Недвижимость и строительство: MustRead от 2 июля 2024 г.
Административная ответственность
В Москве ввели штрафы за строительство апартаментов на не предназначенных для этого земельных участках
Административная ответственность введена Законом г. Москвы № 20 от 05 июня 2024 г. «О внесении изменений в статью 6.7 Закона города Москвы от 21 ноября 2007 года № 45 «Кодекс города Москвы об административных правонарушениях».
Ответственность будет наступать в случае строительства, реконструкции на земельном участке нежилого здания, строения, сооружения, которые (или части которых) фактически предназначены для постоянного или временного проживания физических лиц в нарушение требований и ограничений по использованию такого земельного участка (в том числе его вида разрешенного использования).
Аналогичная ответственность предусмотрена за перепланировку, переоборудование расположенных на таком земельном участке нежилого здания, строения, сооружения (их частей) для постоянного или временного проживания физических лиц.
Размер штрафов зависит от кадастровой стоимости земельных участков и составляет:
-
для граждан — 0,5–1% от кадастровой стоимости земли;
-
для должностных лиц — 1–1,5%;
-
для юридических лиц — от 2 до 3%.
Помимо оплаты штрафов, необходимо будет устранить нарушение. То есть либо изменить предназначение объекта недвижимости, либо изменить вид разрешенного использования земельного участка. На это дается 270 дней.
Если за это время ситуация не будет исправлена, последует второй штраф — до 5% от кадастровой стоимости земли или до 1 млн руб.
Рекомендации
Новые штрафы направлены на борьбу со строительством апартаментов. Государство достаточно давно пытается регулировать данный рынок. Апартаменты, как правило, не обеспечены необходимой транспортной и социальной инфраструктурой. Поэтому власти стремятся ограничить строительство подобных объектов.
Напомним также, что использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием также влечет административную ответственность на основании ч. 1 ст. 8.8 Кодекса об административных правонарушениях РФ (КоАП РФ).
Не исключено, что за строительство апартаментов на не предназначенных для этого земельных участках будут привлекать к ответственности как на основании комментируемой нормы г. Москвы, так и на основании КоАП РФ.
Изменения законодательства. Освоение земельных участков
В первом чтении рассматривается законопроект об обязательном освоении земельных участков
Законопроект, внесенный Правительством РФ, предусматривает, что правообладатели земельных участков, а также пользователи земельных участков на основании разрешения (ст. 39.33 ЗК РФ) обязаны своевременно приступать к использованию:
-
земельных участков в границах земель населенных пунктов;
-
садовых и огородных земельных участков (независимо от категории земель).
Под освоением земельного участка согласно законопроекту будут пониматься мероприятия, необходимые для приведения земельного участка в состояние, пригодное для его использования.
На сегодня правообладатели по общему правилу не обязаны приступать к освоению или использованию земельных участков после их предоставления. Такая обязанность может быть предусмотрена, договором аренды земельного участка. Также в силу закона необходимо осваивать земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Перечень мероприятий по освоению земельных участков, а также перечень признаков неиспользования земельных участков будут устанавливаться Правительством РФ.
Согласно законопроекту срок освоения земельных участков, по общему правилу, не может превышать 3 года.
Истечение срока освоения земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, имеет значение для изъятия такого земельного участка. Если после истечение срока освоения земельного участка правообладатель не использует его еще 3 года, то земельный участок может быть изъят на основании ст. 284 ГК РФ.
Что касается ответственности за неосвоение земельных участков, то она уже предусмотрена ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ. Максимальный размер штрафа для юридических лиц – 5% от кадастровой стоимости земельного участка. Такой штраф предусмотрен при неиспользовании земельных участков, предназначенных для строительства, садоводства или огородничества.
Рекомендации
Несмотря на то, что большая часть законопроекта касается земель населенных пунктов, следует обратить внимание, что обязанность осваивать земельные участки будет возникать независимо от категории земель (абз. 5 ст. 42 ЗК РФ в редакции законопроекта). Хотя КоАП РФ и не предусматривает ответственность за неосвоение, например, земельных участков из земель промышленности, такое неосвоение потенциально может считаться нарушением земельного законодательства. В свою очередь наличие такого нарушения может повлечь отказ в предоставлении земельных участков в тех случаях, от заявителя требуется не допускать нарушений земельного законодательства в период до подачи (например, при выкупе земельных участков арендатором на основании Постановление Правительства РФ от 9 апреля 2022 г. № 629).
Мы рекомендуем правообладателям, а также приобретателям незастроенных и (или) неосвоенных земельных участков учитывать риски привлечения к административной ответственности, предусмотренной ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ, особенно в тех случаях, когда такие земельные участки существенно заросли сорными растениями или загрязнены отходами производства.
Мы продолжим следить за движением законопроекта в Госдуме, а также за проектами актов Правительства РФ, которые будут приниматься во исполнение законопроекта.
