Недвижимость и строительство: MustRead за 16 октября – 7 ноября 2023 г.

Изменения законодательства. Регистрация прав

Опубликован закон об особенностях регистрации прав на отдельные объекты недвижимости

2 ноября 2023 г. опубликован закон об особенностях регистрации прав на объекты недвижимого имущества, сведения о которых составляют государственную тайну.

Закон создаёт два типа засекреченных недвижимых вещей, которые условно можно назвать:

• «секретные» недвижимые вещи;

• «сверхсекретные» недвижимые вещи.

К первому типу относятся:

• объекты недвижимости, для регистрации права собственности на которые предоставляются документы, содержащие государственную тайну;

• объекты недвижимости, если внесение сведений в ЕГРН о характеристиках таких объектов (назначение, вид разрешенного использования, местоположение, площадь, протяженность и т.д.), а также о лице, которому они предоставлены, могут привести к разглашению государственной тайны.

В отношении «секретных» недвижимых вещей государственной регистрации подлежит только право собственности Российской Федерации (иного публично-правового образования).

Ко второму типу относятся объекты недвижимости (за исключением земельных участков), находящиеся в государственной собственности, которые будут определены Правительством РФ. В отличие от «секретных» объектов недвижимости, сведения о «сверхсекретных» недвижимых вещах вообще не подлежат государственной регистрации, государственный кадастровый учёт в их отношении не осуществляется. Право собственности РФ на такие объекты считается возникшим в силу федерального закона.

Кроме того, для получения разрешения на ввод в эксплуатацию «сверхсекретных» объектов недвижимости не потребуется предоставлять технический план объекта капитального строительства (ОКС). При подаче заявления о выдаче разрешения на ввод «сверхсекретного» ОКС в эксплуатацию не потребуется указывать целый ряд сведений, закреплённых в части 3.6 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ).

В обоих случаях сведения об ограничении права собственности также не подлежат государственной регистрации. Таким образом, договор аренды, заключённый как на срок до 1 года, так и на более длительный срок, считается заключённым с момента его подписания. Право хозяйственного ведения, право оперативного управления (а для «секретных» объектов также право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и право безвозмездного пользования земельным участком) возникают с момента передачи соответствующего имущества.

На Правительство РФ возложена обязанность разработки нормативного документа, определяющего особенности подготовки межевого плана, технического плана, акта обследования, а также перечень сведений, содержащихся в таких документах, в отношении «секретных» объектов недвижимости.

Федеральный закон от 2 ноября 2023 г. № 509-ФЗ «Об особенностях оформления прав на отдельные виды объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Изменения законодательства. Приватизация линейных объектов

Вступили в силу изменения в области приватизации сетей газораспределения и газопотребления

23 октября 2023 г. вступил в силу Федеральный закон от 24 июля 2023 г. № 345-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Изменения позволяют приватизировать сети газораспределения, сети газопотребления и объекты таких сетей. Особенностью такой приватизации является необходимость соблюдения обязательств по эксплуатации, которые вносятся в ЕГРН в виде записи об обременении объекта недвижимости эксплуатационными обязательствами. Такие сведения вносятся одновременно с государственной регистрации перехода права собственности.

Эксплуатационные обязательства являются существенными условиями приватизации (купли-продажи) таких объектов. Закон предусматривает, что отсутствие этого условия в договоре влечёт его ничтожность.

Эксплуатационные обязательства в отношении объектов газоснабжения представляют собой обязанность собственника такого объекта:

• использовать его в целях оказания услуг по транспортировке и подаче газа потребителям;

• осуществлять технологическое присоединение газоиспользующего оборудования и ОКС к газораспределительным сетям;

• осуществлять их реконструкцию;

• обеспечение развития газораспределительной системы и безопасной эксплуатации объектов газоснабжения.

Эксплуатационные обязательства сохраняются в случае перехода права собственности на объект газоснабжения другому лицу.

Существенное нарушение эксплуатационных обязательств является основанием для обращения государственного органа в суд с иском о принудительном выкупе объекта газоснабжения.

Закон наделяет преимущественным правом покупки объекта газоснабжения газораспределительные организации, осуществляющие эксплуатацию приватизируемого объекта на законном основании (договор аренды, договор безвозмездного пользования или иные основания) непрерывно на протяжении двух и более лет. Уступка данного права не допускается.

В случае включения объекта газоснабжения в прогнозные планы (программы) приватизации государственного и муниципального имущества такой объект будет предложен к приватизации лицу, обладающему преимущественным правом покупки. При неиспользовании преимущественного права покупки объекта газоснабжения, приватизация объекта будет осуществляться путем проведения конкурса. Таким образом, по результатам конкурса лицо, эксплуатирующее объект газоснабжения, может быть лишено права пользования им.

Федеральный закон от 24 июля 2023 г. № 345-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества»

Изменения законодательства. Документация по планировке территории (ПТ)

Вступили в силу изменения, расширяющие особенности подготовки и утверждения документации по ПТ и внесения в неё изменений

Изменения затрагивают постановление Правительства Российской Федерации от 2 апреля 2022 г. № 575Постановление Правительства РФ от 2 апреля 2022 г. № 575 «Об особенностях подготовки, согласования, утверждения, продления сроков действия документации по планировке территории, градостроительных планов земельных участков, выдачи разрешений на строительство объектов капитального строительства, разрешений на ввод в эксплуатацию»
 (Постановление № 575), устанавливающее особенности подготовки и согласования градостроительной документации.

