Обзор судебной практики по спорам, связанным с землепользованием

ООО "ТимлюйЦемент" обратилось в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности.

Суды установили, что между Администрацией МО городского поселения "Каменское" Кабанского района Республики Бурятия (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка из земель промышленности с видом разрешенного использования "недропользование".

Управление Росреестра отказало в регистрации договора аренды в связи с ничтожностью сделки подлежащей государственной регистрации. Управление Росреестра указало, что по сведениям ЕГРН испрашиваемый земельный участок расположен в границах Центральной экологической зоны Байкальской природной территории и покрыт лесной растительностью; предоставление данного земельного участка в аренду нарушает запретСтатья 11 Федерального закона от 01.05.1999 № 94-ФЗ "Об охране озера Байкал", п.п. 4, 6 Перечня видов деятельности, запрещенных в центральной экологической зоне Байкальской природной территории, утв. постановлением Правительства РФ от 31.12.2020 № 2399.
 проведения сплошных рубок лесных насаждений.

Как установили суды, в представленном на регистрацию договоре аренды содержится лишь вид разрешенного использования земельного участка - "недропользование", а цель использования - размещение отходов при добыче полезных ископаемых - вскрышной породы, определена в дополнительном соглашении, которое в адрес Управления Росреестра не предоставлялось.

Пи этом, использование земельного участка, покрытого лесом, для размещения отходов (вскрышной породы) при добыче полезных ископаемых также будет иметь своим последствием вырубку леса, что нарушает действующий запрет.

Вопреки доводам Общества, факт невнесения информации в государственный лесной реестр, не свидетельствуют об отсутствии лесных насаждений на спорном земельном участке.

Определение Верховного Суда РФ от 04.04.2023 № 302-ЭС23-3090 по делу № А10-7214/2021

2. Утверждение новых правил землепользования и застройки не может повлиять на решение вопроса о предоставлении в собственность земельного участка

ЗАО «База Бадаева», обратилось в суд с заявлением о признании незаконным отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, в выкупе земельного участка.

Отказ обусловлен тем, что территориальная зона, в пределах которой расположен земельный участок, не предусматривает возможности размещения складских объектов.

Суд первой инстанции удовлетворил требования Общества и указал, что ответчик является собственником здания, расположенного на спорном земельном участке, используемом в соответствии с его назначением "склад"; вид разрешенного использования земельного участка определен "для размещения складских объектов" до дня утверждения КлассификатораКлассификатор видов разрешенного использования земельных участков (утв. приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РФ от 10.11.2020 № П/0412).
, следовательно, фактический вид разрешенного использования признается действительным вне зависимости от его соответствия Классификатору.

Суды апелляционный и кассационной инстанции не поддержали доводы суда первой инстанции. По их мнению, земельный участок испрашивался Обществом для использования в целях размещения складских объектов, между тем градостроительный регламент спорной территориальной зоны не предусматривает размещение складских объектов ни в качестве основного, ни в качестве условно разрешенного вида использования земельного участка, в связи с чем отказ Комитета правомерен.

Верховный суд поддержал позицию суда первой инстанции и отметил, что собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламентЗемельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия (ч.ч. 2, 8 ст. 36 ГрК РФ).
.

Таким образом, поскольку разрешенное использование земельного участка установлено до дня утверждения Классификатора, его фактическое использование соответствует разрешенному, содержащемуся в ЕГРН, следовательно, установленный вид разрешенного использования "для размещения складских объектов" признается действительным.

Определение Верховного Суда РФ от 23.12.2022 № 307-ЭС22-14132 по делу № А56-37142/2021.

3. Договор аренды земельного участка в целях эксплуатации объекта недвижимости не может ограничивать собственника такого объекта в выборе вида разрешенного использования земельного участка, согласно градостроительному регламенту.

ООО "ВАНТАЖ" обратилось в суд с заявлением об отмене постановления Госинспекции по недвижимости по делу об административном правонарушении, по ч. 1 ст. 6.7 Закона г. Москвы от 21.11.2007 № 45 "Кодекс города Москвы об административных правонарушениях".

Общество привлечено к административной ответственности, т.к. предоставленный Обществу по договору аренды земельный участок для эксплуатации здания торгового центра с видом разрешенного использования "объекты размещения организаций розничной торговли продовольственными, непродовольственными группами товаров" частично использовался Обществом в иных целях - часть помещений в здании использовалось под бытовое обслуживание, страховую и иные виды деятельности.

