Недвижимость и строительство: MustRead за 8 – 21 августа 2023 г.

Изменения законодательства. Саморегулируемые организации (СРО) в строительстве 

Предельный размер обязательств на первом уровне ответственности строительной СРО увеличен с 15 августа 2023 года

Действующие положения ГрК РФ устанавливают, что строительные организации, являющиеся членами строительных СРО, должны внести определённый взнос в компенсационный фонд СРО, чтобы получить допуск к строительным работам.

Размер взноса определяет общую стоимость работ по одному договору, к которым может быть допущена строительная организация (уровень ответственности). Всего ГрК РФ предусматривает 6 уровней ответственности.

Изменения затронули первый уровень ответственности, ранее позволявший строительным организациям, которые внесли в компенсационный фонд не менее 100 000 рублей, но не более 500 000 рублей, осуществлять строительные работы, стоимость которых по одному договору не превышала 60 миллионов рублей. Теперь максимальная стоимость работ, к которым может быть допущена такая строительная организация, увеличилась и составляет 90 миллионов рублей.

Аналогичные изменения затронут строительные организации, пользующихся конкурентными способами заключения договоров (торги, аукционы, запросы котировок/предложений): строительная организация, которая сделала взнос в пределах от 200 000 рублей до 2,5 миллионов рублей (первый уровень ответственности для отношений, связанных с конкурентными способами заключения договоров) сможет заключать соответствующие договоры на сумму до 90 миллионов рублей.

Закон вступил в силу 15 августа 2023 г.

Федеральный закон от 04 августа 2023 № 435-ФЗ «О внесении изменений в статью 55-16 Градостроительного кодекса Российской Федерации»

Разъяснения законодательства. Государственная экспертиза объектов капитального строительства (ОКС) 

Московские застройщики смогут выбирать организацию для проведения государственной экспертизы проектной документации

Федеральным законом от 4 августа 2023 г. № 438-ФЗФедеральный закон от 4 августа 2023 г. № 438-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
 внесены изменения в Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», коснувшиеся условий проведения государственной экспертизы объектов капитального строительства (ОКС) на территории Москвы.

Комментируя новеллы, Главгосэкспертиза разъяснила, что застройщики вправе обращаться с заявлениями о проведении государственной экспертизы не только в Главгосэкспертизу (и подведомственные ей учреждения), но и в компетентный орган исполнительной власти субъекта — Мосгорэкспертизу.

Право выбрать экспертное учреждение появляется у застройщика в случае, если объект:

• будет находиться (находится) на территории Москвы;
• возводится (реконструируется) без привлечения средств федерального бюджета;
• не относится к объектам обороны и безопасности, другим объектам, сведения о которых составляют государственную тайну, а также к объектам федеральных ядерных организаций.

Изменения действуют с 4 августа 2023 г.

Источник

Изменения законодательства. Аренда и безвозмездное пользование публичными земельными участками 

Вступили в силу изменения в Земельный кодекс РФ (ЗК РФ), касающиеся аренды и безвозмездного пользования публичными земельными участками

Изменения в ЗК РФ, которые затронут права и обязанности арендаторов и безвозмездных пользователей публичных земельных участков, включают следующие (такие изменения носят, в основном, уточняющий характер):

• если публичный земельный участок предоставлен в пользование арендатору расположенного на нем здания, находящегося в публичной собственности, то любые действия по его разделению запрещены; исключение составляют случаи, когда необходимо на его основе образовать новый земельный участок для целей его последующего изъятия для госнужд;
• в случае если арендатор здания в публичной собственности арендует и земельный участок, расположенный под таким зданием, передача прав и обязанностей арендатора земельного участка возможна лишь с согласия арендодателя (публичного собственника) и лишь в случае одновременной передачи прав и обязанностей по договору аренды соответствующего здания и сооружения;
• запрещается передача права аренды публичного участка в залог или внесение такого права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества либо паевого взноса в производственный кооператив; ранее закон такие сделки не запрещал;
• в случае аренды здания или сооружения, находящихся в публичной собственности, договор аренды земельного участка, на которых они расположены, будет заключаться на тот же срок;
• земельные участки, находящиеся в публичной собственности и ограниченные в обороте (например, в пределах особо охраняемых природных территорий), могут быть переданы в безвозмездное пользование религиозным и некоммерческим организациям, владеющим ОКС на таких земельных участках;
• публичные земельные участки могут быть предоставлены в безвозмездное пользование гражданам определенных профессий для индивидуального строительства или ведения личного подсобного хозяйства в случае, если такие граждане состоят на учете нуждающихся в жилых помещениях в соответствии с законом субъекта РФ, и у них отсутствует право собственности на иные земельные участки, предоставленные для аналогичных целей. Перечень профессий, носители которых вправе получать земельные участки, будет устанавливаться законами субъектов РФ.

Закон вступил в силу 15 августа 2023 г.

Федеральный закон от 4 августа 2023 г. № 492-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации»

Изменения законодательства. Строительство 

Определен перечень работ, разрешенных на территории выявленных объектов культурного наследия (ОКН)

4 августа 2023 г. опубликован Федеральный закон от 4 августа 2023 г. № 472-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Изменениями установлено, что на территорию выявленного ОКН, не являющегося достопримечательным местом, распространяются требования к осуществлению деятельности в границах территории ОКН, к которым относятся, например:

• запрет строительства ОКС и увеличение объемно-пространственных характеристик существующих ОКС;
• запрет проведения каких-либо земельных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению выявленного ОКН;
• возможность ведения хозяйственной деятельности на территории выявленного ОКН, не противоречащей требованиям об обеспечении сохранности такого объекта.

