Недвижимость и строительство: MustRead от 9 сентября 2024 г.

Изменения законодательства. Новое в регулировании

В сентябре начал действовать ряд изменений в сфере строительства

С 1 сентября традиционно вступает в силу значительное число изменений в регулировании строительства. Рассказываем о наиболее важных из них.

• Разрешено строить и реконструировать отдельные ОКС без подготовки рабочей документации (одностадийное проектирование). Перечень таких объектов определит Правительство РФ. Мы рассказывали об этом законе подробнее в одном из предыдущих выпусков нашего мастрида.

• Ограничена ответственность застройщиков перед дольщиками по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ): минимальный срок гарантийных обязательств застройщиков по ДДУ сокращен с 5 до 3 лет, а размер штрафных санкций существенно снижен. Подробнее также можно прочитать в предыдущем выпуске нашего мастрида.

• Отказ в выдаче ряда разрешений в сфере строительства необходимо будет обжаловать в досудебном порядке прежде чем обратиться за оспариванием такого отказа в суд. Мы рассказывали о нововведениях в предыдущем выпуске мастрида.

• Вступил в силу перечень из 33 объектов, которые разрешено размещать на землях рекреационного назначения на особо охраняемых природных территориях (ст. 98 Земельного кодекса РФ). В их число вошли, например, гостиницы, объекты санаторно-курортного лечения и другие.

• Начали действовать изменения в положение о федеральном государственном строительном надзоре. Новеллы позволяют в электронном виде направить извещение о начале строительства, реконструкции и получить заключение о соответствии построенного объекта проектной документации (ЗОС) через Госуслуги. Также срок выдачи ЗОС сокращен с 10 до 2 рабочих дней.

• Вступил в силу порядок формирования и ведения информационной модели объекта капитального строительства (ОКС), утвержденный Правительством РФ. Застройщикам ряда объектовПрименение информационной модели ОКС обязательно при: строительстве за счет бюджетных средств; строительстве многоквартирных домов по 214-ФЗ (если инженерные изыскания или проектирование начаты после 01 июля 2024 г. или если проектная документация утверждена до 01 июля 2024 г., но разрешение на строительство выдано после 01 января 2025 г.); строительстве ИЖС в составе малоэтажного жилого комплекса, когда подготовка проектной документации обязательна, либо застройщик принял решение подготовить проектную документацию (если инженерные изыскания или проектирование начаты в 2025 г. или если проектная документация утверждена до 2025 г., но разрешение на строительство выдано после 01 июля 2025 г.).
   необходимо руководствоваться порядком при внесении в государственные информационные системы документов, сведений и материалов об объекте в электронном виде. Речь идет о базе данных, в которой будет храниться, например, инженерная цифровая модель местности, реквизиты разрешения на строительство, сведения из общего и специального журналов учета выполнения работ и иные данные.

• Начали действовать нормы Жилищного кодекса РФ, предоставившие жильцам многоквартирного дома право инициировать процедуру его технического обследования. Соответствующее решение необходимо принять на общем собрании собственников. Техническое обследование дома должен провести член саморегулируемой организации в области проектирования и изыскательской деятельности, а по его результатам возможно потребовать внести изменения в региональную программу капитального ремонта, чтобы провести ремонт дома ранее запланированного срока.

Изменения законодательства. Строительный надзор

Стройки в Москве будут контролировать дистанционно

Соответствующие изменения внесены в Положение о региональном государственном строительном надзоре в г. Москве (утв. Постановлением Правительства Москвы от 15 декабря 2021 г. № 2078-ПП).

Вводится специальный режим строительного надзора (мониторинг). Он будет применяться в отношении контролируемых лиц (КЛ), которые подадут заявление и подпишут соглашение о мониторинге с Комитетом государственного строительного надзора г. Москвы (Комитет).

Строительный надзор в их отношении будет осуществляться дистанционно с использованием устройств с функциями фотосъемки, аудио- и видеозаписи, измерения, находящихся в ведении КЛ. Данные устройства должны располагаться на строящемся (реконструируемом) объекте в местах и количестве, позволяющих определить соблюдение обязательных требований.

КЛ за свой счет должно обеспечить техническое оснащение объекта и сопровождение мониторинга. При этом оно обязано предоставить доступ к указанным устройствам представителям Комитета.

Департамент информационных технологий города Москвы должен утвердить:

• порядок подключения КЛ (объекта) к работающим в автоматическом режиме автоматизированным информационным системам сбора и обработки данных, специальным техническим средствам, имеющим функции фотосъемки, аудио- и видеозаписи, измерения, иным средствам сбора или фиксации информации;

• порядок доступа к указанным информационным системам и иным средствам сбора или фиксации информации;

• порядок обмена информацией с Комитетом.