Суд первой инстанции признал постановление Госинспекции законным.

Суд апелляционной инстанции отменил это решение и указал, что Общество использует принадлежащее ему на праве собственности здание в соответствии с основным видом разрешенного использования объекта капитального строительства (ОКС) и одновременно с вспомогательными видами разрешенного использования, допустимыми в качестве дополнительного по отношению к основному. Кроме того, площадь нежилых помещений, используемых в вспомогательной деятельности не превышает 25% общей площади здания.

Кассационный суд поддержал суд первой инстанции отметив, что допустимость тех или иных вспомогательных видов разрешенного использования земельного участка не означала возникновение у Общества права для использования данного земельного участка, арендуемого у правообладателя, с нарушением требований правоустанавливающего документа на землю, без внесения изменений в правоустанавливающий документ.

Общество должно было инициировать изменение условий договора аренды в целях использования земельного участка не только под разрешенный вид земельного участка, но и под иные виды деятельности.

Верховный суд поддержал позицию апелляционного суда отметив, что указание в договоре аренды земельного участка, заключенном собственником здания в целях его эксплуатации, на назначение этого здания, не может ограничивать собственника здания в выборе как иного основного вида использования, так и осуществления вспомогательного по отношению к основному, в рамках видов, утвержденных градостроительным регламентом. Такое использование не может рассматриваться как нарушение правового режима ОКС и, соответственно, земельного участка, занятого этим объектом.

Таким образом, Общество, как собственник ОКС, равно как и собственник земельного участка, не ограничено в выборе предусмотренных основных и вспомогательных видов использования принадлежащего ему объекта.

Определение Верховного Суда РФ от 13.10.2023 № 305-ЭС23-10880 по делу N А40-70305/2021

4. При разрешении споров, связанных с расторжением договора аренды земельного участка, существенным является установление как факта целевого (нецелевого) использования земельных участков в соответствии с условиями договора, так и устранения такого нарушения (его последствия) арендатором в разумный срок

АО "Ленинградец" обратилось в суд с иском к ООО "Регион" о расторжении договора аренды, в связи с ненадлежащим использованием земельных участков сельскохозяйственного назначения (зарастание участков сорной и древесно-кустарниковой растительностью, перекрытие почвы отходами животноводства, строительными, бытовыми отходами и щебнем, неиспользование участков в сельскохозяйственном обороте), в результате которых истец, как собственник земельных участков, был привлечен к административной ответственности.

Суды отказали в удовлетворении требований. По их мнению, ответчик принимал меры, направленные на восстановление земель, с учетом проекта рекультивации.

Также суды указали, что с учетом существенной площади арендуемых земельных участков и климатических условий, их полное освоение возможно не менее чем через 5 лет.

Верховный суд направил дело на новое рассмотрение, указав, что принятие ответчиком мер, направленных на устранение допущенных нарушений земельного законодательства в соответствии с проектом рекультивации, не свидетельствует об устранении нарушений в разумный срок, поскольку, последний этап рекультивации предусматривал окончание работ не ранее 2026 года, т.е. за пределом срока действия договора от 21.12.2020.

При этом, для разрешения споров, связанных с расторжением договора аренды земельного участка, существенным является установление как факта целевого (нецелевого) использования земельных участков, так и устранения такого нарушения (его последствия) арендатором в разумный срок.

Определение Верховного Суда РФ от 03.10.2023 № 307-ЭС23-4333 по делу № А56-5020/2022

5. Для выбора подлежащей применению редакции правил землепользования и застройки следует установить момент изменения функционального назначения объекта

ООО "Миллениум-недвижимость" обратилось в суд с исковым заявлением к Департаменту архитектуры и градостроительства администрации города Омска об обязании установить вид разрешенного использования земельного участка "здравоохранение (код 3.4), гостиничное обслуживание (код 4.7)".

Суды установили, что Обществу принадлежат на праве собственности помещения в здании, расположенном на земельном участке с видом разрешенного использования "для общественно-деловых целей под склад".

В 2011 году произведена реконструкция здания. После проведения реконструкции назначение объекта изменилось - фактически в помещениях размещены: объект здравоохранения "КДЛ Медицинские анализы" и гостиница "Миллениум".

Общество обратилось в Департамент с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка на "здравоохранение (код 3.4.), гостиничное обслуживание (код 4.7.)" для дальнейшего выкупа указанного земельного участка.

