Недвижимость и строительство: MustRead за 22 августа – 4 сентября 2023 г.

Изменения законодательства. Зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) 

С 1 сентября 2023 г. действуют новые правила размещения зданий и сооружений в охранных зонах объектов электросетевого хозяйства (ОЭХ)

Изменения внесены в постановление Правительства РФ от 24 февраля 2009 г. № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» (Постановление № 160).

В первую очередь, скорректированы правила о строительстве в охранных зонах ОЭХ. Теперь таковое допускается при соблюдении следующих параметров:

• размещаемое здание/сооружение не должно препятствовать доступу обслуживающего персонала и техники к ОЭХ (в т.ч. имеются необходимые проходы и подъезды);
• расстояние от элементов зданий/сооружений до проводов воздушных линий электропередачи (ВЛЭ) должно быть не менее указанного в Постановлении № 160 (это расстояние зависит от конструкции стены (глухая или нет), вида размещаемого здания/сооружения, а также от напряжения ВЛЭ);
• должны соблюдаться противопожарные расстояния между зданиями/сооружениями и ОЭХ, если такие расстояния установлены техническим регламентом о требованиях пожарной безопасности.

С 1 сентября 2023 г. вышеуказанные правила размещения зданий и (или) сооружений действуют для всех охранных зон ОЭХ (в т.ч. установленных до 1 сентября 2023 г.), кроме следующих случаев:

• здание/сооружение было размещено до 17 марта 2009 г. (день вступления в силу Постановления № 160);
• размещение здания/сооружения в охранной зоне ОЭХ было согласовано с владельцем ОЭХ до 1 сентября 2023 г. в соответствии с требованиями, действовавшими на дату такого размещения.

При обнаружении зданий и сооружений, размещенных с нарушением новых норм, владельцы объектов электросетевого хозяйства направляют заявления об этих фактах в Госэнергонадзор или в суд и уполномоченные органы исполнительной власти.

Кроме того, в соответствии с изменениями в охранных зонах ОЭХ запрещается следующая деятельность (ранее соответствующие запреты отсутствовали):

• проведение работ, угрожающих повреждением ОЭХ;
• уничтожение, перемещение, повреждение предупреждающих и информационных знаков;
• переключение и подключение в электрических сетях (указанное требование не распространяется на работников, занятых выполнением разрешенных в установленном порядке работ);
• использование земельных участков в качестве испытательных полигонов, мест уничтожения вооружения;
• захоронение отходов, возникающих в связи с использованием, производством, ремонтом или уничтожением вооружений или боеприпасов.

В охранных зонах, установленных для ОЭХ напряжением свыше 1000 вольт, дополнительно будут запрещены:

• остановка транспортных средств на дорогах в местах пересечения с ВЛЭ с проектным номинальным классом напряжения 330 кВ и выше (в охранных зонах ВЛЭ);
• установка рекламных конструкций.

Изменения законодательства. Градостроительная деятельность 

Вступил в силу ряд изменений в Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ)

Основными изменениями, предусмотренными вступившим в силу законом, стали:

• изменение порядка подготовки документации по планировке территории;
• введение субсидиарной ответственности саморегулируемой организации в сфере строительства (СРО) за вред, причиненный в результате разрушения или повреждения здания, сооружения (в случае неплатежеспособности члена СРО);
• наделение застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 января 2023 г., правом изменять тип и параметры возводимого объекта капитального строительства (ОКС) в случае, когда они не соответствуют разрешённому использованию земельного участка и установленным ограничениям.

Подробнее об изменениях вы можете прочитать в выпуске Недвижимость и строительство: Mustread от 10 июля 2023 г.

Также внесены изменения в ст. 14 Федерального закона от 23 ноября 1995 г. № 174-ФЗ «Об экологической экспертизе», в соответствии с которыми государственная экологическая экспертиза (ГЭЭ) будет проводиться по принципу «одного окна». Подробнее об этих изменениях мы рассказывали в выпуске Экология: Mustread от 26 июня 2023 г.

Изменения законодательства. Архитектурно-градостроительный облик объекта капитального строительства (ОКС) 

С 1 сентября 2023 г. вступили в силу требования к архитектурно-градостроительному облику ОКС и правила его согласования

Новые правила установлены Постановлением Правительства РФ от 29 мая 2023 г. № 857 «Об утверждении требований к архитектурно-градостроительному облику объекта капитального строительства и Правил согласования архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства» (Постановление № 857).

