Поправки в ГК: альтернативы аренде земли нет

Введение такого большого количества новых вещных прав направлено, по мнению авторов законопроекта, на устранение бессистемности правового регулирования, повышению стабильности гражданского оборота и защите прав и законных интересов субъектов вещных прав. Однако содержание этих норм и их влияние на гражданский оборот, и развитие земельно-правовых отношений подлежит, на наш взгляд, вдумчивому осмыслению, поскольку может повлечь проблемы в правоприменительной практике.

Кодексы: Гражданский против Земельного

Разработчиками концепции законопроекта изначально предлагалось, что определение субъектов, объектов и содержания соответствующих вещных прав на природные объекты должно содержаться в ГК, а публично-правовые требования, предъявляемые к осуществлению данных прав, должны остаться предметом законов (кодексов) об отдельных видах природных ресурсов.

По нашему мнению это разумный и, пожалуй, единственно возможный подход. Во-первых, каждый из видов природных ресурсов (земельные участки, лесные участки, водные объекты) обладает своими особенностями, которые требуют различного правового регулирования.

Во-вторых, в России преобладает публичная собственность на землю (государственная, муниципальная или не разграниченная), что не может не быть отражено в регулировании прав и обязанностей, с одной стороны, публичных образований, осуществляющих свои правомочия собственника не в частном, а в публичном интересе, а с другой стороны, корреспондирующих им прав и обязанностей субъектов вещных прав на земельные участки.

Но разработчики законопроекта по какой-то причине отошли от этой концепции и предусмотрели прямое регулирование земельных отношений в проекте новой редакции ГК РФ, что порождает конфликт между нормами Гражданского и Земельного кодексов.

Спорная конструкция

Одним из видов ограниченных вещных прав, которые вводятся законопроектом, является право застройки (глава 201 проекта ГК), то есть право владения и пользования земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации.

Здания и сооружения, возведенные на основании права застройки, принадлежат лицу, имеющему право застройки, на праве собственности в течение срока действия права застройки (пункт 2 статьи 300). При прекращении же права застройки, эти здания и сооружения поступают в собственность собственника земельного участка (пункт 1 статьи 300).

С правовой точки зрения предлагаемая конструкция права собственности является достаточно спорной, так как по существу вводится ограниченное сроком право собственности, что противоречит самой природе права собственности как наиболее полного, ничем не ограниченного вещного права, которое носит абсолютный и неограниченный характер.

Следует также отметить, что, по нашему мнению, экономическая привлекательность права застройки для лиц, осуществляющих строительство новых объектов недвижимости, не очень высока по сравнению с теми правами, на которых предоставляются участки для целей строительства в настоящий момент: правом собственности и правом аренды.

Например, при праве аренды земельного участка, на котором чаще всего приобретаются сейчас участки для целей строительства, арендатор земельного участка, предоставленного для целей строительства, вправе приобрести возведенный объект на праве собственности, не ограниченном каким-либо сроком. Таким образом, обязательственное право аренды предоставляет гораздо более привлекательно для застройщиков.

Можно предположить, что право застройки может быть привлекательно только для застройщиков многоквартирных жилых домов, так как после реализации квартир в таком доме право собственности на земельный участок переходит в долевую собственность собственников квартир в многоквартирном жилом доме в силу закона. Полагаем, что субъекты экономического оборота, осуществляющие строительство нежилых объектов недвижимости, вряд ли будут заинтересованы в приобретении право собственности на объекты недвижимости, ограниченное сроком.

Дорогое удовольствие

Переходными положениями предусмотрено, что с момента введения в действие законопроекта заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в целях строительства с приобретением застройщиком права собственности на объект более не допускается. Это положение входит в прямое противоречие с действующим земельным законодательством, которое предусматривает, что земельные участки для целей строительства предоставляются в собственность или аренду.

Как мы указали ранее, сейчас в подавляющем большинстве случаев земельные участки, находящиеся в публичной собственности, предоставляются для целей строительства на праве аренды. Это объясняется, в том числе, экономическими причинами, так как выкуп земельных участков в собственность является достаточно дорогим.

Теперь право аренды предлагается фактически запретить. При этом ему не предлагается какой-либо юридически и экономически равноценной альтернативы. Право застройки к таковым отнести никак нельзя.

В результате единственно возможным способом получения участка, находящегося в публичной собственности, для целей строительства станет его приобретение в собственность, что существенным образом повлияет на гражданский оборот и экономику целых отраслей хозяйства (строительство коммерческих, промышленных объектов).

Введения такого рода радикальных ограничений, без анализа и широкого обсуждения их экономических последствий, на наш взгляд вряд ли оправданно, и может нарушить экономические права широкого круга лиц, участников гражданского оборота.

Стабильность под угрозой

В соответствии с пунктом 29 статьи 8 законопроекта арендаторы участков из земель, находящихся в публичной собственности, и предоставленных для целей строительства на праве аренды вправе потребовать приобретения такого земельного участка в собственность или получить такие участки на праве застройки. В случае если они не сделают этого в течение срока аренды, то по истечении такого срока земельный участок считается находящимся у них на праве застройки на 50 лет.

Но право застройки не является юридически и экономически эквивалентным праву аренды. Приобретение права застройки может быть интересно только застройщикам жилой недвижимости. Соответственно, большая часть застройщиков нежилой недвижимости будет вынуждена выкупать земельные участки в собственность. А это, учитывая достаточно высокую кадастровую стоимость земельных участков, ляжет достаточно серьезным финансовым бременем на них.

Следует учитывать, что договоры аренды для целей строительства, как правило, в соответствии со сложившейся практикой заключались на короткий срок, обычно не превышающий срок строительства. С практической точки зрения это означает, что застройщики будут вынуждены привлекать дополнительное финансирование на выкуп земельных участков в очень сжатые сроки, возможно еще до реализации проектов.

Таким образом, на застройщиков фактически будет возложена обязанность по выкупу земельных участков, полученных ими для целей строительства, которая отсутствовала при получении ими участков. По нашему мнению, это серьезно подорвет стабильность гражданского оборота, которая особенно важна в отношении оборота объектов недвижимости.

В связи с этим полагаем, что в проекте ГК РФ было бы целесообразно вернуться к первоначальной идее авторов концепции развития законодательства о вещном праве и оставить в проекте документа только определение субъектов, объектов и содержания соответствующих вещных прав на земельные участки. А требования, предъявляемые к осуществлению данных прав, а также возможность использования обязательственных прав (права аренды) в отношении земельных участков, предоставляемых для целей строительства, регулировать нормами земельного законодательства, после тщательного анализа содержания таких прав и последствий их применения в гражданском обороте.