Роман Бевзенко: долевое участие в строительстве — юридический нонсенс

Наверное, нет в российском праве более двусмысленного термина чем "долевое участие в строительстве", ведь его главная проблема в том, что оно не является ни участием в строительстве, ни долевым, считает партнер "Пепеляев Групп" Роман Бевзенко.

"Особенность такой сделки в том, что в момент заключения договора у продавца нет в собственности той вещи, которую он должен будет в будущем передать в собственность покупателю. Само по себе это не проблема: собственность на вещи переходит не тогда, когда заключается договор об этом, а тогда, когда продавец совершает действия, с которыми закон связывает переход права собственности (для недвижимости – регистрация перехода права в реестре). Предметом купли-продажи может быть как имущество, которое имеется у продавца в собственности, так и имущество, которое будет создано или приобретено в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ).

Следовательно, коль скоро дольщик – это покупатель, он должен нести все риски, которые обычно покупатель несет при временнóм разрыве в передаче имущества. При этом главный риск дольщика – это риск банкротства застройщика. И весь срок, по истечении которого застройщик должен передать дольщику квартиру, дольщик вынужден соответствующий риск нести.

Законодатель, понимая это, стремится всячески этот риск дольщика минимизировать: вводится обязательное обеспечение денежных требований дольщиков поручительством, гарантией, страхованием, создается компенсационный фонд. Кроме того, гражданин, имеющий в отношении застройщика-банкрота право требовать в собственность жилое помещение, включается в льготную повышенную очередь (по аналогии с вкладчиками). И закон о банкротстве выстраивает довольно тонкое регулирование того, как сделать так, чтобы это имущество (либо его стоимость) распределить между всеми кредиторами застройщика наиболее справедливым образом.

Но далеко не все кредиторы-дольщики готовы ждать компенсации за неполученное жильё. Понимая, что застройщик сваливается в банкротство, они идут в суды общей юрисдикции, а те, следуя ложному позыву "ведь у нас же здесь люди", штампуют пачками решения "о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, соответствующей квартире такой-то". В этом нет ни толики права.

А главное – подобные судебные решения могут обернуться дополнительными сложностями для самих дольщиков. Мне известен один пример, когда конкурсный управляющий застройщика-банкрота отказался от получения субсидии из бюджета субъекта РФ на достройку объекта только потому, что на объекты были признаны права собственности дольщиков. Конкурсный управляющий рассуждал так: если есть такие решения, значит, это объект – не застройщика. А программа субсидии подразумевала, что ее получателями являются застройщики-банкроты для достройки принадлежащих им объектов. И управляющий решил: лучше уж отказаться от токсичных государственных денег, не дай-то бог потом придет прокурорская проверка и возбудят дело о нецелевом расходовании средств бюджета.

В общем, вывод такой – решения о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, которые к праву и юриспруденции никакого отношения не имеют, резко вредят тому, чтобы управляющий мог проводить те продуманные процедуры, которые заложены в законодательстве о банкротстве.

Стоит напомнить, что сейчас государство вплотную взялось за борьбу с таким явлением как "обманутые дольщики" – внедряется новая модель финансирования жилищного строительства. Так что есть надежда, что в ближайшем будущем псевдоправовые судебные решения станут невозможными", — рассказал эксперт.

Источник: «Интерфакс Недвижимость»