Уплата застройщиком земельного налога при осуществлении жилищного строительства

По общему правилу земельный налог исчисляется путем умножения процентной доли налоговой базы на установленную для конкретной категории земельного участка налоговую ставку.

Но, как известно, из большинства правил имеются исключения. Законодателем установлены особенности исчисления налога для земельных участков, на которых осуществляется жилищное строительство. Речь идет о нормах пункта 15 статьи 396 НК РФ, суть которых сводится к следующему.

Если налогоплательщик приобрел (ему предоставили) в собственность земельный участок на условиях осуществления жилищного строительства, то исчисление налога (авансового платежа) осуществляется с учетом следующих повышающих коэффициентов:

• с учетом коэффициента 2 – в течение трехлетнего срока строительства, начиная с даты государственной регистрации прав на земельный участок, вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости. Если строительство и государственная регистрация прав на построенный объект недвижимости будут произведены до истечения трехлетнего срока, то сумма налога пересчитывается исходя из коэффициента 1, излишне уплаченные суммы («сверхнормативный» налог) возвращают налогоплательщику в порядке ст. 78 НК РФ;

• за период, превышающий трехлетний срок строительства – с учетом коэффициента 4 вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости. В данном случае налогоплательщик не вправе претендовать на возврат каких-либо сумм «сверхнормативного» налога.

Цель подобного правового регулирования очевидна – законодатель тем самым стимулирует лиц, осуществляющих жилищное строительство, к завершению строительства в максимально короткий срок с даты регистрации права на земельный участок, устанавливая «сверхнормативный» налог для тех, кто не уложился в отведенный срок.

Несмотря на то, что в нынешнем виде пункт 15 статьи 396 НК РФ существует с 1 января 2008 г. (без учета незначительных поправок в 2009-2010, 2014 годах), на законодательном уровне так и не решен ряд проблем, связанных с применением указанной нормы. Рассмотрим наиболее значимые из них.

1. Изменение вида разрешенного использования земельного участка на связанный с жилищным строительством не влечет применение повышающих коэффициентов

Не исключена ситуация, когда налогоплательщик владеет на праве собственности земельным участком с видом разрешенного использования, отличным от целей жилищного строительства. Затем собственник земельного участка решает построить жилой комплекс и изменяет вид разрешенного использования.

В описанной ситуации отсутствуют основания для применения повышающих коэффициентов, предусмотренные пунктом 15 статьи 396 НК РФ – налогоплательщик не приобретает (ему не предоставляют) земельный участок с видом разрешенного использования, связанным со строительством жилого дома. Он лишь меняет вид разрешенного использования, а такой случай не охватывается диспозицией исследуемой нормы.

Данную позицию разделяют суды: например, ФАС Поволжского округа в Постановлении от 26 июня 2014 г. по делу № А72-5730/2013 указал, что из буквального смысла пункта 15 статьи 396 НК РФ следует, что повышающие коэффициенты 2 и 4 применяются при расчете земельного налога только по тем земельным участкам, которые на момент их приобретения были предоставлены собственнику на условиях осуществления на них жилищного строительства. Аналогичного подхода придерживается Минфин России и ФНС России.

Таким образом, в рассмотренной ситуации налогоплательщик, хотя и осуществляющий жилищное строительство, не обременяется уплатой «сверхнормативного» земельного налога, т.к. на момент приобретения земельного участка условия приобретения (предоставления) были иными, не связанными с жилищным строительством. Однако это не помешает налогоплательщику пользоваться льготной ставкой по земельному налогу, установленной для земельных участков, приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства (0,3% кадастровой стоимости земельного участка, если на местном уровне не установлена более низкая ставка).

***

• в Госдуму РФ 24 декабря 2014 г. внесен законопроект № 686306-6 «О внесении изменений в статью 396 Налогового кодекса Российской Федерации» (16 марта 2015 г. решено перенести рассмотрение, информация о дальнейших действиях в карточке законопроекта отсутствует);

• одноименный, но отличный по содержанию законопроект был подготовлен Минэкономразвития России 11 декабря 2015 г. (не внесен в Госдуму РФ).

В настоящее время Минэкономразвития России прорабатывает еще один законопроект (на момент написания статья в Госдуму РФ также не внесен), текст которого по состоянию на 5 февраля 2016 г. предполагает разрешение следующих проблем:

1. повышающие коэффициенты будут применяться к земельному участку, находящемуся в собственности (а не предоставленному (приобретенному) в собственность, как сейчас), в отношении которого установлен вид разрешенного использования «для целей жилищного строительства» – тем самым планируется устранить проблему, рассмотренную в пункте 1;

2. повышающие коэффициенты будут применяться «вплоть до месяца государственной регистрации прав на построенный жилой дом» – для решения проблемы, изложенной в пункте 2. Однако в предлагаемой редакции не оговаривается о каком жилом доме идет речь, что при определенных условиях (прежде всего, экономически выгодных) вновь позволит застройщикам формально выполнить условия для освобождения (строительство небольшого жилого дома) и продолжить строительство первоначально запланированного объекта;

3. предполагается дополнить статью 396 НК РФ отдельным пунктом, согласно которому переход права собственности на земельный участок другому лицу, раздел земельного участка (объединение земельных участков) не будут прерывать течение сроков применения повышающих коэффициентов. Это позволит решить проблему, обозначенную в пункте 3;

4. установлены дифференцированные сроки применения повышающих коэффициентов – в том числе, планируется учесть интересы крупных застройщиков, предоставив им 15-летний срок на применение повышающего коэффициента 2. Однако возвратить «сверхнормативный» налог все равно можно будет только за 3 предшествующих года.

Вступление в силу поправок в пункт 15 статьи 396 НК РФ запланировано на 1 января 2017 г. Введение их в действие, безусловно, будет способствовать достижению первоначально задуманной законодателем цели – стимулированию жилищного строительства. Главное, чтобы нынешний законопроект не постигла судьба первых двух.

Полностью статья опубликована в Бюллетене RWAY №254

Источник: RWAY