Постановление № 857 предусматривает, что наряду с требованиями к архитектурно-градостроительному облику ОКС, содержащимися в части 6.2 ст. 30 ГрК РФ (требования к объемно-пространственным характеристикам ОКС, требования к архитектурно-стилистическим характеристикам ОКС), градостроительным регламентом могут быть предусмотрены:

• требования к цветовым решениям ОКС;
• требования к отделочным и (или) строительным материалам, определяющие архитектурный облик ОКС;
• требования к размещению технического и инженерного оборудования на фасадах и кровлях ОКС;
• требования к подсветке фасадов ОКС.

Правила согласования архитектурно-градостроительного облика ОКС в том числе устанавливают:

• перечень ОКС, архитектурно-градостроительный облик которых не требует согласования;
• требования к заявлению о согласовании архитектурно-градостроительного облика ОКС и прилагаемым документам, а также порядок их подачи;
• основания принятия решения об отказе в согласовании архитектурно-градостроительного облика ОКС.

Документом предусмотрено, что уполномоченный орган местного самоуправления рассматривает поступившее заявление о согласовании архитектурно-градостроительного облика ОКС в течение 10 рабочих дней со дня получения заявления.

Документ вступил в силу 1 сентября 2023 г. и действует до 1 сентября 2028 г.

Изменения законодательства. Строительство вспомогательных зданий и сооружений 

Правительством РФ определены критерии отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования

Документ устанавливает, что строения и сооружения признаются вспомогательными (то есть не требуют получения разрешения на строительство) при их соответствии хотя бы одному из целого ряда критериев, включая следующие:

• вспомогательная постройка строится на одном земельном участке с основным зданием, строением или сооружением (основной объект), либо на смежном земельном участке; 
• строительство вспомогательной постройки предусмотрено строительной документацией основного объекта;
• вспомогательная постройка имеет целью обеспечение эксплуатации основного объекта;
• вспомогательная постройка не является особо опасным, технически сложным и уникальным объектом;
• общая площадь вспомогательной постройки составляет не более 1500 кв. метров;
• для строительства вспомогательной постройки не требуется установления санитарно-защитных зон.

Документ вступил в силу 1 сентября 2023 г. и будет действовать до 1 сентября 2028 г.

Судебная практика. Общее имущество не может быть продано на торгах 

Верховный суд РФ разобрался в споре о продаже подвала

Дело № А40-168748/2020 по заявлению ТСН «Клубный дом «Скай Паркс».

В рамках дела о банкротстве ООО «Интелнет Связь» на торги было выставлено нежилое подвальное помещение, расположенное в нежилом здании (комплекс апартаментов), построенном банкротящейся компанией.

ТСН «Клубный дом «Скай Паркс», действуя от имени собственников помещений указанного нежилого здания, потребовал исключить подвальное помещение из состава конкурсной массы и признать недействительными торги по продаже данного имущества, ссылаясь на то, что данный объект представляет собой индивидуальный тепловой пункт (ИТП) и относится к общедомовому имуществу собственников помещений в здании.

При этом ранее право собственности на подвальное помещение было зарегистрировано за ООО «Интелнет Связь», которое заключило с ТСН «Клубный дом «Скай Паркс» договор безвозмездной передачи указанного объекта. Однако Росреестр отказал в регистрации перехода права собственности к ТСН «Клубный дом «Скай Паркс» именно потому, что предмет договора представлял собой ИТП и входил в состав нежилого здания, а значит подлежал передаче в общую долевую собственность собственников нежилых помещений.

Суд первой инстанции поддержал доводы ТСН «Клубный дом «Скай Паркс» и указал, что размещенный в подвальном помещении ИТП относится к объектам жизнеобеспечения, входящим в состав здания, в связи с чем не мог быть реализован на торгах в процедуре банкротства должника.

Апелляция и кассация не согласились с указанным выводом, ссылаясь на то, что при отсутствии решения собрания собственников помещений о судьбе общедомового имущества приоритет при установлении правообладателя такого имущества имеют внесенные в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведения о должнике – ООО «Интелнет Связь» как собственнике подвального помещения.