Департамент отказал, указав, что площадь земельного участка не соответствует предельному минимальному показателю в части "гостиничного обслуживания" (согласно Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), необходимо иметь площадь 3000 кв.м.)

Кроме того, земельный участок согласно утвержденному проекту планировки территории расположен в границах зоны размещения объекта административно-делового и общественного назначения, что требует внесения изменений в данный проект.

Суды первой и апелляционной инстанции удовлетворили требования Общества, посчитав, что Общество просило рассмотреть вопрос об установлении вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с фактическим его использованием, между тем ПЗЗ изменен намного позже формирования участка и завершения реконструкции здания, а значит требование о 3000 кв. м не применимо.

Кассационный суд отправил дело на новое рассмотрение, поскольку, суды не указали, из каких разделов проектной документации либо иных представленных в материалы дела доказательств усматривается переоборудование склада в гостиницу; не принято во внимание, что по результатам реконструкции объект введен в эксплуатацию в качестве здания без указания его назначения.

Между тем вопрос о дате изменения назначения здания имеет существенное значение для рассмотрения настоящего спора, поскольку от его разрешения зависит редакция ПЗЗ, применяемая к рассматриваемым правоотношениям.

Постановление АС ЗСО от 06.07.2023 по делу № А46-15841/2022

6. Арендатор земельного участка может изменить вид его разрешенного использования в соответствии с градостроительным регламентом, лишь внеся изменения договор аренды

ООО "Формула недвижимости" обратилось в суд с заявлением о признании недействительным постановления мэрии города Новосибирска об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и ОКС.

Как следует из материалов дела, на арендованном земельном участке у мэрии было построено одноэтажное административное здание, которое в последующем было продано Обществу. Затем Общество обратилось в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и расположенного на нем ОКС - гостиничное обслуживание (4.7): гостиницы; объекты для временного проживания.

В заключении о результатах публичных слушаний комиссией рекомендовано отказать в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка.

Суды удовлетворили требования Общества исходя из следующего.

Трое из четырех граждан, участвовавших в общественных обсуждениях и возражавших в выдаче разрешения на испрашиваемый Обществом условно разрешенный вид использования земельного участка, проживают в иных районах города Новосибирска.

Кроме того, Мэрия не представила доказательств нарушения прав граждан, проживающих в районе спорного земельного участка, а также нарушений баланса частных и публичных интересов либо условий их жизнедеятельности в связи с испрашиваемым Обществом условно разрешенным видом использования участка.

Таким образом, заключение комиссии по результатам публичных слушаний, об отказе в одобрении предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования не может быть принято во внимание без документально подтвержденных фактов.

Верховный суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций, а в удовлетворении требований Общества отказал, указав, что в силу положений градостроительного законодательства, организатор общественных обсуждений не может ограничить право граждан, проживающих на территории города Новосибирска, на участие в общественных обсуждениях по изменению вида разрешенного использования земельного участка, их участие не противоречит указанным положениям законодательства и не может повлечь недействительность ненормативного акта, принятого по результатам публичных слушаний.

Верховный суд отметил, что спорный земельный участок предоставлен в 2017 году в аренду без торгов для строительства конкретного объекта недвижимости, в период действия договора арендатор возвел на участке объект незавершенного строительства и зарегистрировал на него право собственности.

В связи с этим, приобретая объект незавершенного строительства и право аренды по договору, Общество, к которому перешли права и обязанности арендатора, выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования земельного участка и объекта недвижимости.

Нахождение публичного земельного участка, переданного в аренду, в зоне, предусматривающей в качестве условно разрешенного вида использования земельного участка "гостиничное обслуживание", само по себе не означает, что арендатор, получивший данный участок в аренду с одним видом разрешенного использования (для строительства административного здания), может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, в том числе условно разрешенный (для строительства гостиницы), изменить его и использовать без волеизъявления собственника.

Определение Верховного Суда РФ от 06.06.2023 № 304-ЭС22-18932 по делу № А45-16663/2021

7. Для предоставления в собственность публичного земельного участка без торгов в целях эксплуатации объектов недвижимости, собственник таких объектов обязан обосновать необходимость предоставления испрашиваемой площади земельного участка для эксплуатации расположенных на нем объектов

ООО "Бугры-Сервис" обратилось в суд с заявлением о признании незаконным решения администрации МО "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области об отказе в предоставлении Обществу в собственность земельного участка.

Как установлено судами, Обществу на основании заключенного с Администрацией договора аренды предоставлен земельный участок на срок до 30.11.2022 для завершения строительства зданий производственно-складской базы.

