Недвижимость и строительство: MustRead от 15 января 2024 г.

Изменения законодательства. Изменение назначения помещения

Изменены правила перевода жилого помещения в нежилое и наоборот

19 декабря 2023 г. опубликован закон, который вносит изменения в Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) и в Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон о государственной регистрации недвижимости).

Новые правила предусматривают, что перевод помещения в жилое или нежилое считается оконченным со дня внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

При этом орган местного самоуправления в порядке межведомственного взаимодействия обязан направить в орган регистрации прав документ, подтверждающий принятие им решения о таком переводе.

В случае проведения перепланировки помещения в ЕГРН также вносятся изменения, которые должны содержать данные о произведенных изменениях, назначении помещения.

Проведение перепланировки подтверждается актом приемочной комиссии, который орган местного самоуправления обязан утвердить в срок, не превышающий 30 дней со дня получения уведомления о завершении перепланировки от собственника помещения.

Затем орган местного самоуправления обязан не позднее 5 рабочих дней с даты утверждения акта приемочной комиссии направить в Росреестр документ, подтверждающий принятие решения об изменении назначения помещения или сведения о его перепланировке.

Также расширено понятие «перепланировки», содержащееся в ЖК РФ. Со дня вступления закона в силу перепланировкой будет считаться любое изменение границ, площади помещения, образование новых помещений, изменение внутренней планировки (в том числе без изменения границ или площади).

Закон вступит в силу 1 апреля 2024 г.

Федеральный закон от 19 декабря 2023 г. № 608-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»

Изменения законодательства. Обязательные требования в строительстве

Опубликован закон, реформирующий техническое регулирование в строительстве

С 2020 г. в России проводится политика снижения количества обязательных требований в строительстве. В развитие этой политики был разработан и принят Федеральный закон от 25 декабря 2023 г. № 653-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Закон).

Основными новеллами Закона являются:

• отказ от двух перечней документов по стандартизации, в результате применения которых на обязательнойВ соответствии с действующим регулированием «обязательный перечень» утверждается Правительством РФ.
   и добровольнойВ соответствии с действующим регулированием «добровольный перечень» утверждается Росстандартом.
   основе соблюдаются требования Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, и

• переход к реестровой модели требований, обеспечивающих соблюдение Технического регламента; реестровая модель предполагает, что национальные стандарты и своды правил должны будут включаться в реестр требований в области инженерных изысканий, проектирования, строительства и сноса.

Создание указанного реестра требований является другим важным изменением. Планируется сформировать электронный реестр требований, подлежащих применению при выполнении инженерных изысканий, осуществлении архитектурно-строительного проектирования, проведении экспертизы проектной документации, экспертизы результатов инженерных изысканий, строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, эксплуатации и сносе объектов капитального строительства (ОКС).

Указанный реестр требований будет состоять из четырех типов документов:

• национальных стандартов Российской Федерации, сводов правил (их частей);

• международных стандартов, региональных стандартов и региональных сводов правил, стандартов иностранных государств и сводов правил иностранных государств;

• стандартов организаций;

• результатов практического применения методов подтверждения соответствия технических решений, обеспечивающих безопасность ОКС, требованиям Технического регламента о безопасности зданий и сооружений.

Застройщики по своему усмотрению смогут выбирать применимые документы, внесённые в реестр требований, или использовать собственные решения в случае их обоснования результатами исследований, расчетами и (или) испытаниями или иными способами, предусмотренными в Техническом регламенте о безопасности зданий и сооружений.

Такой подход призван обеспечить для застройщиков гибкость в разработке и принятии проектных решений.

Закон вступит в силу 1 сентября 2024 г. При проведении экспертизы проектной документации ОКС, не являющегося линейным объектом, оценка её соответствия требованиям, включённым в реестр требований, на дату выдачи градостроительного плана земельного участка будет производиться с 1 марта 2026 г. До этого момента экспертиза проектной документации будет проводиться по старым правилам.

Федеральный закон от 25 декабря 2023 г. № 653-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Изменения законодательства. Строительство в национальных парках

С 1 сентября вступают в силу особенности строительства в национальных парках при осуществлении на их территории рекреационной деятельности

Документ подготовлен Правительством РФ в развитие положений Федерального закон от 18 марта 2023 г. № 77-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Указанным законом были расширены возможности использования национальных парков в туристических, рекреационных и спортивных целях. В числе прочего расширены возможности по строительству ОКС.

Правительственным актом установлены особенности осуществления строительных работ в национальных парках. Указанные особенности предписывают застройщикам разрабатывать и реализовывать мероприятия, направленные на сохранение среды обитания объектов растительного и животного мира, предотвращение и минимизацию сокращения их численности и негативного воздействия на них.

При осуществлении строительной деятельности в национальных парках запрещается использование строительных материалов на основе карбамидных, фенолформальдегидных и эпоксидных смол. Применимые строительные материалы не должны оказывать негативного влияния на окружающую среду.

