С 1 марта 2025 г. стала обязательной государственная регистрация прав сразу после окончания строительства
С 1 марта 2025 г. для начала эксплуатации здания застройщик или иное лицо, имеющие основания для приобретения прав на здание, сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении), обязаны:
- направить в уполномоченный орган документы, необходимые для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (если строительство велось на основании разрешения на строительство);
- направить в Росреестр документы для осуществления кадастрового учета, государственной регистрации прав на построенное здание, сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении) (если для строительства или реконструкции таких здания, сооружения не требовалось разрешение на строительство).
Таким образом, застройщики должны в обязательном порядке по окончании строительства обращаться в Росреестр для постановки построенного объекта на кадастровый учет и регистрации прав в том числе в следующих случаях:
- при строительстве гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;
- при строительстве или реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек;
- при строительстве или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства .
При этом в ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) появились нормы о том, с какой даты считать завершенным строительство или реконструкцию:
- со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию (если такое разрешение требовалось для строительства или реконструкции);
- со дня получения уведомления о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности, за исключением случаев, если строительство таких объектов капитального строительства осуществлялось без получения уведомлений, предусмотренных ст. 51.1 и ч. 16 ст. 55 ГрК РФ.
Рекомендации
Ранее в законе отсутствовала обязанность в обязательном порядке регистрировать право на построенный объект. Изменения преследуют, в основном, фискальные цели, ведь наличие необходимой информации о постройках в Едином государственном реестре недвижимости позволит определить их кадастровую стоимость, а Федеральная налоговая служба сможет рассчитать и выставить налог на недвижимость, а также налог на имущество физических лиц.
Федеральный закон от 26 декабря 2024 г. № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Новый закон об освоении земельных участков вступил в силу с 1 марта 2025 г.
С 1 марта 2025 г. в России начал действовать закон, регулирующий освоение земельных участков. Он дает владельцам участков три года на их приведение в пригодное для использования состояние и распространяется на земельные участки, расположенные в населенных пунктах, а также садовые и огородные земельные участки.Вступившие в силу правила освоения не распространяются на земли промышленности, земли для производственной деятельности, туристического и рекреационного значения, а также на земли сельскохозяйственного назначения. Для последних действует специальное регулирование.
Для земельных участков, приобретенных после 1 марта 2025 г., срок освоения начнет течь с даты регистрации права собственности. Для участков, уже находящихся в собственности, отсчет трехлетнего срока начнется с 1 марта 2025 г. Закон не имеет обратной силы, то есть отсчет срока на освоение не может начаться ранее 1 марта 2025 г.
В развитие положений закона разработан проект постановления Правительства РФ, который предусматривает перечень мероприятий по освоению земельных участков, включая следующие:
- освобождение участка от мусора и деревьев, кустарников, сорняков, которые препятствуют использованию земли по назначению. Исключения составляют деревья и другие растения, которые являются элементами благоустройства и озеленения;
- осушение или увлажнение участка, если это необходимо для его использования по целевому назначению;
- производство земляных работ, необходимых для использования участка по целевому назначению и в соответствии с разрешенным использованием (разработка грунта, уплотнение и укрепление грунта, вертикальная планировка участка).
Признаки, по которым уполномоченный орган может прийти к выводу о неиспользовании земельного участка, также приведены в проекте постановления Правительства РФ и включают:
- для участков, предназначенных для капитального строительства - отсутствие на участке построенного здания, сооружения в течение пяти и более лет, если информация об иных сроках строительства не указана в разрешении на строительство;
- разрушение крыши, стен, фундамента, отсутствие окон или стекол на окнах при условии невыполнения работ по устранению указанных обстоятельств в течение пяти и более лет (за исключением случаев, когда дом признан аварийным и подлежащими сносу или реконструкции);
- для огородных земельных участков - зарастание сорными растениями и захламление более чем наполовину.
Рекомендации
Действующее законодательство уже предусматривает административную ответственность за нарушение правил об освоении и использовании земельных участков.
