Недвижимость и строительство: MustRead от 10 июня 2024 г.

Изменения законодательства. Правовое регулирование ипотеки

Совет Федерации одобрил закон о «свободном распоряжении заложенным имуществом»

Изменения в Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ограничили список причин, по которым банк может отказать заемщику в самостоятельной реализации жилого или нежилого помещения, находящегося в ипотеке.

Осуществить это право возможно в случае, если объект недвижимости приобретен в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью.

Залогодатель в любой момент до обращения взыскания на заложенное имущество вправе направить залогодержателю заявление о самостоятельной реализации заложенного имущества. При получении заявления залогодержатель в течение 10 рабочих дней обязан направить залогодателю одно из следующих уведомлений:

• о согласии на самостоятельную реализацию имущества с указанием объема требований залогодержателя, которому равна минимальная цена, по которой может быть продано заложенное имущество, порядок осуществления расчетов и (или) банковский счет, на которой должна быть зачислена сумма, вырученная от самостоятельной реализации залогодателем имущества, а также срок (не менее 4 месяцев), в течение которого такая реализация возможна;

• об отказе в самостоятельной реализации.

В самостоятельной реализации может быть отказано в следующих случаях:

1. до даты подачи заявления о самостоятельной реализации имущества залогодержателем подан иск об обращении взыскания на заложенное имущество;

2. в отношении залогодателя возбуждена процедура банкротства (в том числе внесудебного);

3. имущество заложено в обеспечение исполнения различных обязательств в пользу нескольких созалогодержателей;

4. заложенное имущество является предметом предшествующей и последующей ипотек;

5. поданное заявление является повторным и при этом предыдущее аналогичное заявление было удовлетворено залогодержателем, но имущество не было реализовано залогодателем.

С даты получения залогодержателем заявления о самостоятельной реализации имущества, обращение взыскания на такое имущество не допускается.

Закон вступит в силу по истечении 90 дней со дня его официального опубликования.

Законопроект № 907072-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Изменения законодательства. КРТ

Опубликовано постановление Правительства РФ, касающееся механизма КРТ

Правительство РФ внесло изменения в постановление Правительства РФ от 4 мая 2021 г. № 701», которым были утверждены Правила проведения торгов на право заключения договора о КРТ и Правила определения начальной цены торгов на право заключения договора о КРТ при принятии решения о КРТ Правительством РФ.

Изменения главным образом:

• определяют обстоятельства, при которых могут проводиться торги на право заключения двух и более договоров о КРТ, что позволит включать в КРТ «непривлекательные» территории, в отношении которых были проведены торги, признанные несостоявшимися;

• уточняют процедуры заключения договора о КРТ посредством проведения торгов в электронной форме;

• связаны с принятием Федерального закона от 25 декабря 2023 г. № 627-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым операторы КРТ были наделены полномочиями принимать решения о КРТ.

Документ вступил в силу 8 июня 2024 г.

Постановление Правительства Российской Федерации от 30 мая 2024 г. № 716 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 4 мая 2021 г. № 701»

Планируемые изменения законодательства. Долевое строительство

В Госдуму внесли законопроект об исключении «двойной ответственности» застройщика в случае нарушения требований потребителя о качестве объекта

В настоящее время в ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗФедеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
 (Закон № 214-ФЗ) содержится правило о применении законодательства о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом № 214-ФЗ. Такая формулировка позволяет привлекать застройщиков к «двойной ответственности»: по Закону № 214-ФЗ и Закону Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Законопроект изменяет указанную норму, устанавливая, что Закон № 214-ФЗ содержит исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (неустоек, штрафов, пеней, процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора участия в долевом строительстве.

Также изменения предусматривают новый механизм расчёта неустойки (пени), возникающих в связи с недостатками (дефектами), выявленными в гарантийный период. Таким образом, неустойка (пени) будет начисляться за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от стоимости расходов, необходимых для устранения дефектов.

Если стороной договора участия в долевом строительстве является гражданин, приобретающий жилое помещение для личных нужд, размер ответственности увеличивается в 2 раза. Однако размер ответственности в любом случае не может превышать стоимость расходов, необходимых для устранения дефектов.

Если недостаток является основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания, то размер неустойки рассчитывается в зависимости от цены договора.

Законопроект излагает ст. 10 «Ответственность за нарушение обязательства по договору» в новой редакции. Проектируемая статья предусматривает, что со стороны, не исполнившей своих обязательств, могут быть взысканы лишь те неустойка, штрафы, пени, проценты, которые предусмотрены Законом № 214-ФЗ и договором участия в долевом строительстве.

Также изменения в ст. 10 Закона № 214-ФЗ предусматривают, что моральный вред гражданину взыскивается только при наличии вины застройщика, а при удовлетворении требований гражданина, которые не были исполнены застройщиком в добровольном порядке, суд взыскивает в пользу первого штраф в размере 5% от присуждённой суммы.

Законопроект предусматривает, что к договорам, заключённым до вступления в силу комментируемых изменений, новые правила начисления неустойки применяются со дня вступления в силу изменений.

