Защита арендаторов коммерческой недвижимости от последствий пандемии COVID-19 в России и за рубежом
Тяжелые последствия вспышки COVID-19 ощутили на себе экономики по всему миру. Арендаторам и арендодателям в разных странах грозит длительное сокращение деловой активности, удаленная работа, а в некоторых случаях даже полное приостановление деятельности. Реагируя на угрозы пандемии власти государств принимают меры по защите пострадавших от нее арендаторов, которые традиционно считаются более уязвимой стороной договора аренды.
Чтобы защитить от досрочного расторжения договора аренды недвижимости арендаторов, испытывающих финансовые трудности вследствие пандемии и ограничений, направленных на борьбу с ней, 27 марта 2020 г. был принят Закон о смягчении последствий пандемии COVID-19 в гражданском, уголовно-процессуальном законодательстве и законодательстве о банкротстве (Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht).
Указанный закон предусматривает, в частности, что арендодатель не вправе досрочно расторгнуть договор аренды, если единственным основанием для такого досрочного расторжения является неоплата арендатором арендных платежей в период с 1 апреля 2020 г. до 30 июня 2020 г. при условии, что такую неоплату повлекла пандемия COVID-19. При этом, если защищенный указанным законом арендатор не погасит возникшую задолженность до 30 июня 2022 г., арендодатель все же получит возможность прекратить арендные отношения.
Постановление Совета Министров Франции № 2020-306 (Ordonnance № 2020-306 du 25 mars 2020) предусматривает, что во время объявленной чрезвычайной ситуации в области здравоохранения все установленные договором аренды штрафные санкции, иные меры ответственности, а равно положения о расторжении договора не должны применяться. Действие указанных договорных условий возобновится лишь через месяц после прекращения действия режима чрезвычайной ситуации, которая на сегодняшний день продлена до 24 мая 2020 г. Таким образом, обязанность оплатить арендную плату сохраняется, однако ее выплата приостановлена без каких-либо штрафных санкций.
Однако действующее регулирование позволяет арендодателю прибегнуть к аресту денежных средств на банковском счете арендатора или получить выплату по банковской гарантии, предоставленной арендатором в обеспечение его обязательств по договору аренды.
Власти Великобритании также приняли меры для защиты интересов арендаторов коммерческой недвижимости, включив соответствующие положения в Закон о коронавирусе 2020 года (Coronavirus Act 2020), который вступил в силу 26 марта 2020 г. [3] Он предусматривает мораторий на расторжение договора аренды коммерческой недвижимости за неоплату арендных платежей. При этом «арендные платежи» включают в себя любые суммы, подлежащие выплате по договору аренды. Таким образом, запрет на расторжение распространяется, в том числе, на неоплату страховых платежей, платы за коммунальные услуги и т.д.
Новое регулирование не приостанавливает начисление арендной платы (и других платежей) и никак не ограничивает арендодателя в возможности принудительно взыскать задолженность с арендатора, в том числе, в судебном порядке. Также указанные меры не распространяются на краткосрочную (т.е. не более шести месяцев) аренду. Соответствующие арендодатели по-прежнему вправе расторгнуть договоры аренды со своими арендаторами.
Мораторий применяется с 26 марта до 30 июня 2020 г. или до более поздней даты, которая может быть установлена дополнительно.
Цель Кодекса – сбалансировать финансовые риски между арендодателями и арендаторами, предоставляя арендаторам право на снижение арендной платы пропорционально снижению оборота арендатора в период пандемии COVID-19 и последующего разумного периода восстановления. Общее снижение арендных платежей может быть достигнуто путем применения комбинации уменьшения и отсрочки арендных платежей в соответствии со следующими требованиями:
Согласно пункту 1 статьи 19 Закона, арендаторы получат право отсрочки выплаты арендной платы. Требования к условиям и срокам такой отсрочки установлены Правительством Российской Федерации [5] и предусматривают, что отсрочка предоставляется до 1 октября 2020 г., а начисленная задолженность может быть погашена с 1 января 2021 г. по 1 января 2023 г. При этом пока действует режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации отсрочивается уплата 100 % арендного платежа, а с даты отмены вышеуказанных режимов до 01 октября 2020 г. отсрочивается уплата 50 % арендного платежа.