Общество 01.12.2021 обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату в размере 15% от его кадастровой стоимости в целях эксплуатации трех нежилых зданий, принадлежащих Обществу на праве собственности.

Администрацией принято решение поручить Управлению по муниципальному имуществу расторгнуть договор, погасить запись об обременении Участка правом аренды и заключить с Обществом договор купли-продажи участка по цене равной 15% его кадастровой стоимости в целях эксплуатации объектов недвижимости. При повторном рассмотрении заявления Общества первое решение отменено, Обществу отказано в предоставлении участка в собственность. Администрация указала, что на момент подачи заявления зарегистрировано право собственности Общества только на три объекта недвижимости, при этом на участке фактически располагается четвертый объект недвижимости, права на который не зарегистрированы, и правоустанавливающие документы на который не представлены.

Суд первой инстанции, установив, что право собственности Общества на четвертый объект недвижимости зарегистрировано 05.04.2022 (после обращения Общества и принятия Администрацией оспариваемого решения), площадь испрашиваемого участка значительно превышает площадь объектов недвижимости, находившихся в собственности Общества на момент принятия оспариваемого решения, отказал в удовлетворении требований Общества.

Апелляционный суд, учитывая нахождение в собственности Общества на дату рассмотрения судом первой инстанции настоящего спора уже 9 объектов недвижимости (4-х зданий и 5 сооружений), посчитал, что у Администрации отсутствовали правовые основания для отказа в выкупе участка, и удовлетворил требования Общества.

Суд кассационной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, отменив постановление апелляционного суда.

Кассационный суд, со ссылкой на представленные в материалы дела выписки из ЕГРН, указал, что на момент обращения Общества с заявлением о выкупе земельного участка и принятия Администрацией оспариваемого решения было зарегистрировано право собственности Общества только на три объекта недвижимости, в целях эксплуатации которых Общество просило предоставить участок площадью 33 000 кв. м; право собственности Общества на здание комплектации и сборки площадью 922,4 кв. м зарегистрировано только 05.04.2022, т.е. после обращения Общества с заявлением о выкупе Участка и принятия Администрацией решения об отказе в его выкупе.

Определение Верховного Суда РФ от 20.09.2023 № 307-ЭС23-16331 по делу № А56-45827/2022

8. Несоответствие заявленного вида использования земельного участка его виду разрешенного использования, является основанием для отказа в предоставлении земельного участка в аренду без торгов

ООО "КП ПРОРАН" обратилось в суд с требованием к Департаменту управления имуществом городского округа Самара признать незаконным приказ об отказе в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов.

Требования мотивированы тем, что ответчик незаконно отказал истцу как собственнику ОКС сооружения (автостоянка) в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов.

Судами установлено, что спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования "для строительства многофункционального торгово-офисного центра со встроенными подземными и надземными гаражами, ресторанов, баров, кафе", что также подтверждено выпиской из ЕГРН.

Положения Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) Согласно п. 2 ст. 37 ГрК РФ, применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и ОКС. Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне. Согласно ч. 4 ст. 37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и ОКС выбираются самостоятельно правообладателями таких участков и объектов, без дополнительных разрешений и согласования.
 обязывают использовать земельные участки по целевому назначению. При этом отсутствуют исключения в виде возможности использования части земельного участка не по целевому назначению (не в соответствии с разрешенным использованием).

С учетом изложенного суды пришли к выводу о несоответствии вида разрешенного использования земельного участка целям его использования, указанным в заявлении Общества, что, в силу п. 14 ст. 39.16 Земельного кодекса РФСогласно ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из оснований, приведенных в этой статье, включая несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.
, исключает возможность предоставления этого участка заявителю на испрашиваемом основании.

С учетом положений земельного и градостроительного законодательства, правовых позиций Конституционного Суда РФ [1], суды указали, что правовой режим земельных участков и ОКС, неотъемлемой составляющей которого является разрешенное использование, определяется прежде всего нормативными актами публичного образования (в частности, правилами землепользования и застройки, в составе которых утверждены градостроительные регламенты), неисполнение указанных актов свидетельствует о нарушении правового режима использования земельного участка и ОКС. Таким образом, у Департамента не было оснований для предоставления заявителю в аренду спорного земельного участка.

