Уход зарубежных брендов из России меняет регулирование аренды

Происходящие в последние месяцы чрезвычайные обстоятельства в мировой политике и экономике требуют от государства изменений в правовом регулировании, направленных на поддержку и защиту бизнеса. Последние предпринятые законодателем меры коснулись, в том числе, сферы арендных отношений.

В условиях массового приостановления деятельности зарубежных брендов арендодатели площадей, занятых западными магазинами и ресторанными сетями, столкнулись с высоким риском резкого падения доходов – так как зачастую размер арендной платы в их договорах с арендаторами зависит от торгового оборота конкретной точки продаж.

Чтобы выправить сложившуюся ситуацию, был принят ряд поправок в действующее законодательство (федеральный закон от 14 июля 2022 года № 332-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Для удобства далее в статье мы будем называть их «Поправки».

Новые права арендодателей в случае приостановления деятельности арендаторов

Для начала определяем, может ли конкретный арендодатель воспользоваться возможностями, предусмотренными Поправками.

Условия применения Поправок:

• Речь идет о договорах аренды и (или) субаренды объектов недвижимости (зданий, помещений, земельных участков).

• Арендатор относится к организациям торговли и (или) общественного питания.

• Арендатор прямо или косвенно находится под контролем иностранного лица (иностранных лиц, включая не аффилированных друг с другом лиц), связанного с недружественным иностранным государством или территорией. Перечень недружественных иностранных государств и территорий содержится в распоряжении Правительства РФ от 05.03.2022 № 430-р [1] и на данный момент включает в себя 49 государств.

• Арендная плата или ее часть установлена в виде доли от полученных в результате использования арендованного имущества доходов либо в ином виде, зависящем от результатов хозяйственной деятельности арендатора.

• Арендатор приостановил или прекратил использование арендуемого имущества для осуществления своей хозяйственной деятельности.

• В результате приостановления деятельности арендатора произошло существенное снижение размера арендной платы, то есть более чем на 50%.Под существенным понимается уменьшение арендной платы более чем на 50%:

1. по сравнению с аналогичным периодом 2021 года;

1. по сравнению с размером среднемесячной арендной платы, полученной за 2021 год - если в 2021 году арендная плата в аналогичном периоде не вносилась;

2. по сравнению с размером среднемесячной арендной платы, рассчитанной за период 2022 года до приостановления использования арендуемого имущества - если арендатор начал использовать арендуемое имущество началось в 2022 году.

Какие права получает арендодатель при наличии обстоятельств, указанных выше?

• Особый механизм расчета арендной платы за период, в котором арендатор не использует арендованное имущество

Арендодатель может установить ежемесячную арендную плату в размере среднемесячной арендной платы, полученной за 2021 год или за период с января 2022 года по 24 февраля 2022 года, если использование арендуемого имущества началось в период с 1 января 2022 года.

Арендодатель вправе требовать внесения арендной платы в указанном размере за период со дня вступления в силу Поправок (14 июля 2022 года).

• Односторонний отказ арендодателя от договора аренды

Он возможен в двух ситуациях:

1. Если арендатор отказался от исполнения, либо не исполнил требование арендодателя об уплате арендной платы в размере, рассчитанном в порядке, который описан выше, по истечении 10 рабочих дней со дня получения требования.

2. Если арендатор не возобновил использование арендованного имущества в соответствии с условиями договора аренды по истечении 10 рабочих дней со дня получения соответствующего требования арендодателя.

Эти нормы о праве арендодателя в одностороннем порядке отказаться от договора аренды вступают в силу с отсрочкой и начнут действовать с 13 сентября 2022 года.

Отметим, что с 13.09.22 право в одностороннем порядке отказаться от договора аренды будет предоставлено арендодателю в качестве альтернативы требованию внесения арендной платы в определенном размере.

То есть, арендодатель сможет по своему усмотрению, либо требовать уплаты усредненной арендной платы, либо сразу требовать возобновления использования арендуемого имущества и по истечении 10 рабочих дней отказаться от договора.

