правообладателем земельного участка под МФК, в то время как требование об установлении границ земельного участка может быть заявлено лишь его законным владельцем

ВС РФ не согласился с этим выводом, указав, что к ИП Подускову как собственнику машино-места, расположенного в нежилом здании МФК, перешло право пользования земельным участком в том же объеме, которым пользовался предыдущий землепользователь - застройщик МФК (ст. 552 ГК РФ). Более того, в деле участвовало товарищество собственников недвижимости «Студия 8», образованное для управления общим имуществом МФК. Поэтому ВС РФ пришел к выводу, что отказывать в иске на этом основании было неправильно.

ВС РФ также упрекнул суды в том, что они не исследовали договоры аренды с предыдущими арендаторами земельного участка под МФК, договоры купли-продажи недвижимости, акты приема-передачи и иные документы, из которых можно было бы понять, где проходили границы земельного участка, и в каком объеме приобрели права пользования собственники нежилых помещений в МФК. В результате дело было направлено на новое рассмотрение.

Правоприменительная практика. Экспертиза проектной документации

Минстрой назвал грубые нарушения при направлении проектной документации на экспертизу

Как следует из опубликованного письма Минстроя, источником сведений о грубых нарушениях в проектной документации стали материалы, полученные от ФАУ «Главгосэкспертиза России». Среди упомянутых Минстроем нарушений можно выделить следующие:

• отсутствие в направляемых документах идентификационных сведений о главных инженерах и главных архитекторах проектов, сведения о которых включены в национальный реестр специалистов, имеющих право работать в области изысканий, проектирования (НРС);

• утверждение проектной документации сотрудником субподрядной организации, а не генеральным проектировщиком;

• непредставление или неполное представление исходно-разрешительной документации, что является нарушением действующего законодательства о государственных закупках и в случае возникновения претензий к проектной документации делает невозможным получение компенсации убытков и возмещение вреда заказчику или организации, которая впоследствии будет эксплуатировать построенный объект.

Минстрой разъяснил, что указанные нарушения могут не только повлечь увеличение срока проведения экспертизы проектной документации, но и стать поводом для обращения в правоохранительные органы и исключения допустившего нарушения специалиста из НРС.