Закон также предоставляет арендатору право потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
В отличие от австралийского Кодекса, Законом не урегулирован вопрос о том, на сколько именно должна быть снижена арендная плата по соответствующему требованию арендатора. В связи с этим невозможно исключить возникновение спорных ситуаций на практике.
Очевидно, что цель указанных мер состоит в том, чтобы найти оптимальное решение проблемы массового закрытия коммерческих помещений для арендаторов в течение периода вспышки COVID-19 и неуплаты арендной платы с их стороны.
При этом российский законодатель, по-видимому, придерживался подхода, согласно которому именно отсрочка арендной платы, а не ее снижение или приостановление ее выплаты (на которое в некоторых случаях могут рассчитывать арендаторы в соответствии со статьей 328 Гражданского кодекса Российской Федерации), является наиболее подходящим решением для всех сторон.
Воспринятый законодателем подход позволяет арендодателям рассчитывать на получение впоследствии арендного дохода, причитающегося им в период, когда рынок дестабилизирован пандемией COVID-19. Кроме того, данные меры стимулируют стороны вести переговоры о дальнейших условиях договора аренды, что ранее отказывались делать некоторые участники рынка.
Подобные меры уже действуют или внедряются во многих зарубежных странах, пострадавших от новой коронавирусной инфекции, что позволяет говорить об их эффективности.
[1] Coronavirus disease 2019 (COVID-19) Situation Report – 93 (https://www.who.int/docs/default-source/coronaviruse/situation-reports/20200422-sitrep-93-covid-19.pdf?sfvrsn=35cf80d7_4).
[2] Coronavirus disease 2019 (COVID-19) Situation Report – 93 (https://www.who.int/docs/default-source/coronaviruse/situation-reports/20200422-sitrep-93-covid-19.pdf?sfvrsn=35cf80d7_4).
[3] http://www.legislation.gov.uk/ukpga/2020/7/notes/division/1/index.htm.
[4] Малый и средний бизнес определяется как предприятия, которые имеют годовой оборот до 50 миллионов долларов США и имеют право на участие в программе «JobKeeper», предусматривающей предоставление компаниям субсидий для осуществления выплат сотрудникам с целью сохранения рабочих мест.
[5] Постановление Правительства РФ от 03 апреля 2020 г. № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (далее – «Постановление»).
Германия
По состоянию на 22 апреля 2020 г. число зараженных новым коронавирусом в Германии превысило 145 тысяч человек [1]. С учетом угрозы, которую представляет пандемия COVID-19 для общественного здравоохранения, экономики и благополучия граждан, власти Германии приняли решение о закрытии отелей, ресторанов и кафе, а также спортивных и развлекательных заведений, салонов красоты, парикмахерских и магазинов (за исключением аптек, продуктовых магазинов и магазинов потребительских товаров первой необходимости).Чтобы защитить от досрочного расторжения договора аренды недвижимости арендаторов, испытывающих финансовые трудности вследствие пандемии и ограничений, направленных на борьбу с ней, 27 марта 2020 г. был принят Закон о смягчении последствий пандемии COVID-19 в гражданском, уголовно-процессуальном законодательстве и законодательстве о банкротстве (Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht).
Указанный закон предусматривает, в частности, что арендодатель не вправе досрочно расторгнуть договор аренды, если единственным основанием для такого досрочного расторжения является неоплата арендатором арендных платежей в период с 1 апреля 2020 г. до 30 июня 2020 г. при условии, что такую неоплату повлекла пандемия COVID-19. При этом, если защищенный указанным законом арендатор не погасит возникшую задолженность до 30 июня 2022 г., арендодатель все же получит возможность прекратить арендные отношения.