Такой вариант может быть интересен арендодателю, например, если условия текущего договора аренды стали экономически невыгодными для арендодателя, если у арендодателя есть предложения от потенциальных арендаторов на тот же объект с более интересными условиями и т.д. Соответственно риск утраты аренды для иностранных арендаторов, приостановивших свою деятельность, с 13 сентября 2022 года существенно возрастет.

В случае отказа арендодателя от исполнения договора аренды в одностороннем порядке по основаниям, установленным Поправками, ему не будут начисляться предусмотренные законом или договором неустойки (штрафы, пени) и применяться другие меры ответственности.

Правда, не совсем ясно, какие меры ответственности за отказ договора имеются в виду. Зачастую, когда право на односторонний отказ предусмотрено самим договором аренды, оно обусловлено выплатой другой стороне определенной денежной суммы (в соответствии с п. 3 ст. 310 ГК РФ). Между тем, по своей правовой природе предусмотренная пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса РФ плата не является мерой ответственности, поскольку в данном случае отсутствует неправомерное поведение стороны, отказывавшейся от договора2.

Поэтому в таких обстоятельствах применение данной нормы вызывает сомнения.

На наш взгляд, при ее буквальном толковании она сама по себе не должна освобождать арендодателя от выплаты арендатору предусмотренной договором денежной суммы в связи с его односторонним отказом от договора, даже если есть основания для отказа, указанные в Поправках.

Однако, арендодатель может ссылаться на особые мотивы и основания своего отказа от договора, указанные в Поправках, и таким образом обосновывать неприменение платы за отказ в данном случае.

! Обратите внимание, что Поправки об особом порядке расчета арендной платы и праве арендодателя при определенных условиях отказаться от договора аренды действуют только до конца 2022 года. Но не исключено, что это срок будет продлен, учитывая неопределенность экономической ситуации. Ограничения прав арендодателей в случае изменения состава участников арендатора

Поправки защищают и арендаторов из числа тех, кто принял меры для фактического продолжения деятельности в России в сложившихся обстоятельствах: путем передачи российского сегмента бизнеса под контроль лиц, не связанных с государствами, признанными на территории России недружественными.

Запрет на изменение или расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Поправки запрещают арендодателю изменять или расторгать договор аренды, заключенный до 24 февраля 2022 года включительно, по любому из следующих оснований:

1. Арендатор, в отношении которого в период после 24 февраля 2022 года прекращен контроль иностранного лица, связанного с недружественным иностранным государством или территорией, изменил в указанный период фирменное наименование, и (или) коммерческое обозначение, и (или) товарный знак, и (или) знак обслуживания.

2. В отношении арендатора в период после 24 февраля 2022 года прекращен контроль иностранного лица, связанного с недружественным иностранным государством или территорией, и установлен контроль российского юридического лица или гражданина, либо иностранного юридического лица, подконтрольного российскому юридическому лицу или гражданину.

Часто в договорах аренды прописаны те или иные механизмы реагирования арендодателя на изменение товарного знака и (или) основного владельца компании арендатора, вплоть до права арендодателя отказаться от исполнения договора. Особенно подобные условия распространены в договорах аренды с арендаторами, представляющими крупные международные бренды. Принятые Поправки лишают арендодателей такой возможности, тем самым исключая дополнительные риски для новых владельцев уходящих компаний.

У этих норм более продолжительный срок действия - до 31 декабря 2023 года, что неудивительно, учитывая, что передача иностранными компаниями своих российских активов может занимать длительное время.

[1] С изменениями, внесенными распоряжением Правительства РФ от 23.07.2022 № 2018-р.

[2] Верховный Суд РФ в своей практике неоднократно обращал внимание на то, что плата за односторонний отказ от договора не является неустойкой или штрафом, хотя именно так зачастую ее называют стороны в договоре (см. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.11.2015 № 305-ЭС15-6784 по делу № А40-53452/2014; Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 28.06.2017 по делу № 309-ЭС17-1058, А07-27527/2015).