Строительство в национальных парках при осуществлении на их территории рекреационной деятельности не допускается в случае отсутствия технической возможности подключения строящихся и реконструируемых ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения.

Постановление вступает в силу с 1 сентября 2024 г. и действует до 1 сентября 2030 г.

Постановление Правительства РФ от 11 декабря 2023 г. № 2124 «Об утверждении особенностей строительства, реконструкции, капитального ремонта, ввода в эксплуатацию и вывода из эксплуатации, сноса объектов капитального строительства в национальных парках при осуществлении на их территориях рекреационной деятельности»

Изменения законодательства. Разработка единого документа

Вступили в силу изменения в порядок подготовки и утверждения единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования (Единый документ)

С 19 декабря 2023 г. вступили в силу изменения в постановление Правительства РФ от 29 июня 2023 г. № 1076 «Об утверждении Правил подготовки и утверждения единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования поселения, муниципального округа, городского округа, внесения в него изменений и состава материалов по обоснованию единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования поселения, муниципального округа, городского округа» (Правила).

Теперь Единый документ может быть подготовлен и утвержден применительно к территориям двух и более поселений, и (или) муниципальных округов, городских округов, и (или) отдельных населенных пунктов, входящих в их состав. В этом случае Единый документ утверждается высшим исполнительным органом субъекта Российской Федерации.

Возможность подготовки Единого документа в отношении двух и более муниципальных образований введена в Градостроительный кодекс РФ Федеральным законом от 4 августа 2023 г. № 438-ФЗ. Комментируемое постановление Правительства РФ конкретизирует, кому принадлежат полномочия по утверждению Единого документа в соответствующих случаях.

Напомним, что, по общему правилу, Единый документ должен утверждаться представительным органом местного самоуправления поселения, муниципального или городского округа с учетом результатов общественных обсуждений или публичных слушаний.

Альтернативным вариантом может быть его утверждение местной администрацией поселения, муниципального или городского округа в случае, если это предусмотрено законодательством субъекта РФ.

В случае же разработки Единого документа для двух и более поселений, муниципальных округов, городских округов или отдельных населенных пунктов полномочия по его утверждению передаются с местного уровня на региональный.

Такой подход упростит для региональных властей строительство объектов федерального и регионального значения, а также иных ОКС, которые планируется расположить на территории нескольких поселений, муниципальных и городских округов или отдельных населенных пунктов.

Постановление Правительства Российской Федерации от 11 декабря 2023 г. № 2118 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 29 июня 2023 г. № 1076»

Изменение законодательства. Разрешительные документы

Правительство продлило до 31 декабря 2024 г. упрощенный порядок экспертизы и согласовательных процедур в строительстве

С 5 января 2024 г. вступило в силу постановление Правительства РФ от 25 декабря 2023 г. № 2301.

Изменения, во-первых, продлевают действие постановления Правительства РФ от 2 апреля 2022 г. № 575 Постановление Правительства РФ от 2 апреля 2022 г. № 575 «Об особенностях подготовки, согласования, утверждения, продления сроков действия документации по планировке территории, градостроительных планов земельных участков, выдачи разрешений на строительство объектов капитального строительства, разрешений на ввод в эксплуатацию».
 (Постановление № 575) в части особенностей подготовки, согласования, утверждения и продления сроков действия:

• документации по планировке территории;

• градостроительного плана земельного участка;

• разрешений на строительство ОКС;

• разрешений на ввод в эксплуатацию.

Во-вторых, изменения коснулись постановления Правительства РФ от 4 апреля 2022 г. № 579Постановление Правительства Российской Федерации от 4 апреля 2022 г. № 579 «Об установлении особенностей внесения изменений в проектную документацию и (или) результаты инженерных изысканий, получившие положительное заключение государственной экспертизы, в том числе в связи с заменой строительных ресурсов на аналоги, особенностей и случаев проведения государственной экспертизы проектной документации».
 (Постановление № 579) и продлили срок действия особенностей, связанных с внесением изменений в проектную документацию и (или) результаты инженерных изысканий до 31 декабря 2024 г. Право застройщиков и технических заказчиков на продление срока проведения экспертизы в случаях, установленных Постановлением № 579, сохранится до 31 декабря 2024 г.

Вы можете ознакомиться подробнее с положениями Постановления № 575 в нашем алерте.

