Правоприменительная практика. Использование земельных участков
Конституционный Суд РФ защитил граждан от штрафа за неиспользование земельного участка для индивидуального жилищного строительства
С жалобой на нарушение конституционного права владеть и свободно распоряжаться землей в Конституционный суд РФ (КС РФ) обратились двое граждан, владеющие на праве собственности земельными участками с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства».
Указанные участки внепланово проверил Росреестр и по результатам проверки привлек граждан к административной ответственности в связи с тем, что земельные участки не использовались по назначению более трех лет, в том числе на них отсутствовали жилые (садовые) дома.
Основанием для привлечения к административной ответственности стала ч. 3 ст. 8.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях (КоАП РФ), которая предусматривает наказание в виде штрафа в размере до 5 % от кадастровой стоимости земельного участка за его неиспользование по назначению для строительства жилья в течение установленного законом срока.
КС РФ признал эту норму неконституционной, но только в той мере, в какой она позволяет привлекать лицо к административной ответственности при отсутствии в ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ ссылки на конкретный закон, устанавливающий срок, в течение которого необходимо приступить к использованию земельного участка для строительства жилья.
КС РФ подчеркнул, что любые административные правонарушения должны быть ясно определены в законе, чтобы исходя из текста нормы каждый мог предвидеть административно-правовые последствия своих деяний.
Рекомендации
КС РФ в своем решении справедливо указал на пробел в правовом регулировании сроков освоения и использования земельного участка. Привлечение к ответственности в случае отсутствия четко определенных сроков неиспользования и освоения земельного участка недопустимо.
При этом данный пробел уже устранен законодателем: с 1 марта 2025 г. вступит в силу ст. 85.1 Земельного кодекса РФ, которая предусматривает, что правообладатель обязан со дня приобретения права собственности приступить к использованию земельного участка из состава земель населенных пунктов.
Если же требуется освоение такого земельного участка, то приступить к его использованию необходимо не позднее трех лет с даты приобретения права собственности.
Постановление Конституционного Суда РФ от 06 ноября 2024 г. № 50-П «По делу о проверке конституционности части 3 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в связи с жалобами граждан А.В. Баевой и И.В. Филькова»
Изменения законодательства. Предоставление земельных участков
Ужесточены правила предоставления публичных земель для импортозамещающих производств
Изменения внесены в постановление Правительства РФ от 9 апреля 2022 г. № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 - 2024 годах» (Постановление).
Оно содержит отсутствующее в Земельном кодексе РФ основание для предоставления земельного участка в аренду без торгов: в целях осуществления деятельности по производству продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения. Перечень такой продукции устанавливается решением органа государственной власти субъекта РФ.
В соответствии с внесенными изменениями норма Постановления, ранее позволявшая предоставлять земельные участки по указанному основанию независимо от содержания градостроительной документации, утратила силу.
Кроме того, установлен запрет передачи прав и обязанностей по таким договорам аренды.
Постановление вступило в силу со дня его официального опубликования – 2 ноября 2024 г.
Рекомендации
Проект изменений был разработан Росреестром в целях борьбы со злоупотреблениями арендаторов, включая передачу третьим лицам прав по таким договорам аренды и размещение производств в жилых и общественно-деловых зонах.
Постановление Правительства Российской Федерации от 2 ноября 2024 № 1483 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2022 г. № 629»
Изменения законодательства. Объекты культурного наследия (ОКН)
Разработаны новые индикаторы риска для внеплановых проверок работ по сохранению ОКН
Министерство культуры РФ разработало новые индикаторы риска нарушения обязательных требований, которые применяются при федеральном лицензионном контроле за деятельностью по сохранению ОКН.
Теперь компании, проводящей работы по сохранению ОКН, может грозить внеплановая проверка в следующих случаях:
- контролирующий орган получил информацию о том, что один и тот же штатный сотрудник лицензиата выполнял работы по сохранению ОКН на трех и более ОКН в течение одних суток;
- контролирующий орган получил информацию о более чем 2-х случаях в течение календарного года, когда разработчик проектной документации для работ по сохранению ОКН, отказался от осуществления авторского надзора или научного руководства над такими работами;
- в органы власти поступило заявление о выдаче разрешения на проведение работ по сохранению ОКН и при этом ранее на такие работы уже выдавалось разрешение, срок которого не истек, и лицензиат не предоставил отчетную документацию или акта приемки выполненных работ по сохранению ОКН.
Рекомендации
Компаниям, проводящим работы по сохранению ОКН, следует учитывать новые индикаторы риска в своей деятельности, чтобы избежать внеплановых проверок.
