Страхование гражданской ответственности управляющих и эксплуатирующих организаций коммерческой недвижимости

Несмотря на очевидные преимущества привлечения собственниками коммерческой недвижимости управляющей компании, неминуемо возникает вопрос о распределении ответственности и возможных рисков между собственником здания и управляющей компанией, а также о способах минимизации таких рисков.

Действующее законодательство не предусматривает обязательного страхования ни гражданской ответственности, ни профессиональной ответственности управляющих организаций коммерческой недвижимости, а необходимость такого страхования в большей степени обусловлена объективными требованиями коммерческого оборота. В настоящее время страхование рисков управляющих компаний, в целом, регулируется общими правилами гражданского законодательства о страховании, при этом на рынке управления коммерческой недвижимостью единые подходы к страхованию таких рисков только начинают складываться, а специальные правила пока не разработаны.

Объем ответственности управляющей организации во многом зависит от перечня ее обязанностей на конкретном объекте, однако даже при самом незначительном объеме полномочий деятельность управляющей компании всегда сопряжена с риском причинения имущественного вреда, а также вреда жизни и здоровью третьих лиц.

Наиболее актуальным видом страховых услуг является страхование гражданской ответственности управляющих организаций, в то время как страхование имущества, переданного в управление, осуществляется, как правило, только при включении такого условия в договор об управлении. При этом зачастую собственник самостоятельно несет бремя имущественного страхования принадлежащего ему объекта недвижимости.

В настоящее время страхование гражданской ответственности управляющих организаций все чаще становится необходимым и стандартным требованием к управляющим компаниям со стороны собственников и обязательным условием участия управляющих компаний в тендерах, так как представляет собой эффективный метод защиты как интересов управляющей организации, так и интересов собственника.

С одной стороны, страхование позволяет управляющей организации оптимизировать бизнес-процессы, обеспечить своевременную и адекватную компенсацию ущерба пострадавшим лицам, что, в свою очередь, повышает привлекательность ее услуг. С другой стороны, собственник получает финансовую гарантию своевременного возмещения ущерба, вне зависимости от финансовой состоятельности привлеченной им управляющей компании.

Страховые случаи и страховое покрытие

Перечень возможных страховых случаев, связанных с управлением современными офисными зданиями и может быть связан с оказанием услуг по техническому обслуживанию и ремонту инженерных систем и общих служб зданий, уборке зданий и прилегающих территорий, вывозу мусора и снега, обеспечению охраны и безопасности, а также к деятельности привлеченных субподрядных организаций.

Чаще всего, страховые случаи, по данным различных страховых компаний, связаны с протечками, заливами и пожарами, которые вызваны, как правило, ошибками в эксплуатации инженерных систем и в результате приводят к причинению вреда имуществу третьих лиц (например, арендаторов). Тем не менее, вероятность наступления того или иного страхового случая зависит в конкретных обстоятельствах от специфики бизнес-центра и характера деятельности управляющей организации.

Перечень расходов, покрываемых страховым возмещением, может значительно различаться в зависимости от суммы страховой премии, но, как правило, включает следующие расходы:

— расходы в связи с возмещением вреда, причиненного жизни и здоровью третьих лиц, а также их имуществу;

— расходы по предварительному выяснению обстоятельств и причин страхового случая, установлению наличия вины страхователя в причинении вреда и оценке причиненного вреда;

— расходы на проведение экспертизы; расходы на защиту интересов страхователя, в том числе судебные расходы (включая оплату юридических услуг);

— расходы по уменьшению убытков от страхового случая и вреда третьим лицам;

— иные расходы (расходы на компенсацию заработка, восстановление здоровья и трудоспособности потерпевших лиц и др.).

В последнее время страховые компании нередко включают в страховое покрытие суммы компенсации морального ущерба, так как суммы возмещения морального вреда, присуждаемые судами, заметно возросли, в то время как включение такой опции в страховое покрытие не приводит к заметному удорожанию страхования.

Еще одним элементом страхового покрытия может выступать упущенная выгода третьих лиц. Однако достоверно оценить размер упущенной выгоды, обусловленной страховым случаем, крайне сложно, при этом он может многократно превышать размер страховой премии. В связи с этим страховые компании, как правило, предпочитают или исключать такие убытки из страхового покрытия, или строго лимитируют покрытие, а выплаты производят только на основании вступившего в силу решения суда.
Отдельного внимания заслуживает страхование с применением франшизы. Одним из преимуществ франшизы является некоторое уменьшение стоимости страхового полиса, а также возможность самостоятельно решать вопросы с урегулированием незначительных претензий (что позволяет избежать повышения страховой премии при продлении страхования). Вместе с тем, при выборе страховой схемы с применением франшизы управляющей организации следует учитывать специфику и частоту возникающих страховых случаев, а также размер франшизы.

Распределение ответственности и лимит

Возникновение ущерба может быть связано с различными обстоятельствами, ответственность за которые может нести несколько сторон, включая управляющую организацию, собственника, арендаторов, субподрядные организации, посетителей и иных третьих лиц. Таким образом, оптимальный баланс интересов возможен только при надлежащем страховании своей ответственности каждым из участников взаимоотношений по эксплуатации объекта недвижимости.

Все чаще участники указанных отношений стремятся закрепить вопросы распределения рисков и страхования ответственности непосредственно в договорах об управлении и договорах аренды. Страховые компании также стараются учитывать специфику данного вопроса, предлагая программы комплексного страхования, однако практика применения подобных программ на сегодняшний день окончательно не сформировалась, что не позволяет в полной мере оценить преимущества и недостатки таких схем страхования.

Кроме того, следует учитывать, что при страховании ответственности управляющей компании и собственника здания в рамках одного полиса взаимные претензии могут не признаваться страховыми случаями, в то время как при страховании в рамках самостоятельных договоров, даже заключенных с одной и той же страховой компанией, взаимные претензии будут рассматриваться как самостоятельные страховые случаи.

Страховщики также предлагают включать в полис страхования гражданской ответственности управляющей компании вопросы ответственности субподрядных организаций.

При установлении суммы лимита ответственности управляющей компании в договоре на управление объектом недвижимости, собственникам следует учитывать объем услуг и работ, предоставляемых и производимых управляющей компанией, сложность, исходное состояние и характеристики объекта, квалификацию обслуживающего персонала управляющей компании, опыт работы на рынке коммерческой недвижимости и репутацию управляющей компании, и т.д.

Вопросы распределения рисков и страхования ответственности управляющих организаций становятся все более значимыми, при этом условие о страховании гражданской ответственности управляющей компании становится стандартным условием договоров об управлении коммерческой недвижимостью.

Вместе с тем, необходимо тщательно подходить к выбору страховой компании, которая смогла бы предложить обеим сторонам оптимальный пакет страховых услуг. Подход к страхованию гражданской ответственности должен быть всесторонним и основан на адекватном распределении рисков между всеми участниками отношений по эксплуатации объектов недвижимости, а также на взвешенной оценке страхования таких рисков. К сожалению, в настоящее время на рынке страхования по-прежнему сохраняется дефицит качественных страховых продуктов, которые бы не только отвечали общим требованиям законодательства, но и учитывали бы индивидуальные потребности управляющей компании и собственника здания в каждом конкретном случае.