Планируемые изменения законодательства. Проектирование
В первом чтении принят законопроект, предполагающий переход на одностадийное проектирование ряда объектов
На пленарном заседании Госдумы 11 июня 2024 г. принят в первом чтении правительственный законопроект о внесении изменений в статьи 48 и 52 Градостроительного кодекса (ГрК РФ), согласно которым могут быть установлены случаи, когда при строительстве или реконструкции объектов капитального строительства не требуется подготовка рабочей документации. Законопроект предусматривает наделение правительства такими полномочиями во исполнение поручения премьер-министра Михаила Мишустина от 13 февраля 2024 г.
Рекомендации
В настоящее время в Градостроительном кодексе РФ реализована модель двустадийного проектирования. На первой стадии разрабатывается проектная документация, которая должна, по общему правилу, пройти экспертизу. После прохождения экспертизы готовится пакет рабочей документации.
Планируется, что Правительство РФ разрешит одностадийное проектирование в отношении технически несложных объектов. Ключевое достоинство подобного подхода к проектированию – сокращение сроков реализации строительного проекта.
По мнению председателя Комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергея Пахомова, принятие этого закона позволит ускорить строительство и реконструкцию трубопроводов, линий электропередач, железных и автомобильных дорог, а также сэкономить средства, затрачиваемые на разработку рабочей документации.
Судебная практика. Предоставление земельных участков над подземными гаражами
Конституционный Суд РФ подтвердил, что собственники подземных гаражей имеют право на получение в собственность или аренду земельных участков над гаражами
Собственник подземного гаража (И.А. Ермак) обратился в местную администрацию с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка над своим гаражом. Большая часть гаража находилась под землей, и только часть стен и крыша выходили на поверхность.
Администрация отказала И.А. Ермаку, ссылаясь на буквальное толкование статьи 39.20 ЗК РФ, которая предполагает, что собственник постройки вправе получить земельный участок из публичной собственности только в случае, если постройка находится на таком земельном участке, а не под ним.
И.А. Ермак обратился в суд, однако суд апелляционной и кассационной инстанции посчитали, что отказ администрации соответствовал ст. 39 20 ЗК РФ, после чего И.А. Ермак обратился с жалобой в Конституционный суд РФ.
В результате рассмотрения жалобы Конституционный Суд РФ признал, что статья 39.20 Земельного кодекса РФ не соответствует Конституции РФ из-за неопределенности своего содержания. С момента опубликования постановления Конституционного Суда РФ (13 июня 2024 г.) собственникам подземных гаражей и гаражных комплексов не может быть отказано в предоставлении земельных участков в аренду или собственность, если такие объекты:
-
соответствуют признакам недвижимого имущества и
-
зарегистрированы в установленном законом порядке.
Правительству РФ необходимо в течение шести месяцев принять меры по устранению выявленной правовой неопределенности.
Рекомендации
Конституционный Суд РФ не высказался относительно возможности предоставления земельных участков над другими подземными объектами, например, подземными складами. Возможно, законопроект, разработанный во исполнение постановления Конституционного Суда РФ по делу И.А. Ермака, будет содержать более подробный перечень подземных объектов, для которых могут быть предоставлены земельные участки, или будет определять существенные признаки таких объектов.
Конституционный Суд РФ отдельно отметил, что в случаях, когда крыша подземного гаража используется не для эксплуатации гаража, а в иных целях (к примеру, для размещения спортивной или детской площадки), то отказ в передаче такого участка в собственность собственника гаража «будет в большей степени способствовать балансу публичных и частных интересов». Соответственно, существует вероятность, что законопроект, разработанный во исполнение постановления Конституционного Суда РФ по делу И.А. Ермака, будет предусматривать ограничения в предоставлении земельных участков собственникам объектов недвижимости, когда крыша таких объектов используется или может использоваться в качестве общественного пространства.
Мы рекомендуем собственникам подземных гаражей и гаражных комплексов учитывать этот риск и рассмотреть возможность обращения за получением земельных участков над своими постройками до вступления в силу федерального закона, разработанного во исполнение постановлением Конституционного Суда РФ по делу И.А. Ермака.
Судебная практика. Продажа здания без земельного участка
Верховный Суд РФ изложил позицию о последствиях продажи здания без земельного участка под ним
Судебная коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ рассмотрела спор, касающийся договора купли-продажи здания.
Покупатель приобрел на банкротных торгах здание мебельного склада. И здание, и земельный участок под ним находились в собственности должника (продавца). При этом площадь земельного участка значительно превышала площадь, занятую зданием.
Текст договора купли-продажи не предусматривал, что к покупателю переходит право на земельный участок или доля в праве собственности на него. Тем не менее, стороны исполнили договор, и право собственности на здание было зарегистрировано за покупателем.
Напомним, что согласно п. 2 ст. 552 ГК РФ договор купли-продажи должен предусматривать, что здание не может быть продано отдельно от земельного участка, если продавец является собственником обоих объектов.