Постановление АС ПО от 15.05.2023 по делу № А55-24188/2022

9. Обязанность землепользователей использовать земельные участки эффективно и в соответствии с видом разрешенного использования установлена законом

ЖСК "Лазурит" обратился в суд с заявлением к государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о признании незаконным предписания об устранении нарушения требований земельного законодательства РФ.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды заявителю предоставлен в аренду спорный земельный участок муниципальной собственности из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - туристическое обслуживание.

По результатам проверки ЖСК выдано предписание: устранить ненадлежащее использование земельного участка, который не используется более трех лет для туристического обслуживания, что нарушает условия передачи земельного участка в пользование.

Судами установлено, что земельный участок находится в пользовании кооператива и не осваивается с 2006 года. Суды указали, что законодателем придается особое значение соблюдению требований целевого использования земельного участка их землепользователями для соблюдения публичных интересов и принципов земельного законодательства о рациональном и эффективном использовании земли.

Установлено, что договор аренды земельного участка к обязанностям арендатора относит использование земельного участка в соответствии с целями и условиями его предоставления, эффективное использование земли в соответствии с целевым назначением (разрешенным использованием).

Доказательств невозможности использования земельного участка в соответствии с условиями договора Кооператив не представил.

Действия, направленные на составление документации, необходимой для освоения земельного участка (получение градостроительного плана, оплата работы по инженерным изысканиям) начали предприниматься ЖСК в период проведения проверки и после нее.

Постановление АС ЦО от 12.04.2023 по делу № А83-15644/2021

10. В случае установления зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), владелец земельного участка, на который распространены ограничения его использования, имеет право на компенсацию возникших убытков

ИП Петрова Е.А. обратилась в суд с иском к Министерству финансов Омской области, Правительству Омской области о взыскании убытков в сумме 24 718 000 руб.

Судами установлено, что Минприроды организовано и проведено комплексное экологическое обследование спорного земельного участка. Заключением государственной экологической экспертизы установлено, что земельный участок представляет собой богатый в видовом отношении, уникальный природно-территориальный комплекс, что соответствует статусу особо охраняемой природной территории (ООПТ) регионального значения. Постановлением Правительства Омской области изменена площадь памятника природы за счет включения спорного земельного участка, в отношении него установлен режим особой охраны.

Суды:

1. установив наличие у ИП прав на возмещение убытков, возникших в связи с включением принадлежащего ему земельного участка в состав ООПТ,

2. определив размер подлежащих возмещению убытков в виде разницы между стоимостью земельного участка до и после включения в ООПТ, с учетом установленного для данной зоны градостроительного регламента и ограничений, вызванных включением земельного участка в состав земель ООПТ, в сумме 3 307 000 руб. на основании результатов судебной экспертизы,

3. руководствуясь ст.ст. 56, 57, 57.1, 105 Земельного кодекса РФ[2],

удовлетворили заявленные требования частично, взыскав установленную сумму убытков с Министерства финансов за счет казны Омской области.

Постановление АС ЗСО от 22.06.2023 по делу № А46-10064/2021

[1] Согласно подп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекс РФ, правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Конституционный Суд РФ (постановление от 30.06.2011 N 13-П; определения от 24.12.2013 N 2153-О, от 24.03.2015 N 671-О, от 23.06.2015 N 1453-О, от 28.02.2017 N 443-О, от 28.09.2017 N 1919-О, от 27.09.2018 N 2347-О и др.) неоднократно указывал, что данный принцип призван обеспечить эффективное использование и одновременно охрану земли.

В силу ч. 6 ст. 30 ГрК РФ в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и ОКС, расположенных в пределах территориальной зоны, в обязательном порядке, в частности, указываются виды разрешенного использования земельных участков и ОКС, которые определяются в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков.

[2] В силу ст. 56 Земельного кодекса РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным законом, в т.ч. в связи с установлением ЗОУИТ (подп. 1 п. 2 ст. 56 Земельного кодекса РФ). К ЗОУИТ относятся и охранные зоны ООПТ (п. 11 ст. 105 Земельного кодекса РФ).

Согласно подп. 4 п. 1, п. 3 ст. 57 Земельного кодекса РФ убытки, причиненные ограничением прав землепользователей, землевладельцев, подлежат возмещению в полном объеме за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления ЗОУИТ (п. 3 ст. 57 Земельного кодекса РФ).

Согласно п. 4 ст. 57, п. 3 ст. 57.1 Земельного кодекса РФ, убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об установлении ЗОУИТ.

Положение о возмещении таких убытков утв. Постановлением Правительства РФ от 27.01.2022 № 59.