Изменения распространяются на случаи, когда одновременно существуют следующие условия:

• документация по ПТ и/или изменения в документацию по ПТ подготовлены без соответствующих решений об их подготовке;

• такие изменения подлежат утверждению органом власти субъекта РФ или органом местного самоуправления;

• указанные изменения подготовлены до дня вступления силу порядков подготовки и утверждения проектов ПТ, устанавливаемых Правительством РФ в соответствии с частями 8.1 (порядок подготовки и утверждения проекта ПТ в отношении территории исторических поселений федерального и регионального значения) и 18 (порядок подготовки документации по ПТ, подготовка которой осуществляется на основании решений органов государственной власти или органов местного самоуправления, а также порядок принятия решения об утверждении документации по ПТ, порядок отмены такой документации) статьи 45 ГрК РФ.

Если документация по ПТ отвечает всем вышеуказанным критериям, то в период до 1 января 2024 г. её подготовка и утверждение, внесение в неё изменений осуществляется в порядке, установленном законами субъекта РФ или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Постановление Правительства РФ от 14 октября 2023 г. № 1707 «О внесении изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 2 апреля 2022 г. № 575»

Планируемые изменения законодательства. Архитектурно-градостроительный облик ОКС

Минстрой подготовил проект изменений, определяющих случай, когда согласование архитектурно-градостроительного облика ОКС не требуется

Проект изменений в Постановление № 575 размещён на Федеральном портале проектов нормативно-правовых актов.

Изменения дополняют Постановление № 575 новым положением, согласно которому застройщик освобождается от обязанности согласовывать архитектурно-градостроительный облик ОКС, если для подготовки проектной документации такого объекта использована информация из градостроительного плана земельного участка, выданного до 1 сентября 2023 г. и не ранее чем за 3 года до дня предоставления заявления на получение разрешения на строительство.

В силу пункта 4 (в который вносятся вышеуказанные изменения) Постановления № 575 указанные изменения в случае их принятия будут действовать до 1 января 2024 г.

Публичные обсуждения комментируемого проекта продлятся до 13 ноября 2023 г.

Проект постановления Правительства Российской Федерации о внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 2 апреля 2022 г. № 575.

Планируемые изменения законодательства. Купля-продажа недвижимых вещей

В Госдуму внесли законопроект, распространяющий правила о публичной оферте на договоры долевого строительства недвижимых вещей

Законопроект вносит изменения в статью 494 ГК РФ и устанавливает, что любая информация, распространяемая застройщиком в целях привлечения денежных средств для долевого строительства объектов недвижимости, признается публичной офертой.

Публичная оферта обязывает продавца (исполнителя) заключить договор с любым обратившимся лицом в отношении товаров (или услуг), о которых говорится в рекламе или ином публичном предложении, адресованному неопределённому кругу лиц.

По мысли инициаторов законопроекта, указанные изменения исключат ситуации, когда вопреки рекламной информации застройщик не осуществляет своих обязанностей. Например, не строит школы, детские сады и другие социальные объекты.

Проект Федерального закона № 459956-8 «О внесении изменений в статью 494 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»

Судебная практика. Арендная плата

Верховный Суд РФ указал на неправомерность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке ввиду изменения налогового режима арендодателя (дело № А01-525/2021 по заявлению МУП «Майкопские тепловые сети»)

Между МУП «Майкопские тепловые сети» (Предприятие, арендодатель) и АО «Автономная теплоэнергетическая компания» (Общество, арендатор) по результатам открытого конкурса 22 ноября 2010 г. был заключён договор аренды объектов теплоэнергетического комплекса сроком на 15 лет.

По условиям договора размер арендной платы был рассчитан с учётом НДС. С 2018 года Предприятие применяет упрощённую систему налогообложения, то есть не осуществляет уплату НДС. На этом основании Общество обратилось к Предприятию с предложением о внесении изменений в договор аренды в части исключения из размера арендных платежей суммы НДС. Предприятие отказало во внесении изменений.

Общество всё равно уменьшило размер ежемесячных платежей на сумму НДС, что послужило основанием для обращения Предприятия в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате.

Арбитражный суд Республики Адыгея отказал в удовлетворении иска Предприятия о взыскании задолженности по договору аренды, а также пеней и процентов за пользование чужими денежными средствами. Апелляция и кассация поддержали выводы суда первой инстанции.

Верховный Суд РФ не согласился с выводами нижестоящих судов и указал следующее.

Предъявляемая к оплате сумма НДС является частью цены, подлежащей уплате арендатором. Публично-правовые отношения по уплате налогов и иных обязательных платежей между Предприятием и государством не предполагают участия в них Общества.

Изменения условия налогообложения, произошедшие в данном деле, имеют только публично-правовое значение и не могут оказывать влияния на гражданско-правовые правоотношения, в том числе не могут повлечь за собой пересмотра условий ранее совершённых сделок.

В то же время возможность изменить договор в одностороннем порядке может быть предусмотрена законом или договором. С учётом того, что спорные правоотношения возникли на основании договора, заключённого по результатам открытого конкурса, пересмотр его цены в сторону уменьшения невозможен, поскольку иное противоречит нормам и принципам защиты конкуренции.

На основании изложенного Верховный Суд отправил дело на новое рассмотрение.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19 октября 2023 г. № 308-ЭС23-10824 по делу № А01-525/2021