Недвижимость и строительство: MustRead за 25 июля – 7 августа 2023 г.

Изменения законодательства. Регистрация прав на объекты незавершённого строительства (ОНС)

Введен упрощенный порядок регистрации прав на отдельные ОНС

Изменения, внесенные в Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон № 218-ФЗ), позволят проводить государственный кадастровый учёт и государственную регистрацию прав на ОНС в упрощённом порядке.

До вступления изменений в силу в России действовали правила, согласно которым для осуществления этих процедур необходимо было, по общему правилу, представить в Росреестр:

• правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен ОНС;
• технический план ОНС;
• разрешение на строительство ОНС.

В соответствии с изменениями для осуществления государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав на ОНС, включённых в федеральный (региональный) реестр ОНС, потребуется только представление декларации об объекте недвижимости, составленной в соответствии с ч. 11 ст. 24 Закона № 218-ФЗ. Регистрация права на ОНС по упрощённой процедуре не требует наличия записи в ЕГРН в отношении земельного участка, на котором расположен такой ОНС.

Однако дальнейшие регистрационные действия (например, регистрация перехода права на ОНС, регистрация обременения ОНС) допускаются только после уточнения сведений в ЕГРН о таком ОНС, вносимых по результатам выполнения кадастровых работ.

Также в Закон № 218-ФЗ вносятся следующие изменения:

• сведения об ОНС, включенных в федеральный реестр ОНС, будут вноситься в ЕГРН по заявлению федерального органа исполнительной власти (который будет определён Правительством РФ);
• сведения об ОНС, включенных в региональный реестр ОНС, будут вноситься в ЕГРН по заявлению уполномоченного органа субъекта РФ или органа местного самоуправления (такие органы будут специально определены в каждом субъекте РФ);
• Росреестр не будет отвечать за убытки, причиненные недостоверными сведениями об ОНС, права на которые зарегистрированы по упрощенной процедуре, если такие сведения были предоставлены другим органом власти.

Закон вступил в силу 4 августа 2023 г.

Изменения законодательства. Общее имущество собственников недвижимости 

В Гражданский кодекс РФ внесены поправки об общем имуществе собственников недвижимости

Принятый закон дополнил главу 16 «Общая собственность» Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) параграфом 2 «Общее имущество собственников недвижимых вещей».

Закон вводит понятие «общее имущество», под которым понимается имущество:

• расположенное в пределах общей территории и связанное физически или технологически; либо
• расположенное в здании или сооружении, предназначенное для удовлетворения общих потребностей собственников недвижимости.

Также к общему имуществу могут быть отнесены земельные участки с созданными на них объектами общего имущества.

Общее имущество принадлежит собственникам недвижимости на праве общей долевой собственности. Размер доли пропорционален площади принадлежащей недвижимой вещи. Степень участия в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей, связанных с общим имуществом, определяется исходя из размера такой доли.

Доля в праве на общее имущество является неотчуждаемой и следует судьбе права собственности на недвижимую вещь. Сделки, направленные на распоряжение такой долей без распоряжения недвижимой вещью, ничтожны.

Имущество, предназначенное исключительно для обслуживания потребностей собственников недвижимых вещей (например, лестницы, коридоры, котельные, серверные и др.), не может быть передано во владение и пользование третьим лицам или отчуждено им. В то же время общее имущество, пригодное для самостоятельного использования (например, нежилое помещение, расположенное на первом этаже многоквартирного дома), может быть передано во временное владение или пользование третьему лицу или отчуждено ему в случае единогласного решения собственников недвижимости.

Закон вступает в силу с 1 октября 2023 г.

Изменения законодательства. Банкротство 

Установлены правила защиты покупателя жилья на случай, если продавец ушел в банкротство

Изменения в Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» устанавливают последствия признания недействительной сделки, в результате которой лицо лишается единственного жилья.

Поправки предусматривают, что в этом случае средства, уплаченные за жилое помещение, должны быть возвращены покупателю, минуя конкурсную массу. Причем до перечисления этих средств покупатель и проживающие с ним члены его семьи могут пользоваться этим помещением.

Новые правила распространяются на сделки, которые были совершены в течение одного года до принятия заявления о признании лица банкротом или после принятия указанного заявления.

• Для покупателя жилого помещения, который заключил сделку, признанную недействительной, закон предусматривает несколько возможностей: он вправе выкупить помещение без проведения торгов по цене, установленной в решении суда о признании сделки недействительной;
• от также вправе участвовать в торгах по продаже жилого помещения или выкупить его по цене, установленной на торгах (даже если он не участвовал в таких торгах), если цена не превышает 20% от установленной минимальной цены (то есть цены, не ниже стоимости встречного представления гражданина-должника по недействительной сделке, увеличенной на 5 % и сумму затрат на проведения торгов);
• в случае признания торгов несостоявшимися и незаключения договора купли-продажи жилого помещения с единственным участником торгов покупатель вправе заключить договор купли-продажи такого помещения по начальной цене;
• при проведении торгов по продаже жилого помещения посредством публичного предложения покупатель, даже если он не участвовал в этих торгах, имеет право преимущественного приобретения жилого помещения в случае снижения цены до размера, не превышающего на 20 % минимальную цену продажи.