Документ начал действовать 20 августа 2024 г.

Постановление Правительства Москвы от 20 августа 2024 г. № 1897-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 15 декабря 2021 г. № 2078-ПП»

Изменения законодательства. Технологическое присоединение

С 2026 г. упрощают подключение к электросетям

С 1 января 2026 г. на портале Госуслуг начнут принимать заявления на подключение к электрическим сетям всех российских электросетевых компаний.

Соответствующие изменения внесены в Правила технологического присоединения к электрическим сетям (утв. Постановлением Правительства РФ от 27 декабря 2004 г. № 861).

В 2022 г. впервые появилась возможность подавать заявление на подключение к электросетям через портал Госуслуг, но распространялась на подачу таких заявлений только в крупные энергокомпании. С 2026 г. эту практику обязаны применять применять все электросетевые организации.

Постановление Правительства РФ от 22 августа 2024 г. № 1125 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 27 декабря 2004 г. № 861»

Судебная практика. Строительный подряд

Верховный суд РФ защитил права подрядчиков в двух спорах с заказчиками

В первом деле подрядчик принял на себя обязательства по разработке рабочей документации и строительству многофункционального жилого комплекса, но нарушил установленные договором сроки выполнения работ. В связи с этим заказчик потребовал взыскать с подрядчика неустойку за просрочку.

Подрядчик возражал, ссылаясь на то, что причиной просрочки послужили действия заказчика, который не выдал своевременно проектную документацию, впоследствии вносил в нее изменения, а также не подготовил инженерные системы для технологического подключения.

Суды установили, что заказчик действительно не исполнил некоторые свои обязанности, но тем не менее взыскали с подрядчика неустойку, снизив ее размер на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

Верховный суд РФ указал судам, что, если срок выполнения работ был нарушен вследствие неисполнения кредитором (заказчиком) своих обязанностей, следовало освободить должника (подрядчика) от ответственности за все время просрочки кредитора на основании ст. 401, 405 и 406 ГК РФ. Указанное обстоятельство не является основанием для снижения неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

Принятые судебные акты отменены, а дело направлено на новое рассмотрение.

Во втором споре подрядчик обязался отремонтировать школу, однако нарушил срок выполнения работ и выполнил работы с многочисленными недостатками. Заказчик в одностороннем порядке отказался от договора.

Поскольку заказчик не оплатил выполненные работы, подрядчик обратился в суд за взысканием оплаты. Заказчик, в свою очередь, подал встречный иск о взыскании штрафных санкций, предусмотренных договором подряда.

В суде первой инстанции по ходатайству заказчика была проведена экспертиза, которая определила (1) стоимость всех фактически выполненных работ, (2) стоимость фактически выполненных работ, в которых имелись недостатки, а также (3) рыночную стоимость устранения недостатков в выполненных работах.

Суд решил, что с заказчика следует взыскать только стоимость работ, выполненных без недостатков. Однако при этом он дополнительно уменьшил ее на рыночную стоимость устранения недостатков.

Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с подобным подходом, однако Верховный Суд РФ признал выводы судов неверными и отменил принятые судебные акты.

ВС РФ отметил, что ст. 723 ГК РФ предусматривает несколько способов защиты прав заказчика в случае выполнения работ с недостатками. Так заказчик может по своему выбору потребовать от подрядчика

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

• соразмерного уменьшения установленной за работу цены;

• возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда.

Приведенные способы защиты прав заказчика сформулированы как альтернативные, то есть не предусмотрено одновременное применение нескольких способов защиты, предоставленных заказчику. Каждая из мер, установленных данной нормой права, в равной степени направлена на восстановление нарушенного права заказчика, в связи с чем избрание им одной из них исключает применение других.

Одновременное применение двух способов защиты возлагает на подрядчика двойное обременение и ставит заказчика в лучшее положение, чем существовавшее до нарушения права, поскольку заказчик может получить как представляющий потребительскую ценность результат работ, так и убытки, предназначенные для устранения дефектов в сданных работах.

Однако в рассмотренном деле суды не только уменьшили цену выполненных работ на стоимость работ, выполненных с недостатками, но и, по сути, взыскали с подрядчика рыночную стоимость устранения выявленных недостатков.

Судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Определение СКЭС ВС РФ от 22 августа 2024 г. по делу № А40-101225/2023