Франция
В связи со стремительным распространением заболевания во Франции, где количество заболевших по состоянию на 22 апреля превысило отметку в 116 тысяч человек [2], на период с 24 марта 2020 г. по 24 мая 2020 г. введен режим чрезвычайной ситуации в области здравоохранения.Постановление Совета Министров Франции № 2020-306 (Ordonnance № 2020-306 du 25 mars 2020) предусматривает, что во время объявленной чрезвычайной ситуации в области здравоохранения все установленные договором аренды штрафные санкции, иные меры ответственности, а равно положения о расторжении договора не должны применяться. Действие указанных договорных условий возобновится лишь через месяц после прекращения действия режима чрезвычайной ситуации, которая на сегодняшний день продлена до 24 мая 2020 г. Таким образом, обязанность оплатить арендную плату сохраняется, однако ее выплата приостановлена без каких-либо штрафных санкций.
Однако действующее регулирование позволяет арендодателю прибегнуть к аресту денежных средств на банковском счете арендатора или получить выплату по банковской гарантии, предоставленной арендатором в обеспечение его обязательств по договору аренды.
Великобритания
Большинство договоров аренды коммерческой недвижимости в Великобритании предусматривают, что арендодатель вправе расторгнуть договор аренды и выселить арендатора из арендуемого объекта в случае нарушения последним договора, и в частности, в случае просрочки внесения арендных платежей на 14 дней или 21 день.Власти Великобритании также приняли меры для защиты интересов арендаторов коммерческой недвижимости, включив соответствующие положения в Закон о коронавирусе 2020 года (Coronavirus Act 2020), который вступил в силу 26 марта 2020 г. [3] Он предусматривает мораторий на расторжение договора аренды коммерческой недвижимости за неоплату арендных платежей. При этом «арендные платежи» включают в себя любые суммы, подлежащие выплате по договору аренды. Таким образом, запрет на расторжение распространяется, в том числе, на неоплату страховых платежей, платы за коммунальные услуги и т.д.
Новое регулирование не приостанавливает начисление арендной платы (и других платежей) и никак не ограничивает арендодателя в возможности принудительно взыскать задолженность с арендатора, в том числе, в судебном порядке. Также указанные меры не распространяются на краткосрочную (т.е. не более шести месяцев) аренду. Соответствующие арендодатели по-прежнему вправе расторгнуть договоры аренды со своими арендаторами.
Мораторий применяется с 26 марта до 30 июня 2020 г. или до более поздней даты, которая может быть установлена дополнительно.
Австралия
7 апреля 2020 г. Кабинет министров Австралии принял Обязательный кодекс поведения в отношении коммерческой аренды для малого и среднего бизнеса [4] во время пандемии COVID-19 (National Cabinet Mandatory Code of Conduct - SME Commercial Leasing Principles During COVID-19) ( «Кодекс»). Кодекс обеспечивает нормативную основу для решения вопроса о разделении финансового бремени пандемии COVID-19 между арендодателями и их арендаторами, относящимися к малому и среднему бизнесу. Для достижения этой цели Кодекс устанавливает обязанность арендодателей согласовывать с арендаторами изменения в существующие договоры аренды, включая снижение арендной платы, в соответствии с набором принципов «добросовестной аренды».Цель Кодекса – сбалансировать финансовые риски между арендодателями и арендаторами, предоставляя арендаторам право на снижение арендной платы пропорционально снижению оборота арендатора в период пандемии COVID-19 и последующего разумного периода восстановления. Общее снижение арендных платежей может быть достигнуто путем применения комбинации уменьшения и отсрочки арендных платежей в соответствии со следующими требованиями:
- сумма, на которую должны быть уменьшены арендные платежи, должна составлять не менее 50 % от общего снижения текущих арендных платежей, на которое вправе претендовать арендатор;
- оплата отсроченной арендной платы должна осуществляться в течение всего срока аренды или не менее 24 месяцев, в зависимости от того, какой из сроков окажется большим (если стороны не договорились об ином).
- выплаты отсроченной части арендных платежей должны исключать чрезмерное финансовое бремя для арендаторов и должны начинаться только после окончания периода пандемии коронавируса или после истечения срока аренды с учетом разумного последующего периода восстановления;
- арендаторам должна быть предоставлена возможность продлить срок аренды, чтобы иметь дополнительное время для торговли в течение периода восстановления после окончания пандемии COVID-19;
- уменьшение регулярного арендного платежа должно достигаться преимущественно за счет уменьшения размера арендной платы (а не за счет предоставления арендатору отсрочки на часть такого платежа) в случаях, когда невыполнение этого требования ставит под угрозу способность арендатора выполнять свои текущие обязательства по договору аренды (с учетом возможности арендодателей уменьшать арендную плату);
- никакие штрафные санкции не могут применяться к отмененным или отсроченным арендным платежам.