Законопроект № 635611-8 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Планируемые изменения законодательства. Комплексное развитие территорий (КРТ)

В Госдуму внесли законопроект о включении сведений о КРТ в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)

Законопроект предусматривает внесение изменений в ст. 67 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ), согласно которым орган государственной власти, орган местного самоуправления, принявшие решение о КРТ, в течение 5 рабочих дней со дня принятия решения направляют его копию или сведения о местоположении территории, в отношении которой принято такое решение, в орган регистрации прав.

Корреспондирующие изменения затронут Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Поступившая информация о территориях, в отношении которых принято решение о КРТ, будет включена в состав сведений, содержащихся в ЕГРН.

Также изменения предусматривают, что в кадастр недвижимости будут вноситься сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах территории, в отношении которой принято решение о КРТ. Аналогичные сведения будут отражены в реестре границ с указанием реквизитов решений о КРТ, сроках реализации, информацией о лице, обеспечивающим реализацию КРТ (при наличии).

Планируется, что закон вступит в силу со дня официального опубликования.

Законопроект № 635075-8 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Планируемые изменения законодательства. Оборот недвижимого имущества

В Госдуму внесли законопроект о комплексном реформировании отдельных вопросов, связанных с недвижимостью

Правительственный законопроект содержит изменения в ряд основных законов, регулирующих оборот недвижимого имущества.

Во-первых, в Земельном кодексе РФ (ЗК РФ) появятся нормы, согласно которым использование земельного участка не в соответствии с его разрешенным использованием может стать основанием для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения.

Во-вторых, изменения в Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» предусматривают обязанность собственника здания или сооружения, размещённого на земельном участке, который не предоставлен такому собственнику, приобрести такой участок в собственность или в аренду в соответствии с положениями ЗК РФ.

В-третьих, вносится ряд изменений в ГрК РФ. Одним из ключевых изменений является обязанность лица после завершения строительства совершить все необходимые действия для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимости.

Изменения также затронули Закон № 214-ФЗ. Согласно ним, застройщик после подписания акта передачи объекта долевого участия участнику долевого строительства обязан направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав последнего на указанные объекты.

Также застройщик обязан направить в Росреестр заявления о регистрации права собственности на входящие в состав многоквартирного дома (или иного объекта) помещения и машино-места, не являющиеся объектами долевого строительства, созданные без привлечения средств дольщиков.

Ряд изменений предлагается внести в Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В первую очередь стоит обратить внимание на обязанность юридических лиц представлять заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав только в форме электронных документов.

Одновременно с этим в указанный закон пополнится несколькими новыми основаниями для приостановки регистрационных действий. Так, например, в случае если в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, являющегося предметом сделки, на основании которой осуществляется государственная регистрация прав, ограничений прав, обременений (за исключением сервитута), то регистрационные действия будут приостановлены.

В случае принятия закон вступит в силу 1 марта 2025 г.

Законопроект № 633966-8 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Планируемые изменения законодательства. Саморегулируемые организации (СРО)

На рассмотрение Госдумы поступил законопроект об увеличении размера обязательств для первого и второго уровней ответственности членов некоторых СРО

ГрК РФ устанавливает, что строительные организации, являющиеся членами строительных СРО, должны внести определённые взносы в фонды СРО, чтобы получить допуск к работам.

Размер взноса определяет общую стоимость работ по одному договору, к которым может быть допущена строительная организация (уровень ответственности).

Изменения в ст. 55.16 ГрК РФ предусматривают увеличение размера обязательств по одному договору для членов СРО в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования первого и второго уровней ответственности.

Таким образом, к первому уровню ответственности будут относиться работы, стоимость которых по одному договору не превышает 35 млн. рублей (раньше предельная стоимость работ для первого уровня ответственности составляла 25 млн. рублей). Ко второму уровню ответственности — работы стоимостью выше 35 млн. рублей, но не более 75 млн. рублей (раньше предельная стоимость работ для второго уровня ответственности составляла 50 млн. рублей).

Законопроект № 635077-8 «О внесении изменений в статью 55-16 Градостроительного кодекса Российской Федерации»

Планируемые изменения законодательства. Регистрация недвижимости

Правительство планирует пересмотреть размер государственной пошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество

По сообщениям СМИ, в настоящее время рассматривается вопрос о внесении в Госдуму законопроекта об изменении механизма расчёта размера государственной пошлины, взимаемой за государственную регистрацию прав на недвижимость.

Напомним, что в настоящее время Налоговый кодекс РФ предусматривает взимание государственной пошлины в твердой сумме: 2 000 рублей в случае регистрации права собственности физического лица и 22 000 рублей за регистрацию права собственности юридического лица.

Законопроект сохранит действующий размер и механизм расчёта пошлин для недвижимости, кадастровая стоимость которой не превышает 20 млн. рублей. Для остальных объектов недвижимости предлагается внести новый порядок расчёта.

В основу нового механизма расчёта государственной пошлины будет положен процент от цены сделки. При регистрации права собственности физического лица на недвижимое имущество (стоимость которого превышает 20 млн. рублей) размер госпошлины составит 0,1% от цены сделки (но не менее 0,1% от кадастровой стоимости объекта недвижимости). При регистрации права собственности юридического лица размер пошлины будет составлять 0,3% от цены сделки (но не менее 0,3% от кадастровой стоимости).