Если покупатель не стал принимать участие в процедурах реализации жилого помещения, то после завершения таких процедур ему возмещается размер произведённого встречного представления по недействительной сделке. Если покупатель принял участие в реализации имущества банкрота, по итогам которых заключил договор купли-продажи жилого помещения, то размер переданного по недействительной сделке имущества засчитывается в счёт оплаты по такому договору.

Закон вступил в силу с даты его официального опубликования - 24 июля 2023 г.

Изменения законодательства. Участие в долевом строительстве 

Одобрен закон, ограничивающий размер неустойки при просрочке передачи уникального объекта долевого строительства дольщику

Изменения, вносимые в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗФедеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
, предусматривают, что размер неустойки, подлежащей уплате в случае просрочки передачи объекта долевого строительства дольщику, составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, но не может превышать 5 % от суммы договора участия в долевом строительстве при совокупном соблюдении следующих условий:

• срок нарушения не превышает 30 месяцев;
• проектная документация объекта долевого строительства имеет хотя бы одну из характеристик, позволяющих отнести такой объект к уникальным объектам.

Согласно действующим нормам Градостроительного кодекса РФ, к уникальным объектам относятся объекты, имеющие хотя бы одну из следующих характеристик:

• высота более чем 100 метров, для ветроэнергетических установок - более чем 250 метров;
• пролеты более чем 100 метров;
• наличие консоли более чем 20 метров;
• заглубление подземной части (полностью или частично) ниже планировочной отметки земли более чем на 15 метров.

Документ вступит в силу по истечении 10 дней после дня его официального опубликования.

Изменения законодательства. Аренда публичных земельных участков 

Опубликован закон, разрешающий продлять договор аренды публичного земельного участка без проведения торгов

Изменения вносятся в Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и предусматривают право арендатора однократно продлить на 5 лет срок действия договора аренды публичного земельного участка, предоставленного в пользование до 1 марта 2015 г. без проведения торгов.

Указанным правом можно будет воспользоваться при соблюдении определённых условий, включая следующие:

• цели использования земельного участка по новому договору должны быть идентичны целям использования по ранее заключенному договору аренды;
• земельный участок должен быть предоставлен данному арендатору не для целей строительства, реконструкции, эксплуатации зданий/сооружений;
• у арендатора не должно быть задолженности по уплате арендных платежей за 2 и более периода уплаты арендной платы на день обращения;
• у госоргана не должно быть информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях закона при использовании такого земельного участка;
• земельный участок не должен испрашиваться для целей размещения нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций или иных объектов, которые могут быть размещены на земельном участке без его предоставления и без установления сервитута;
• земельный участок не должен испрашиваться для целей, для которых участки предоставляются на праве публичного сервитута;
• продление договора аренды не должно испрашиваться по основаниям, предусмотренным пп. 3 и 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

Изменения вступили в силу 4 августа 2023 г.

Изменения законодательства. Регистрация линейных объектов 

Совет Федерации одобрил введение упрощённого порядка регистрации прав на линейные объекты

Изменения в Земельный кодекс РФ и ряд иных нормативных-правовых актов направлены на совершенствование правовых механизмов, связанных с использованием линейных объектов и регистрацией прав на последние.

В соответствии с вносимыми изменениями земельные участки, предназначенные для размещения объектов Единой системы газоснабжения (ЕСГ), будут предоставляться в аренду без проведения торгов (в том числе если земельные участки предназначены для пользования недрами).

ЕСГ — это имущественный производственный комплекс, включающий в себя объекты добычи, переработки, транспортировки, хранения и распределения газа в европейской части России и Западной Сибири. ЕСГ обеспечивает непрерывный цикл поставки газа от скважины до конечного потребителя. Собственником ЕСГ является ПАО «Газпром».

Кроме того, предусматривается возможность установления публичного сервитута для размещения, реконструкции, капитального ремонта линейных сооружений федерального значения по решению Минэнерго России.

Также вносятся изменения в процедуру установления публичного сервитута, в том числе изменения в перечень документов, которые требуется предоставить.

Изменения в Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и в Закон № 218-ФЗ предусматривают, что до 1 января 2025 г. публичный сервитут может быть установлен на основании ходатайства субъекта естественной монополии для эксплуатации им линейного объекта, предназначенные для организации электро-, газо-, тепло-, водоснабжения населения, водоотведения и оказания населению услуг связи без необходимости предоставления правоустанавливающих документов на такие линейные объекты, если они были созданы до 30 декабря 2004 г. Правоустанавливающим документом на такой объект является декларация об объекте недвижимости.

Закон вступит в силу спустя 10 дней со дня официального опубликования.

Изменения законодательства. Кадастровый учет зданий и сооружений 

Опубликован закон о порядке государственной регистрации недвижимости

Изменения в Закон № 218-ФЗ упрощают порядок совершениях следующих действий в отношении объекта недвижимости, если он прекратил свое существование вследствие боевых действий и/или в связи с наступлением чрезвычайной ситуации:

• снятия с государственного кадастрового учета;
  
• государственной регистрации прекращения права, и
• государственной регистрации прекращения ограничения права или обременения объекта недвижимости.

В соответствии с изменениями такие регистрационные действия будут проводиться на основании акта осмотра места нахождения объекта недвижимости и письменного согласия собственника (собственников).

Указанные изменения вступили в силу 31 июля 2023 г.