Верховный суд признал неверными выводы проверочных инстанций и указал на необходимость применения норм об общем имуществе в многоквартирном доме по аналогии к общему имуществу собственников помещений в нежилом здании.

Основой для данного вывода послужил тот факт, что нежилое подвальное помещение необходимо для обеспечения общих нужд собственников помещений в здании и не предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием здания.

По мнению Верховного Суда, несмотря на наличие в ЕГРН записи об обществе «Интелнет Связь» как о собственнике спорного подвального помещения, оно принадлежит собственникам помещений в здании на праве общей долевой собственности и, соответственно, не могло войти в конкурсную массу должника и быть реализовано на торгах в процедуре банкротства.

Судебная практика. Изменение арендной платы по договору аренды лесного участка 

Верховный суд РФ отправил на пересмотр дело об уменьшении арендной платы за лесной участок

Дело № А72-15617/2021 по иску ООО «Лесной мир» к Министерству природы и цикличной экономики Ульяновской области.

В 2009 г. ООО «Лесной мир» выиграло аукцион по продаже права на заключение договора аренды лесного участка и заключило по его результатам договор аренды. Размер арендной платы за лесной участок по результатам аукциона составил 415 072 рубля в год.

В 2018 г. Ульяновское лесничество провело в отношении арендуемого лесного участка лесоустроительные работы и утвердило новые материалы лесоустройства, изменив адрес участка, а также его кадастровый номер.

ООО «Лесной мир» решило, что в результате проведённой таксации характеристики лесного участка изменились и потребовало рассчитать арендную плату по ставкам и коэффициентам, установленным Постановлением Правительства Российской Федерации от 12 октября 2019 г. № 1318.

В обоснование ООО «Лесной мир» указало, что с 2018 г. установлено, что лесной участок находится на расстоянии свыше 3 км от ближайшей автомобильной дороги общего пользования, а значит коэффициент, учитывающий приближённость лесного участка к автомобильным дорогам, должен быть изменён с 3,5 (данный коэффициент применялся для расчета арендной платы при проведении торгов) на 0,5.

Разногласия в части указанного коэффициента были связаны с тем, что в 2009 г. уполномоченный орган рассчитал арендную плату исходя из того, что рядом с лесным участком (на расстоянии менее 1 км) находилась автомобильная дорога, однако, как впоследствии выяснил арендатор, данная дорога не относилась к дорогам общего пользования, а находилась в частной собственности.

После того как уполномоченный орган отказался снизить арендную плату, ссылаясь на заключение договора по результатам аукциона, ООО «Лесной мир» обратилось в суд.

Суды трёх инстанций поддержали доводы ООО «Лесной мир» и указали, что арендодатель не доказал, что расстояние от спорного лесного участка до дороги общего пользования составляет менее 1 км, то есть при расчете арендной платы подлежит применению коэффициент 3,5.

Верховный суд не согласился с выводами нижестоящих судов: ими не было учтено, что договор аренды лесного участка может быть изменён лишь в исключительных случаях, предусмотренных законодательством.

Изменений договора в судебном порядке на основании части 2 ст. 74.1 Лесного кодекса допускается в исключительных случаях при изменении количественно-качественных характеристик лесного участка, которые носят объективный характер и имеют место в период действия договора аренды, то есть после его заключения.

При этом, если речь идет не о возникновении в период действия договора аренды обстоятельств, послуживших причиной существенного изменения характеристик лесного участка, а о несоответствии сведений, из которых стороны исходили при заключении договора, фактическим количественным и качественным характеристикам лесного участка на этот момент, то оснований для изменения договора аренды лесного участка не имеется. Однако, как следует из материалов дела, местоположение лесного участка осталось прежним.

ВС РФ указал, что при новом рассмотрении судам потребуется:

• проверить данные аукционной документации в части описания лесного участка, выяснить каким образом была сформирована арендная плата;
• выяснить не направлены ли заявленные Истцом требования в сторону необоснованного занижения арендной платы.

[1] Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29 ноября 2018 г. № Ф01-5132/2018 по делу № А28-16184/2017

[2] Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30 июля 2019 г. № Ф07-6683/2019 по делу № А13-16408/2018