Закон позволяет осуществлять деятельность на территории выявленного ОКН – достопримечательного места, связанную с:

• проведением работ по сохранению памятников и ансамблей, находящихся в границах территории достопримечательного места;
• проведением работ, направленных на обеспечение сохранности историко-градостроительной или природной среды выявленного ОКН - достопримечательного места;
• проведением текущего ремонта, капитального ремонта и реконструкции ОКН без увеличения их объемно-пространственных характеристик;
• строительством ОКС в целях воссоздания утраченной градостроительной среды или в рамках применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды ОКН, а также осуществлением иных работ, которые соответствуют требованиям к земельным участкам, на которых расположены выявленные ОКН, если эти требования были установлены после включения выявленного ОКН в соответствующий перечень.

Также законом вводится запрет на снос объекта, обладающего признаками ОКН, и расширяется перечень объектов историко-культурной экспертизы.

Документ вступает в силу с 15 апреля 2024 г.

Федеральный закон от 4 августа 2023 г. № 472-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»  

Судебная практика. Взыскание убытков в результате приостановки регистрационных действий 

Верховный Суд РФ разобрался в споре о последствиях длительной регистрации права собственности

Истец обратился в суд с требованием о взыскании с ответчика убытков и процентов за пользование денежными средствами.

Как установлено судами, между истцом и ответчиком был заключён договор купли-продажи, в соответствии с которым ответчик обязался передать в собственность истца недвижимое имущество, а истец - принять и оплатить недвижимость.

Чтобы подать заявление на государственную регистрацию прав, истец выдал доверенность на представителя ответчика. Однако после подачи заявления Управление Росреестра по Москве приостановило государственную регистрацию права в связи с получением письма от Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости Москвы о нецелевом использовании земельного участка.

Истец полностью оплатил приобретенную недвижимость еще 1 сентября 2020 г., однако регистрация его права произошла только 7 апреля 2021 г., а акт приёма-передачи был подписан 9 апреля 2021 года. Ссылаясь на это, истец потребовал возмещения убытков, понесённых по день фактической передачи недвижимости, поскольку в этот период ответчик сдавал недвижимое имущество в аренду и получал арендную плату, а за приостановление регистрационных действий отвечает ответчик (поскольку именно он занимался государственной регистрацией перехода права на основании доверенности, выданной истцом).

Суды трёх инстанций частично удовлетворили иск, однако с ними не согласился Верховный Суд. Высшая судебная инстанция указала, что ответственность за выполнение регистрационных действий не может быть возложена только на ответчика, поскольку в соответствии с законом она лежит на обеих сторонах сделки, а при определении размера убытков необходимо учитывать фактически понесённые ответчиком расходы на содержание недвижимого имущества.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 1 августа 2023 г. № 305-ЭС23-2969 по делу № А40-180355/2021

Судебная практика. Плата за односторонний отказ от договора аренды 

АС Московского округа запретил снижать установленную договором плату за односторонний отказ от договора аренды 

(Дело № А40-179050/2022 по иску ИП Гиллерович С.В. к АО «Хайтджинро-Русь Фуд Ко.»)

Между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды, по условиям которого арендатор имеет право на односторонний немотивированный отказ от исполнения договора с уплатой арендодателю штрафа за досрочное расторжение в размере суммы арендных платежей за оставшийся срок до окончания действия договора.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил, взыскав плату за отказ от договора в полном размере, но апелляция не поддержала это решение и отказала в удовлетворении исковых требований, применив ст. 333 ГК РФ к плате за отказ договора.

Кассация не согласилась с выводами апелляции и, поддержав выводы суда первой инстанции, сославшейся на принцип свободы договора и практику Верховного Суда РФ, отменила апелляционное определение.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 9 августа 2023 г. № Ф05-18472/2023 по делу № А40-179050/2022

Судебная практика. Сведения Единого государственного реестра недвижимости 

Кассация отправила на новое рассмотрение дело, в котором с реестрового собственника недвижимости взыскали арендную плату за публичный земельный участок

Согласно выписке из ЕГРН, с 20 октября 2011 г. компания является собственником недвижимой вещи (здания), земельный участок под которым передан компании в аренду. За период с 1 апреля 2021 г. по 31 декабря 2021 г. компания не вносила арендную плату, что послужило основанием для подачи искового заявления.

Решением суда первой инстанции, поддержанным в апелляции, исковые требования ДГИ Москвы удовлетворены.

Кассация не согласилась с выводами нижестоящих судов, указав, что в соответствии с вступившим в законную силу решением Хамовнического районного суда г. Москвы по делу № 2-375/2019 прекращено право собственности компании на объекты недвижимости, расположенные на арендуемом земельном участке и признано право собственности на них Маркус Ларисы Ивановны.

Несмотря на то, что в качестве правообладателя недвижимости в реестре по-прежнему значилась компания, она тем не менее фактически не использовала земельный участок под указанными объектами недвижимости, поскольку ее право на последние было прекращено в судебном порядке. Поэтому компания не могла быть обязана вносить арендную плату за участок в спорный период.

АС Московского округа также указал, что при новом рассмотрении судам следует дать оценку представленному решению Хамовнического районного суда г. Москвы, исследовать и установить обстоятельства, относительно того, в чьей сфере контроля находится вопрос об осуществлении регистрации права собственности.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11 августа 2023 г. № Ф05-18576/2023 по делу № А40-210589/2022