Постановление Правительства Российской Федерации от 25 декабря 2023 г. № 2301 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации»

Изменение законодательства. Перечень документов, необходимых для строительства

Правительство обновило исчерпывающий перечень документов, сведений, материалов и согласований, необходимых для строительства

7 января 2024 г. вступили в силу изменения в постановление Правительства РФ от 25 декабря 2021 г. № 2490Постановление Правительства РФ от 25 декабря 2021 г. № 2490 «Об утверждении исчерпывающего перечня документов, сведений, материалов, согласований, предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации и необходимых застройщику, техническому заказчику для выполнения предусмотренных частями 3 - 7 статьи 5.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации мероприятий при реализации проекта по строительству объекта капитального строительства, и признании утратившими силу некоторых актов и отдельных положений некоторых актов Правительства Российской Федерации».
, которым установлен исчерпывающий перечень документов, сведений, материалов и согласований, необходимых для строительства (Перечень),

Множество позиций исключили из Перечня, в частности:

• сведения о границах особо охраняемой природной территории;

• сведения о границах охранной зоны стационарных пунктов наблюдения (а также решение Росгидромета о её установлении);

• решения об утверждении нормативов образования отходов и лимитов на их размещение, об отказе в утверждении нормативов образования отходов и лимитов на их размещение, о переоформлении и о выдаче дубликата документа об утверждении нормативов образования отходов производства и потребления и лимитов на их размещение;

• сведения о границах водоохранных зон и границах прибрежных защитных полос водных объектов.

Из Перечня был исключён градостроительный план земельного участка (ГПЗУ, позиция 533), однако указанный документ по-прежнему необходим для получения разрешения на строительство (п. 2 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ). Также обращаем внимание, что некоторые позиции были скорректированы и уточнены.

Также перечень пополнился новыми документами:

• результатами инженерных изысканий, в которые внесены изменения (в случае внесения изменений в результаты инженерных изысканий);

• справкой с описанием изменений внесенных в результате инженерных изысканий;

• перечнем документов, предоставление которых осуществляется в ходе осмотра допускаемого объекта (для целей временного разрешения, разрешения на допуск в эксплуатацию объектов по производству электрической энергии, объектов электросетевого хозяйства, энергопринимающих установок, объектов теплоснабжения и теплопотребляющих установок).

Постановление Правительства РФ от 25 декабря 2023 г. № 2306 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 25 декабря 2021 г. № 2490»

Изменение законодательства. Передача объекта долевого строительства

Установлены особенности передачи дольщику объекта долевого строительства в 2024 году

Правительство РФ установило особенности передачи объекта долевого строительства на период с 30 декабря 2023 г. по 31 декабря 2024 г.

Среди ключевых изменений, действующих до конца 2024 г., следует отметить:

• срок передачи объекта долевого строительства дольщику может быть изменен по соглашению сторон в отдельности от других объектов долевого строительства, строящихся в том же многоквартирном доме (или иного здания возводимого по модели строительства с привлечением средств граждан), но не ранее чем после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (или иного здания) и без внесения изменений в проектную декларацию;

• сообщение о завершении строительства и о готовности объекта долевого строительства к передаче, предложение о внесении изменений в договор о сроке передачи объекта дольщику могут быть составлены в электронном виде и направлены дольщику по адресу электронной почты, указанному в договоре, или иным способом, предусмотренным договором;

• при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства стороны обязаны урегулировать спор о качестве объекта в досудебном порядке; право на обращение в суд возникает у дольщика после соблюдения претензионной процедуры;

• наличие несущественных недостатков не препятствует приёмке объекта; соответствующие недостатки фиксируются в передаточном акте и подлежат безвозмездному устранению со стороны застройщика.

Правительственный акт бессрочно установил, что к отношениям, связанным с передачей объекта долевого строительства дольщику применяются только положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и положения комментируемого постановления.

Таким образом, Правительство РФ, вероятно, намерено указать судам, что другие нормативные правовые акты, в том числе Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300 «О защите прав потребителей», не должны применяться к правоотношениям между застройщиками и дольщиками.

Напомним, что в настоящее время судебная практика позволяет дольщикам взыскивать с застройщиков штрафы и моральный вред на основании Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300 «О защите прав потребителей» дополнительно к штрафным санкциям, предусмотренным Законом № 214-ФЗ.

Постановление Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2023 г. № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства»

Судебная практика. Самовольные постройки

Верховный Суд РФ обновил разъяснения по вопросам применения норм права по делам о самовольной постройке

Новое постановление Пленума Верховного Суда РФ по делам, связанным с самовольным строительством, принято взамен ранее действовавших пунктов 22 – 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (Совместное постановление № 10/22). В связи с изданием комментируемого акта эти положения больше не подлежат применению.

Среди положений следует особенно отметить нижеследующие.

Перечень оснований для признания постройки самовольной является исчерпывающим. Ни региональные ни местные власти не вправе устанавливать дополнительные критерии отнесения постройки к самовольнойСм., например, определение Верховного Суда РФ от 7 апреля 2010 № 44-Г10-7.
. Постройка будет признана самовольной при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

• возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

• возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

• возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

• возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

• возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Если после правомерного начала строительства изменились требования к строительству (например, были установлены красные линии), то постройка не будет признана самовольной.

Постройка может быть признана самовольной на любом этапе её строительства, начиная с возведения фундамента.

Наличие регистрации права собственности в ЕГРН не гарантирует отказа в удовлетворении иска о сносе самовольной постройки, если объект, права на который зарегистрированы в ЕГРН, имеет признаки самовольной постройки.

Есили договором аренды не предусмотрено строительство ОКС, то возведённый в нарушение условий договора объект является самовольной постройкой.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»