Приказ Министерства культуры Российской Федерации от 23 сентября 2024 № 1830 «Об утверждении индикаторов риска нарушения обязательных требований при осуществлении федерального государственного лицензионного контроля (надзора) за деятельностью по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации»
Планируемые изменения законодательства. Градостроительное регулирование
Минстрой намерен интегрировать в Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ) понятие «мастер-план»
Соответствующий проект федерального закона размещен на федеральном портале проектов нормативных актов для публичного обсуждения.Планируется ввести в ст. 28.1 ГрК РФ понятие «мастер-план развития территории», который представляет из себя оптимизированный генплан с элементами территориального планирования и градостроительного зонирования.
Мастер-план развития территории содержит:
- положение о развитии территории;
- положение о территориальном планировании;
- карту или карты зонирования территории;
- эскизы планируемых к размещению объектов местного значения, за исключением линейных объектов (в случае если такой раздел предусмотрен заданием на подготовку мастер-плана);
- план реализации мастер-плана развития территории.
Мастер-план подготавливается на срок не менее шести лет и не более пятнадцати лет. По истечении указанного срока он подлежит актуализации, либо признанию его утратившим силу.
Решение о подготовке мастер-плана развития территории принимает и публикует глава местной администрации поселения, городского или муниципального округа или высший исполнительный орган субъекта РФ (если мастер-план готовится для двух и более населенных пунктов, поселений, муниципальных или городских округов).
До утверждения проекта мастер-плана развития территории проводятся общественные обсуждения или публичные слушания по такому проекту.
С момента утверждения мастер-плана развития территории не подлежит применению генеральный план применительно к той территории, в отношении которой утвержден мастер-плана развития территории.
При необходимости правила землепользования и застройки приводятся в соответствии с мастер-планом развития территории.
Публичное обсуждение проекта продлится до 26 ноября 2024 г.
Рекомендации
Президент РФ 29 февраля 2024 г. в ходе оглашения послания Федеральному собранию предложил определить перечень из 200 российских городов, для которых будут разработаны специальные мастер-планы.
Однако на сегодняшний день в законодательстве отсутствует понятие «мастер-план». При этом в профессиональной сфере нет единого понимания сущности мастер-планирования и состава такого документа, поэтому содержание и назначение мастер-планов, подготавливаемых в отдельных населенных пунктах, существенно разнится.
В связи с этим Минстрой предлагает включить в ГрК РФ требования к структуре и содержанию мастер-планов развития городов, а также порядок их разработки.
Проект федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации»
Правоприменительная практика. Самовольные постройки
Верховный Суд РФ отказал в легализации домов блокированной застройки, возведенных без разрешения на строительство
Индивидуальный предприниматель (Предприниматель) построил в Московской области три блокированных жилых дома на принадлежащих ему земельных участках с видом разрешенного использования (ВРИ) «ведение садоводства». Самый большой из построенных домов состоял из 10 двухэтажных блоков, два других – из 5 и 6 блоков.
Местная администрация обратилась в арбитражный суд, потребовав снести эти дома как самовольные постройки, так как правила землепользования и застройки (ПЗЗ), а также ВРИ земельных участков не позволяли строить блокированные жилые дома. Кроме того, у ИП отсутствовала какая-либо разрешительная документация для подобного строительства.
Предприниматель подал встречный иск о признании права собственности на самовольные постройки, настаивая на том, что он строил именно садовые дома, которые стояли рядами и имели друг с другом общие боковые стены.
Суды трех инстанций отказали администрации и удовлетворили встречный иск Предпринимателя о признании права собственности, сославшись на заключение судебной экспертизы. В ней было указано, что сохранение построек не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
ВС РФ не согласился с нижестоящими судами и отправил дело на новое рассмотрение со следующей аргументацией.
- Построенные здания являются блокированными жилыми домами. Предприниматель обязан был получить для их возведения разрешение на строительство, однако не сделал этого.
- ВРИ садовых земельных участков не предусматривал блокированную жилую застройку, ПЗЗ также не предусматривали возможности такого строительства в той территориальной зоне, где оно велось.
- Дома, возведенные без разрешения на строительство на земельных участках, ВРИ которых не предусматривает блокированную жилую застройку, являются самовольными постройками.
- Судам следовало установить, возможно ли приведение самовольных построек в соответствие с ПЗЗ и ВРИ земельных участков, предпринимал ли Предприниматель меры, направленные на приведение построенных объектов в соответствие указанным выше нормам и правилам.
Рекомендации
ВС РФ вновь исправил довольно очевидные ошибки нижестоящих судов. Сегодня в практике встречаются ситуации, когда суды признают право собственности на самовольную постройку, руководствуясь заключением судебной экспертизы об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан. При этом игнорируются другие признаки самовольной постройки, которые имеются у строения. Вероятно, число таких судебных актов сократится, и признать право собственности на самовольную постройку станет сложнее.
