В России появятся суперфиции и корпорации

Президент России внес в Государственную думу поправки к Гражданскому кодексу РФ. Так как они охватывают его основные положения, то правоведы отметили, что для «экономической конституции» готовится фактически новая редакция.

Подготовка документа шла почти четыре года с привлечением иностранных специалистов из Австрии, Германии, Нидерландов и других стран, но «консенсуса» достичь не удалось. И наверняка депутаты попробуют что-то исправить.

Заработать документ может уже в конце этого года. Хотя без споров в российском парламенте не обойтись. В кодекс вносят ряд новаций из зарубежного права, в том числе не только из континентальной, но и из англо-американской системы. Не понятно, как новые формы юридических лиц станут сосуществовать со старыми, ведь тотальной перерегистрации юридических лиц и прав на недвижимость не планируется. Хотя, вроде бы вопрос переходных положений затонут, но дело как всегда в практике.

Нотариус всегда прав

Ссылка на введение обязательного их характера обосновывается европейским контенетальным правом. «Государственная регистрация права в сочетании с нотариальным удостоверением сделки наиболее полно обеспечивает защиту интересов  как продавцов, так и покупателей недвижимости», - отмечается в пояснительной записке к проекту. Причем нотариусы будут участвовать не только в подготовке документов, но и в их регистрации. Авторы документа декларируют, что одновременно должны быть предприняты меры по усилению доверия общества к институту нотариата. Что это за меры — неясно, но обязательное привлечение нотариусов потребует денег и есть опасения, что немалых, при этом платой за страховку это не станет.

Авторы проекта говорят о необходимости установления экономически оправданных тарифов на оформление. Кто и как их будет устанавливать и сколько это будет процентов от цены квартиры, неизвестно.

«Введение обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью – при сохранении имеющегося нотариального тарифа (пошлины в размере 0,5% от цены сделки, но не более 20 000 рублей) – приведет, прежде всего, к увеличению операционных издержек. Скажем, если пошлины не будут пересмотрены, юридическое лицо будет платить 20 000 рублей нотариусу и 15 000 рублей пошлины за государственную регистрацию права. Увеличатся и временные издержки, поскольку потребуется проверка сделки нотариусом в дополнение к проверке регистратором. Нотариусы же довольно консервативны и довольно часто придираются к тексту договоров сторон. Наконец, нотариальная форма потребуется и для всех изменений и дополнений к договору, что, в свою очередь, может лишить стороны маневра» - подсчитал старший юрист практики по земельному праву, недвижимости и строительству «Пепеляев Групп» Юрий Халимовский.

«Нотариусы  должны нести ответственность перед клиентом за совершение сделки. Нотариальное удостоверение сделки будет означать проверку законности содержания сделки, а также права сторон на ее совершение» – сообщил председатель комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников (цитата по официальному сайту комитета).

А вот действующий юрист, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов, менее восторжен: «Мне представляется надуманной идея о большей защищенности сделок при их обязательном нотариальном удостоверении. Это правило будет серьезным препятствием для бизнеса, так как нотариусы просто не готовы учитывать в договоре все, зачастую, сложные условия сделок, поскольку размер их вознаграждения от сложности сделки не зависит, а риски потери лицензии у большинства нотариусов вызывают стойкое желание заниматься только простейшими и типовыми договорами».

Нотариальное оформление это  «правильно, поскольку нотариус будет разделять ответственность и риски», - считает председатель совета директоров Консалтинговой группы «О.С.В.» Сергей Осутин . Но при этом он сомневается, готовы ли нотариусы к новым объемам работы? «Мы помним, как реагировала Нотариальная Палата на закон о внесении изменений в учредительные документы ООО», - сказал он.

ЗАО закрываются

Законом предполагается отказ от такой формы юридических лиц как закрытые акционерные общества. ЗАО имеет те же ограничения, что и ООО, при этом некоторые вопросы содержания и отчетности в ЗАО так же сложны, как и в отрытых обществах.