Согласно ч. 4 ст. 8.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях (КоАП РФ), невыполнение или несвоевременное выполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, влечет наложение административного штрафа:
- на граждан в размере от 20 000 до 50 000 рублей;
- на должностных лиц - от 100 000 до 200 000 рублей;
- на юридических лиц - от 200 000 до 400 000 рублей.
Ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ также предусматривает ответственность за неиспользование земельного участка. Данная норма касается только земельных участков, предназначенных для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества и предусматривает ответственность в виде штрафа.
Если кадастровая стоимость земельного участка определена, то размер штрафа составит:
- для граждан - от 1 до 1,5 % кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 20 000 рублей;
- для должностных лиц - от 1,5 до 2 % кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 50 000 рублей;
- для юридических лиц - от 3 до 5 % кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 400 000 рублей.
Если же кадастровая стоимость земельного участка не определена, размер штрафа составит:
- для граждан - от 20 000 до 50 000 рублей;
- для должностных лиц - от 50 000 до 100 000 рублей;
- для юридических лиц - от 400 000 до 700 000 рублей.
Также закон предусматривает возможность изъятия земельного участка, который не используется по назначению в течение трех лет (ст. 284 Гражданского кодекса РФ). Однако в настоящее время это правило касается ограниченного перечня земельных участков, а именно предназначенных для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства.
Появилась возможность использовать механизм эскроу-счетов в сфере частного домостроения
С 1 марта 2025 г. в России начинает применяться механизм эскроу-счетов в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Этот механизм направлен на повышение безопасности расчетов между заказчиками строительства индивидуальных жилых домов и подрядчиками.
Физические лица, заключившие договор подряда на строительство индивидуального жилого дома, будут вносить деньги на специальный счет, получить денежные средства с которого подрядчик сможет лишь после окончания строительства и регистрации права собственности заказчика на индивидуальный жилой дом.
Подрядчики, работающие по новым правилам, будут обязаны публиковать в Единой информационной системе жилищного строительства сведения о юридическом лице, о проектах частных домов, которые могут быть построены, с предполагаемой стоимостью и сроками работ, а также об уполномоченном банке, в котором открывается счет эскроу.
Денежные средства на счете эскроу подлежат страхованию со дня их размещения на счете до истечения 3 месяцев со дня размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о зарегистрированном праве собственности на жилой дом либо до истечения срока условного депонирования.
Также предусмотрено, что возмещение по счету эскроу для расчетов по договору строительства индивидуального жилья выплачивается в размере 100% суммы, находящейся на счету на день наступления страхового случая, но не более 10 млн рублей.
Рекомендации
Нововведение позволит защитить граждан от рисков неисполнения подрядчиками обязательств по договору строительного подряда и вернуть по крайней мере часть уплаченных по договору подряда денежных средств в случае, если подрядчик не завершит строительство индивидуального жилого дома.
Если подрядчик выполнил часть работ, то он должен получить оплату за выполненные работы, а также за использованные материалы.
Указанный способ расчетов длительное время применяется в сфере долевого строительства и положительно зарекомендовал себя.
Федеральный закон от 22 июля 2024 г. № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу»
Застройщики получили возможность применять собственные стандарты отделки
С 1 марта 2025 г. вступил в силу закон, позволяющий застройщикам использовать собственные стандарты качества отделки квартир (СТО) вместо требований технических регламентов, несоответствие которым сейчас позволяет дольщикам взыскивать компенсацию за недостатки в отделке.
До вступления изменений в силу отделка квартир в новостройках должна была соответствовать требованиям, которые содержались в целом ряде нормативно-технических документов (своды правил).
Теперь же Минстрой разработал единый перечень минимальных требований к отделке жилых помещений, которому должны соответствовать СТО застройщиков.
Приказ Минстроя с базовыми стандартами отделки опубликован 28 февраля 2025 г. В нем указаны допустимые отклонения при проведении различных видов отделочных работ, а также требования к обоям, облицовочным покрытиям стен, натяжным потолкам, штукатурке и покрытию пола.