Покупатель обратился в суд с требованием о выделе из земельного участка под зданием нового земельного участка, необходимого ему для пользования складом, а также с требованием о признании за покупателем права собственности на этот выделенный земельный участок.
Суды нижестоящих инстанций посчитали, что у покупателя не возникло право собственности на земельный участок под зданием (и к нему не перешла доля в праве собственности), однако у покупателя есть преимущественное право на заключение с собственником земельного участка договора аренды или купли-продажи земельного участка.
Верховный Суд РФ не согласился с этим выводом и указал, что покупатель приобрел долю в праве собственности, соответствующей зданию склада, хотя это прямо и не было предусмотрено текстом договора купли-продажи.
Рассматривая вопрос о квалификации договора купли-продажа как ничтожной сделки в связи с нарушением ст. 552 ГК РФ, Верховный Суд РФ подчеркнул, что для такой квалификации требуется, чтобы воля сторон договора была направлена на отчуждение здания без земельного участка. Вместе с тем, Верховный Суд РФ отметил, что в деле отсутствуют доказательства, свидетельствующие о наличии у сторон такой договоренности.
Что касается требования покупателя о выделе в натуре доли в праве собственности на земельный участок Верховный Суд РФ посчитал, что покупатель не обеспечил соблюдение требований ст. 252 ГК РФ о порядке выдела такой доли.
Рекомендации
Из позиции Верховного Суда РФ следует, что даже если текст договора купли-продажи не предусматривает, что здание отчуждается вместе с земельным участком под ним (или с долей в праве на земельный участок), то, по общему правилу, считается, что воля сторон договора все равно направлена на отчуждения такого земельного участка (доли), если не доказано обратное.
Аналогичная позиция ранее была сформулирована для ситуаций, когда покупатели приобретают нежилые помещения в здании – в этом случае у покупателей помещений право собственности на долю в земельном участке также возникает независимо от того, упоминается ли она в договоре купли-продажи.П. 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 2018, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 28 марта 2018 г.
Несмотря на довольно мягкий подход Верховного Суда РФ к формальному несоблюдению п. 2 ст. 552 ГК РФ, мы рекомендуем не забывать о правах на земельные участки при подготовке договоров купли-продажи зданий. Нельзя исключать, что неудачные формулировки в договоре или иные обстоятельства станут основанием для вывода суда о том, что воля сторон не была направлена на отчуждение земельного участка. Это приведет к признанию договора ничтожным.
Более того, отсутствие упоминания о продаже земельного участка в договоре купли-продажи здания с большой вероятностью может привести к сложностям при государственной регистрации перехода права собственности на оба этих объекта. Регистратор потенциально может приостановить государственную регистрацию, посчитав, что договор купли-продажи ничтожен.П. 13 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
Судебная практика. Страхование недвижимости.
25 июня 2024 г. Пленум Верховного суда РФ принял постановление о добровольном страховании имущества
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25 июня 2024 г. № 19 (Постановление) заменит аналогичный документ 2013 года. Ряд разъяснений, сформулированных Верховным Судом РФ, касается страхования недвижимости.
В частности, Верховный Суд РФ косвенно подтвердил возможность страхования самовольных построек и объектов незавершенного строительства. В п. 29 Постановления разъяснено, что нарушение требований по оформлению прав на объект страхования само по себе не свидетельствует о страховании противоправного интереса (в силу ст. 928 ГК РФ договоры о страховании противоправных интересов ничтожны).
Отсутствие разрешения на строительство и/или государственной регистрации прав на недвижимое имущество не могут служить основанием для признания недействительным договора добровольного страхования в связи с наличием у страхователя (выгодоприобретателя) страхового интереса в отношении этого имущества (п. 1 ст. 930 ГК РФ).
Также интерес представляет разъяснение касательно страхования имущества в общей собственности нескольких лиц. П. 31 Постановления предусматривает, что интерес в его сохранении в полном объеме признается за каждым из сособственников. Соответственно, любой из сособственников вправе застраховать указанное имущество на полную его стоимость.
При наступлении страхового случая страховщик обязан произвести такому собственнику страховое возмещение в размере ущерба, причиненного застрахованному имуществу (независимо от размера доли такого собственника в праве общей собственности на указанное имущество). Иные собственники вправе обратиться к собственнику, получившему страховое возмещение, с требованием о выплате части полученного им страхового возмещения, соответствующей их доле (за вычетом приходящейся на их долю части расходов собственника, застраховавшего такое имущество, по оплате страховой премии).
Рекомендации
Постановление содержит и иные разъяснения, применимые к страхованию недвижимого имущества. Рекомендуем правообладателям недвижимости ознакомиться с разъяснениями.
- Штрафы за строительство апартаментов на не предназначенных для этого земельных участках
- Законопроект об обязательном освоении земельных участков
- Законопроект, предполагающий переход на одностадийное проектирование ряда объектов
- Собственники подземных гаражей имеют право на получение в собственность или аренду земельных участков над гаражами
- Последствия продажи здания без земельного участка под ним
- Постановление о добровольном страховании имущества
