Ужесточены правила перевода сельскохозяйственных земель в другие категории
1 апреля 2025 г. опубликован Федеральный закон от 1 апреля 2025 г. № 52-ФЗ, который вводит обязательное согласование перевода сельскохозяйственных земель в другие категории с Министерством сельского хозяйства РФ (Минсельхоз). Теперь изменение категории таких земель возможно только с согласия Минсельхоза и при условии принятия специального нормативного акта законодательным органом субъекта РФ.
Ранее перевод земель из одной категории в другую осуществлялся органами исполнительной власти регионов без обязательного согласования с Минсельхозом.
Закон предусматривает следующую процедуру: исполнительный орган субъекта РФ, получивший ходатайство о переводе сельскохозяйственных земель в другую категорию, должен в течение месяца направить предложение губернатору, а после его согласия и положительного заключения Минсельхоза вопрос рассматривается законодательным органом региона.
Закон также уточняет случаи, при которых допускается перевод сельхозземель в другие категории. Это возможно в следующих случаях:
-
при непригодности земель для сельхозпроизводства;
-
при создании особо охраняемых природных территорий;
-
при изменении границ населённых пунктов;
-
при строительстве объектов государственного или местного значения;
-
при добыче полезных ископаемых, кроме общераспространённых.
В законе установлен запрет на изъятие сельхозземель для государственных и муниципальных нужд с целью добычи общераспространённых полезных ископаемых, а также на перевод особо ценных сельскохозяйственных угодий в другие категории. Исключение сделано до 31 декабря 2033 г. для реализации приоритетных проектов модернизации и расширения инфраструктуры.
Закон вступит в силу с 1 марта 2026 г., за исключением отдельных положений с иными сроками начала действия.
Рекомендации
Основная цель закона — сохранить площадь сельскохозяйственных земель и обеспечить их рациональное использование в интересах продовольственной безопасности.
Новый закон вводит принцип «двух ключей», направленный на предотвращение дальнейшего сокращения сельскохозяйственных угодий и исключение злоупотреблений при переводе земель, находящихся в государственной, муниципальной, а также частной собственности.
Региональные и местные власти смогут привлекать ППК «Роскадастр» для более эффективного распоряжения земельными участками
Госдума приняла в первом чтении правительственный законопроект о внесении изменений в статью 4 Федерального закона от 30 декабря 2021 г. № 448-ФЗ «О публично-правовой компании «Роскадастр» и отдельные законодательные акты РФ.
Законопроект предусматривает возможность заключения соглашений между органами власти субъектов РФ, муниципальных образований и публично-правовой компанией «Роскадастр» (Роскадастр). Предметом таких соглашений будет выявление и систематизация данных об объектах недвижимости, сведения о которых отсутствуют в ЕГРН.
Роскадастр сможет, например, выявлять земельные участки, пригодные для вовлечения в экономический оборот, и иные объекты, права на которые не зарегистрированы.
Роскадастр также получит возможность готовить документы для образования и предоставления земельных участков, в том числе для их реализации через аукционы.
В случае принятия законопроекта изменения вступят в силу 1 июля 2025 г.
Рекомендации
Документ разработан в целях исполнения указания Президента и направлен на повышение эффективности управления недвижимостью и сокращение числа земельных участков с неуточненными границами.
Инициатива направлена на увеличение доходов бюджетов за счёт налогов, арендных платежей и продажи земли, а также вовлечение в оборот неиспользуемых участков. Кроме того, ожидается повышение полноты и достоверности сведений в ЕГРН.
В пояснительной записке отмечается, что у региональных и муниципальных органов зачастую нет достаточных ресурсов для самостоятельного выполнения этих задач. При этом Роскадастр как организация полного цикла может обеспечить весь комплекс необходимых работ и услуг.
Владельцам объектов недвижимости, права на которые не зарегистрированы в ЕГРН, следует учитывать, что местные власти вероятнее всего получат новые возможности по выявлению таких объектов при помощи Роскадастра.
Законопроект № 836670-8
Правительство определило перечень случаев, когда не нужно разрабатывать рабочую документацию для строительства
Правительство РФ приняло Постановление № 486 от 12 апреля 2025 года, в котором определены случаи, когда при строительстве или реконструкции объектов капитального строительства не требуется разработка рабочей документации.
Согласно документу, подготовка рабочей документации не обязательна в следующих ситуациях:
-
если для строительства или реконструкции объекта не требуется получение разрешения на строительство в соответствии с законодательством РФ;
-
если не требуется проведение экспертизы проектной документации объекта и (или) результатов инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой документации.
Постановление вступило в силу с 20 апреля 2025 г.
Рекомендации
Изменения направлены на упрощение и сокращение сроков подготовки документации, необходимой для строительства, снижение административной нагрузки на застройщиков и экономию времени и ресурсов при возведении несложных объектов.Застройщикам таких объектов рекомендуется учитывать это изменение в своей деятельности.
Верховный Суд РФ разобрался в деле о выкупе земельных участков, предоставленных для комплексного освоения территории
Верховный Суд РФ пересмотрел спор между ООО «ОмегаСтрой» и АО «Дом.РФ» о выкупе земельных участков в Иркутской области, предназначенных для строительства.
Девелопер обратился в суд с требованием обязать АО «Дом.РФ» заключить договор купли-продажи 32 земельных участков, арендуемых по договору аренды для комплексного освоения, заключенному на десять лет и впоследствии продленному еще на три года.
При этом максимальный срок строительства по условиям договора аренды составлял десять лет с момента подписания акта приема-передачи, в течение которых девелоперу требовалось построить 180 000 м² жилья.
Девелопер построил и ввел в эксплуатацию не менее 80 000 м² жилищного фонда. Через 12 лет после заключения договора аренды он обратился к арендодателю с заявлением о выкупе арендуемых земельных участков, однако получил отказ в связи с истечением срока, отведенного на комплексное освоение участков и был вынужден обратиться в суд.
Нижестоящие суды разошлись в оценке того, истек ли срок на комплексное освоение земельных участков, и как на этот срок повлияло продление договора аренды. Первая инстанция отказала девелоперу, однако апелляция, напротив, поддержала его, сославшись на продление договора аренды. Кассация отменила постановление апелляции, посчитав, что продление аренды не увеличило срок на комплексное освоение.
Верховный Суд не согласился с кассацией и указал на необходимость учета всех обстоятельств, включая смену сторон договора, условия изначального соглашения и действия застройщика.
ВС РФ подчеркнул, что суды должны были оценить, было ли продление аренды направлено на продолжение реализации строительного проекта, и учесть добросовестность застройщика, который выполнил значительную часть работ и вложился в инфраструктуру.
Рекомендации
В указанном деле ВС РФ сделал важный вывод относительно равнозначности срока действия договора аренды и срока комплексного освоения участка, принимая во внимание, что целью аренды земельных участков было их комплексное освоение.
Также ВС РФ допустил возможность выкупа земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, в соответствии со ст. 30.2 Земельного кодекса РФ в том случае, когда девелопер не выполнил условие договора аренды об объеме строительства, при условии его добросовестного поведения.
Определение ВС РФ может повлиять на практику применения норм о комплексном освоении территорий и правах арендаторов соответствующих земельных участков.