«Перерегистрации ранее созданных юрлиц и переоформления прав на недвижимое имущество, в том числе на земельные участки, не потребуется. Однако предприниматели помнят, как осуществлялся переход от АОЗТ к ЗАО, когда новое наименование включалось в Устав Общества при очередном внесении. Срок был установлен 5 лет, но все это время предприятия сталкивались с проблемами со «старым» наименованием при участии в конкурсах, получении лицензий, кредитов и т.д.», - вспомнил Сергей Осутин

Зато в проекте появляются «публичные» и «непубличные» АО. Акции публичных АО — обращаются на фондовых биржах. Сейчас акции многих ОАО ни на каких биржах не обращаются. Типичный случай — приватизированный свечной завод, магазин или строительный трест. На правовой статус компании это никак не влияет. Или допускаются до торгов, а реальных сделок по ценным бумагам не происходит. Или ОАО внезапно сообщает, что не будет поддерживать обращение акций на бирже, после чего последней остается только снять ценные бумаги с торгов, так называемый «делистинг». (Последние громкие прецеденты — ЛОМО, «Силовые машины»). Но в этом случае сегодня такое ОАО не превращается автоматически в ЗАО. Как будет по-новому — непонятно.

 
Собственники земли и зданий

В ГК вводится понятие «единый объект недвижимости». Те — земельный объект и стоящее на нем здание. «По меньшей мере — в тех случаях, когда они принадлежат одному лицу», - говорит пояснительная записка (Но автоматического объединения не произойдет  — например, здание стоит на неприватизированном участке). Несколько зданий расположенных на едином участке так же представляют все вместе единый объект. Более того, несколько технологически и физически связанных зданий даже стоящих на разных земельных участках могут (в порядке исключения) образовать единый объект. Вводится залог недвижимости — одновременно и земли, и стоящего на ней здания.

Вводится преимущественное право здания, возведенного на чужом земельном участке, приобрести этот участок в случае его отчуждения. В ГК попытались описать права соседних земельных участков, а так же ограничения распоряжения участком в общественных интересах.

«Собственник соседского (не обязательно смежного) участка обязан претерпевать нормальные воздействия, возникающие при обычной эксплуатации другого участка (шум, дым, свет, тень и т.п.). Но зато ему предоставлено и право требовать устранения чрезмерного воздействия или различных угроз. К примеру, он сможет добиться запрета на возведение слишком большого здания или даже обязать соседа провести ремонт своего здания, если оно угрожает обрушиться на участок. Важным и, наверное, наиболее очевидно употребимым соседским правом будет право доступа на чужой участок для проведения необходимых работ», - отметил Юрий Халимовский.

Конкретизированы права государства и муниципалитетов на выкуп земли у собственников. Закрепляются взаимные преимущественные права собственника здания и собственника участка под ним приобрести соответствующий объект при его продаже. Это правило позволит естественным образом разрешать относительно нередко встречающиеся ситуации несовпадения титула на здание и участок за одним лицом. Понятно, что сохраняется и принцип единства судьбы: участок и здание нельзя отчуждать раздельно. При этом за собственником здания, расположенного на чужом участке, при отсутствии у него каких-либо прав на этот участок законом признается право ограниченного владения в объемах, обеспечивающих доступ к зданию и его эксплуатацию. Это право сформулировано настолько широко, что позволит собственнику здания даже реконструировать его или восстановить в течение некоторого времени после полного разрушения, когда право на само здание уже прекратится. Собственник здания в любой момент сможет потребовать установления другого, специального, права на участок (права застройки или аренды). И собственник участка не будет вправе ему отказать. «Таким образом, законодатель последовательно ограничивает права собственников земли в пользу собственников недвижимости, расположенной на этой земле. Исключение составляют только самовольные постройки: тут уже право на постройку может быть признано за правообладателем земельного участка» - сказал Юрий Халимовский.

Появляется понятие «право застройки». Это — право владения и пользования чужим земельным участком с целью возведения на нем здания (сооружения) и его последующей эксплуатации. Право застройки является срочным и платным. Минимальный срок его действия — 50 лет, максимальный — 100 лет. Право застройки может переходить от одного лица к другому, в том числе и на основании перепродажи. В течение действия этого права его владелец может не только строить, но и сносить, реконструировать объекты недвижимости, создавать новые на их месте.

Немного по латыни

Для того чтобы разобраться в новинках российского законодательства, помимо, британского  будут использованы  институты римского частного права, изобретенные около двух тысяч лет назад.

Так что даже не юристам, теперь  полезно выучить и правильно применять такие слова как  эмфитевзис, суперфиций и узуфрукт. Первое означает «постоянное землевладение» - бессрочное или длительностью не менее 50 лет право использовать участок для ведения сельского, лесного, охотничьего и т.п. хозяйства. Суперфиций – это право застройки земельного участка (см. выше). Узуфрукт – право личного пользовладения – предполагает социальные, алиментарные или благотворительные цели. Например, узуфрукт может быть установлен на жилище родителя в пользу детей.