Так, например, оштукатуренные стены не должны отклоняться более чем на 8 мм при высоте помещения до 3 метров и более чем на 12 миллиметров при высоте – от 3 до 6 метров. При укладке плитки допускаются неровности до 3-5 мм.
Ряд дефектов признается допустимым, если дефекты незаметны с расстояния 2 метров (при естественном освещении или искусственном освещении, предусмотренным проектом):
- полосы, пятна, подтеки, брызги, следы от кисти или валика,
- дефекты заделки межплиточных швов,
- воздушные пузыри, замятины, пятна и другие загрязнения, а также доклейки и отслоения,
- расхождение стыков полотен обоев,
- зазоры между плинтусами и покрытием пола или стен.
Указанный приказ Минстроя вступит в силу с 11 марта 2025 г.
Рекомендации
Представленный перечень минимальных требований содержит самые актуальные из них, по которым наиболее часто возникают споры между застройщиками и дольщиками. Некоторые из представленных Минстроем требований являются более мягкими, чем содержащиеся в сводах правил.
При этом застройщик вправе разработать собственный СТО, предусматривающий более высокие требования, чем содержащиеся в проекте приказа Минстроя.
Федеральный закон от 26 декабря 2024 г. № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
С 1 марта 2025 г. юридические лица могут подавать документы на кадастровый учет и регистрацию прав только в электронном виде
Нововведение предусмотрено Федеральным законом от 26 декабря 2024 г. № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу с 1 марта 2025 года. Данный закон определяет порядок электронного взаимодействия между Росреестром и юридическими лицами.
Согласно новым правилам, с 1 марта 2025 г. юридические лица должны подавать заявления на государственный кадастровый учёт и государственную регистрацию прав с прилагаемыми к ним документами только в электронной форме. Бумажные документы будут возвращаться без рассмотрения.
Исключение составляют случаи, когда стороной сделки является физическое лицо (кроме договоров участия в долевом строительстве). Также законом установлено, что юридическое лицо вправе предоставить в регистрирующий орган документы на бумаге при временной технической невозможности направить их в электронном виде.
Кроме этого, до 1 января 2026 г. возможность подачи заявлений на бумажном носителе сохранится за рядом юридических лиц. К ним относятся: крестьянские (фермерские) хозяйства, садоводческие и огороднические товарищества, гаражные, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, а также товарищества собственников жилья.
Рекомендации
Подать электронные документы в Росреестр можно через личный кабинет на официальном сайте Росреестра, сервис прямого доступа (СПД-3), сервис взаимодействия с Росреестром и Адаптер электронного взаимодействия, федеральную государственную информационную систему межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ), а также другими способами, предусмотренными пунктом 2 части 1 статьи 18 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В Москве установили ответственность для застройщиков за несоблюдение требований утвержденных архитектурно-градостроительных решений
Закон г. Москвы от 21 ноября 2007 г. № 45 «Кодекс города Москвы об административных правонарушениях» дополнен ст. 7.31, которая устанавливает ответственность за несоблюдение требований, установленных свидетельством об утверждении архитектурно-градостроительного решения объекта капитального строительства, при строительстве, реконструкции объекта капитального строительства.Норма предусматривает ответственность в виде предупреждения или штрафа, размер которого составит:
- для физических лиц - от 2 000 до 5 000 рублей.
- для должностных лиц - от 10 000 до 50 000 рублей.
- для юридических лиц - от 500 000 до 1 000 000 рублей.
Рекомендации
С соответствующей законодательной инициативой выступил Мосгосстройнадзор. Изменение необходимо для того, чтобы построенные объекты полностью соответствовали утвержденным в АГР трехмерным моделям и визуализациям, использующимся при разработке проектной документации. Застройщики, получившие свидетельство об утверждении АГР, обязаны следовать указанным в нем требованиям, иначе им грозит штраф до 1 000 000 рублей.
