Недвижимость и строительство: MustRead от 16 июля 2024 г.

Изменения законодательства. Регистрация недвижимости

Президент РФ подписал закон, предусматривающий введение новых пошлин за совершение регистрационных действий с недвижимостью, а также повышение существующих пошлин

Ранее в выпуске Недвижимость и строительство: Mustread от 10 июня 2024 г. мы сообщали о намерениях Правительства РФ пересмотреть механизм расчёта государственной пошлины, взимаемой за регистрацию прав на недвижимое имущество.

12 июля 2024 г. Президент РФ подписал закон, предусматривающий ряд изменений в Налоговый кодекс РФ (НК РФ), включая следующие изменения в ст. 333.33 НК РФ.

Для физических лиц размер государственной пошлины, взимаемой за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектами недвижимости, составит:

• 4 000 рублей в отношении объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого не определена или не превышает 20 млн. рублей;

• 0,02 % кадастровой стоимости объекта недвижимости, если такая кадастровая стоимость превышает 20 млн. рублей, но не менее 0,02 % цены сделки и не более 500 000 рублей.

Для организаций размер государственной пошлины составит:

• 44 000 рублей в отношении объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого не определена или не превышает 22 млн. рублей;

• 0,2 % кадастровой стоимости объекта недвижимости, если такая кадастровая стоимость превышает 22 млн. рублей, но не менее 0,2 % цены сделки и не более 1 млн. рублей.

Напомним, что на сегодня размер указанной пошлины составляет 22 000 рублей для юридических лиц и 2 000 рублей для физических лиц (вне зависимости от цены сделки или стоимости объекта недвижимости). Такая пошлина взимается, например, при регистрации права собственности на основании договора купли-продажи или при регистрации долгосрочного договора аренды.

Изменения в НК РФ также предусматривают новую государственную пошлину за проведение кадастрового учета созданных (образованных) объектов недвижимости без одновременной государственной регистрации прав,К таким случаям, в частности, относится государственный кадастровый учет многоквартирного дома, создание которого осуществлялось в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, если на момент обращения застройщика с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию между ним и иным лицом не достигнуто соглашение о возникновении прав на созданные помещения, машино-места или иные объекты недвижимости.
 которая составит:

• 2 000 рублей для физических лиц;

• 22 000 рублей для организаций.

Также законопроект предусматривает взимание пошлины в размере 1 000 и 2 000 рублей (для физических и юридических лиц соответственно) за государственный кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости. Так, пошлина будет взиматься, например, в случае изменения основных характеристик объекта (площади, описания местоположения) или в связи с образованием, изменением, прекращением существования части земельного участка или реконструкции здания.

В два раза будут увеличены некоторые другие государственные пошлины (например, за государственную регистрацию дополнительных соглашений к договорам аренды, государственную регистрацию права собственности на недвижимость при реорганизации юрлица в форме преобразования, за регистрацию договора участия в долевом строительстве и др.).

Указанные выше изменения в ст. 333.33 НК РФ вступят в силу 1 января 2025 г.

Закон предусматривает ряд других изменений, касающихся налогов и сборов.

Законопроект № 639663-8 «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»

Изменения законодательства. Регистрация прав на недвижимость и кадастровый учет

Госдума приняла законопроект о внесудебном обжаловании приостановления регистрации прав на недвижимое имущество

Изменения в Федеральный закон от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон «О регистрации недвижимости») позволят обжаловать в специальных апелляционных комиссиях решения о приостановлении:

• осуществления государственного кадастрового учета и (или)

• государственной регистрации прав.

Правом на такое обжалование смогут воспользоваться заявители или их представители. В случае приостановления государственного кадастрового учета соответствующим правом на обжалование смогут также воспользоваться кадастровый инженер, подготовивший межевой план, технический план, карту-план территории или акт обследования, либо организация-работодатель такого кадастрового инженера.

Порядок обжалования решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав будет закреплён в новой главе 3.1 Закона «О госрегистрации недвижимости». Ранее в выпуске Недвижимость и строительство: Mustread от 26 февраля 2024 г. мы подробно рассказывали об изменениях.

Приведем некоторые ключевые положения законопроекта:

• специально созданные Росреестром апелляционные комиссии будут рассматривать жалобы на решения о приостановлении регистрационных действий;

• в состав апелляционной комиссии будут включены представители от Росреестра и от национального объединения СРО кадастровых инженеров;

• для судебного обжалования решений Росреестра не обязательно будет предварительно обращаться в апелляционную комиссию;

• перечень апелляционных комиссий будет размещен на официальном сайте Росреестра;

• обжалование решения о приостановлении регистрационных действий во внесудебном порядке будет возможно в течение 15 рабочих дней с даты его принятия;

• срок рассмотрения заявления будет составлять не более 15 рабочих дней;

• повторная подача заявления об обжаловании решения о приостановлении регистрационных действий будет запрещена.

Изменения вступят в силу 1 января 2026 г.

Законопроект № 556069-8 «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»

Изменения законодательства. Использование счетов эскроу при строительстве жилых домов по договорам подряда

Госдума приняла в третьем окончательном чтении закон, регулирующий применение счетов эскроу при строительстве частных домов по договорам подряда

Закон будет применяться к тем договорам строительного подряда на строительство жилых домов, в которых стороны согласовали оплату с использованием счета эскроу.