- расторжения договоров аренды за неуплату арендных платежей и выселения;
- повышения арендной платы;
- штрафов за прекращение деятельности или сокращение часов работы в период пандемии COVID-19;
- предъявления требований по банковской гарантии, денежному депозиту и иному обеспечению в связи с неоплатой арендных платежей.
Россия
1 апреля 2020 г. вступил в силу Федеральный закон № 98-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации о предупреждении и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – «Закон»). Статья 19 Закона содержит специальные правила, касающиеся договоров аренды, заключенных до введения режима повышенной готовности, которые применяются к аренде как государственной, так и частной недвижимости.Согласно пункту 1 статьи 19 Закона, арендаторы получат право отсрочки выплаты арендной платы. Требования к условиям и срокам такой отсрочки установлены Правительством Российской Федерации [5] и предусматривают, что отсрочка предоставляется до 1 октября 2020 г., а начисленная задолженность может быть погашена с 1 января 2021 г. по 1 января 2023 г. При этом пока действует режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации отсрочивается уплата 100 % арендного платежа, а с даты отмены вышеуказанных режимов до 01 октября 2020 г. отсрочивается уплата 50 % арендного платежа.
Действие указанного постановления распространяется только на организации и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
Закон также предоставляет арендатору право потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
В отличие от австралийского Кодекса, Законом не урегулирован вопрос о том, на сколько именно должна быть снижена арендная плата по соответствующему требованию арендатора. В связи с этим невозможно исключить возникновение спорных ситуаций на практике.
Очевидно, что цель указанных мер состоит в том, чтобы найти оптимальное решение проблемы массового закрытия коммерческих помещений для арендаторов в течение периода вспышки COVID-19 и неуплаты арендной платы с их стороны.
При этом российский законодатель, по-видимому, придерживался подхода, согласно которому именно отсрочка арендной платы, а не ее снижение или приостановление ее выплаты (на которое в некоторых случаях могут рассчитывать арендаторы в соответствии со статьей 328 Гражданского кодекса Российской Федерации), является наиболее подходящим решением для всех сторон.
Воспринятый законодателем подход позволяет арендодателям рассчитывать на получение впоследствии арендного дохода, причитающегося им в период, когда рынок дестабилизирован пандемией COVID-19. Кроме того, данные меры стимулируют стороны вести переговоры о дальнейших условиях договора аренды, что ранее отказывались делать некоторые участники рынка.
Подобные меры уже действуют или внедряются во многих зарубежных странах, пострадавших от новой коронавирусной инфекции, что позволяет говорить об их эффективности.
[1] Coronavirus disease 2019 (COVID-19) Situation Report – 93 (https://www.who.int/docs/default-source/coronaviruse/situation-reports/20200422-sitrep-93-covid-19.pdf?sfvrsn=35cf80d7_4).
[2] Coronavirus disease 2019 (COVID-19) Situation Report – 93 (https://www.who.int/docs/default-source/coronaviruse/situation-reports/20200422-sitrep-93-covid-19.pdf?sfvrsn=35cf80d7_4).
[3] http://www.legislation.gov.uk/ukpga/2020/7/notes/division/1/index.htm.
[4] Малый и средний бизнес определяется как предприятия, которые имеют годовой оборот до 50 миллионов долларов США и имеют право на участие в программе «JobKeeper», предусматривающей предоставление компаниям субсидий для осуществления выплат сотрудникам с целью сохранения рабочих мест.
[5] Постановление Правительства РФ от 03 апреля 2020 г. № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (далее – «Постановление»).
Источник: CRE
Если Вы заметили ошибку или опечатку, выделите ее и нажмите CTRL+Q
Ольга Ядрихинская
Старший юрист
