Правительство не оставит шанса на льготный выкуп земель с 2012 года

С 1 января 2012 года все земли, находящиеся в постоянном бессрочном пользовании (ПБП), должны быть выкуплены у государства или оформлены в аренду. Начиная с 2004 года срок переоформления переносился четыре раза, дважды государство снижало выкупные цены. Для того чтобы в очередной раз форсировать процесс, этим летом приняты подготовленные Минэкономразвития поправки, предусматривающие очередное снижение выкупных цен и упрощение порядка переоформления. Однако не всем предпринимателям удастся уложиться в жесткий срок, поэтому многие из них уже осаждают телефоны МЭР с просьбой о переносе даты «икс».

Первый жесткий срок выкупа был поставлен к 1 января 2004 года. После принятия нового Земельного кодекса право ПБП, ранее предоставлявшееся почти всем предприятиям, оставили только для бюджетных учреждений. Всем остальным предлагалось либо выкупить участки, либо перейти на их аренду. Новация не прошла из-за конфликтов с бизнесом. Предприниматели посчитали, что она больно ударит по их карману: чтобы выкупить землю, необходимо было провести дорогостоящие кадастровые работы и найти серьезные суммы для оплаты стоимости участков. Более того, бизнес искал справедливости — не их вина, что государство раньше не предоставляло участки в частную собственность.

Со временем вопрос о переносе сроков и снижении стоимости выкупа перерос в политическую дискуссию. «Для некоторых предприятий речь шла о миллиардах рублей. Поэтому с 2005 года в Минэкономразвития периодически прорабатывается снижение цены. Это сложный диалог бизнеса и власти», — поясняет РБК daily директор департамента недвижимости Минэкономразвития Андрей Ивакин.

Срок 1 января 2012 года — скорее всего окончательный, поскольку даже в высших эшелонах власти уверены, что сроки передвигались «неприличное количество раз». «По нашим оценкам, сейчас переоформлено всего 50%. То есть половина предприятий до сих пор в ПБП, и до 1 января они вряд ли успеют что-то сделать», — говорит г-н Ивакин. Для того чтобы стимулировать бизнес к более активным действиям, МЭР внесло поправки в закон о введении в действие Земельного кодекса, согласно которым льготная ставка выкупа 2,5% распространяется не только на собственников приватизированной недвижимости, но и на всех собственников новых зданий, которым участки принадлежат по праву ПБП. Если раньше приватизированные предприятия и здания, построенные за счет частных инвестиций, выкупались по двум разным шкалам (для первых льготная цена выкупа составляла не более 2,5% от кадастровой стоимости, для вторых — не более 45%), то сейчас все предприниматели могут выкупать землю и строения на ней за 2,5%. «Снижение цены, согласитесь, существенное», — говорит Андрей Ивакин.

Принятыми поправками в закон о кадастре и в закон о регистрации прав разрешается выкупать землю без кадастровых работ. Это позволит крупным предприятиям, имеющим несколько земельных участков, экономить десятки миллионов рублей, добавляет г-н Ивакин. Однако любое упрощение с оформлением недвижимости имеет обратную сторону медали. Без кадастровых работ невозможно однозначно сопоставить земельный участок и расположенные на нем здания и сооружения. Это означает, что возможны случаи продажи участков лицам, которые не являются собственниками зданий. Также распространены случаи, когда на одном участке находятся здания в собственности разных лиц, и выкуп всего участка только одним из собственников лишает права на выкуп другого. Единственный способ разрешения в последующем таких ситуаций — через суд, что не способствует стабильности гражданского оборота. Поэтому задача сделать оформление юридически чисто и задача сделать его быстро и дешево практически несовместимы. Для того чтобы как-то снизить риски быстрого оформления, законопроект разрешает оформить участки в собственность или аренду, но не разрешает последующие сделки до уточнения границ.

Для тех, кто не может единовременно выкупить всю территорию (как правило, это касается крупных предприятий), поправки дают возможность до 1 января 2012 года перейти в аренду с сохранением права льготного выкупа без ограничения по срокам. Такая рокировка позволит сохранить за собой право льготного выкупа, но уже в удобное для предпринимателя время. Если же владельцы земель решат проигнорировать закон, то после 1 января они будут обязаны заплатить полную кадастровую стоимость объекта.

«Поправки уже подписаны президентом, они действуют, но об этом мало кто знает», — уверяет Андрей Ивакин. Однако в министерстве уже раздаются звонки с просьбами об очередных переносах сроков. «В сентябре скорее всего количество заявок значительно возрастет», — говорит чиновник. По его мнению, многие изберут тактику перехода в арендные взаимоотношения, а часть решит заплатить штраф и остаться в ПБП. «Однако штрафные санкции — это незначительные последствия по сравнению с утратой права на льготный выкуп. У землепользователей, которые потеряют такое право, останется возможность выкупа по рыночной цене. При этом, пока участок находится в ПБП, им нельзя распоряжаться», — говорит он.

«Многие рассчитывали на то, что срок будет в очередной раз продлен. Но поскольку решение итоговое, то не исключено, что в конце года у предпринимателей начнется истерия», — соглашается руководитель практики земельного права «Пепеляев групп» Алексей Коневский.

«В целом закон очень положительный для бизнес-сообщества», — считает директор Центра мониторинга законодательства и правоприменительной практики РСПП Ирина Котелевская. Однако состояние дел в оформлении земель и титулов недвижимости находится в безобразном виде, добавляет она. РСПП предлагал ввести стимулирующие меры для переоформления собственности: в частности, разрешить выкуп земель по льготному режиму после 1 января, если процедура покупки была начата до 2012 года. К тому же заметно тормозит процесс «активное противодействие региональных властей». «Предприниматели жалуются, что из-за чиновничьей неразберихи процедуры переоформления затягиваются. Думаю, это будет проблемой для многих предприятий», — говорит г-жа Котелевская.

«2,5% — это очень сильное послабление для бизнеса. Но процедура переоформления очень сложная. Во многих субъектах — Москве, Московской области, Дагестане — возможность выкупа зачастую блокируется властями», — соглашается г-н Коневский. Юрист считает, что вместо жестких мер «непродления» сроков неплохо было бы ввести иные механизмы стимулирования бизнеса: к примеру, повышенный земельный налог для тех, кто не уложился в поставленные правительством сроки.