Закон предусматривает специальные требования к подрядчикам. В частности, сведения о подрядчиках, которые заключают договор подряда с использованием эскроу, должны быть включены в единую информационную систему жилищного строительства, предусмотренную Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Если строительство жилого дома финансируется за счет кредитных средств, счет эскроу будет открыт в том же банке, где взят кредит. Если подрядчик не использует кредитные средства, стороны могут выбрать любой уполномоченный банк. Уполномоченным банком, согласно законопроекту, признается банк, соответствующий одному из критериев, установленных для уполномоченных банков в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

После завершения строительства заказчик, по общему правилу, должен обеспечить оформление права собственности на новый дом. При этом стороны договора подряда могут договориться о том, что уведомления о начале и завершении строительства в уполномоченный орган будет подавать не заказчик, а подрядчик.

Подрядчик получает денежные средства со счета эскроу после регистрации права собственности на возведенный дом за заказчиком.

Предполагается, что закон вступит в силу 1 марта 2025 года.

Законопроект № 471420-8 «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу (о проектном финансировании профессиональных подрядных организаций в частном домостроении)»

Планируемые изменения законодательства. Долевое строительство

В первом чтении принят законопроект об исключении «двойной ответственности» застройщика в случае нарушения требований потребителя о качестве объекта

Подробно мы рассказывали об этих изменениях в выпуске Недвижимость и строительство: Mustread от 10 июня 2024 г.

Ниже мы приведем ключевые положения законопроекта.

• В случае нарушения обязательства по договору участия в долевом строительстве застройщик не сможет быть привлечён к ответственности, предусмотренной Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (Закон «О защите прав потребителей»). Отметим, что критерии для отнесения граждан к потребителям (покупка для личных, семейных нужд), а также некоторые нормы, предусмотренные Законом «О защите прав потребителей», будут закреплены напрямую в Законе № 214-ФЗ.

• Законопроект предусматривает новый механизм расчёта неустойки (пени), возникающих в связи с недостатками (дефектами), выявленными в гарантийный период. Сейчас неустойка рассчитывается на основании п. 1 ст. 23 Закона «О защите прав потребителей» и составляет 1% от цены товара (объекта долевого строительства) за каждый день просрочки. Новый механизм предусматривает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, исчисляемой от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства.

• В Законе № 214-ФЗ появится норма о возмещении застройщиком морального вреда, причинённого участнику долевого строительства. Эта норма перенесена из Закона «О защите прав потребителей».

• Законопроект предусматривает штрафы для застройщиков в размере 5% от присуждаемых сумм за неисполнение в добровольном порядке требований участников долевого строительства. Таким образом этот штраф будет снижен на 45% относительного того штрафа, который сейчас предусмотрен п. 6 ст. 13 Закона «О Защите прав потребителей».

Законопроект № 635611-8 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Планируемые изменения законодательства. Градостроительное регулирование

Минстрой планирует расширить перечень случаев, при которых не требуется подготовка документации по планировке территории

Изменения планируется внести в Постановление Правительства РФ от 12 ноября 2020 г. № 1816.Постановления Правительства РФ от 12 ноября 2020 года № 1816 «Об утверждении перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории, перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство, перечня случаев, при которых для создания горных выработок в ходе ведения горных работ не требуется получение разрешения на строительство, внесении изменений в перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации».

Напомним, что с 2018 года Правительство РФ вправе определять перечень объектов капитального строительства и линейных объектов, для которых не требуется получение разрешения на строительство, подготовка документации по планировке территории (п. 5 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). Этот перечень несколько раз обновлялся, и в этот раз Минстрой вновь предлагает расширить его.

Так, проект Постановления предусматривает, что подготовка документации по планировке территории не потребуется в отношении:

• коммуникационных коллекторов, если они:

• предназначены для совместной прокладки (размещения) и обслуживания тепловых сетей;

• транспортируют водяной пар с рабочим давлением до 1,6 мегапаскаля включительно или горячую воду с температурой до 150 °C включительно;

• водопроводных сетей, диаметром до 500 мм включительно;

• кабельных линий электропередачи классом напряжения до 35 кВ включительно;

• кабелей связи и контрольных кабелей, не являющихся особо опасными, технически сложными объектами связи;

Проект также предусматривает, что подготовка документации по планировке территории не требуется для следующих объектов, находящихся на территории производственного объекта:

• воздуховодов аспирационных систем диаметром не более 3000 мм;

• водопроводов и водоводов всех видов диаметром до 700 мм;

• шламопроводов диаметром не более 1200 мм;

• железнодорожных путей необщего пользования.

Документация по планировке территории для 4 объектов, указанных выше, не потребуется не потребуется, если:

• они не относятся к особо опасными, технически сложными и уникальными объектам;

• их размещение осуществляется в границах территории производственного объекта;

• границы зон с особыми условиями использования территории, подлежащие установлению или изменению в связи со строительством, реконструкцией этих объектов не выходят за пределы территории производственного объекта.