Оспариваем кадастровую стоимость
Изменения назрели
Некоторые из проблем призван разрешить закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который 09.07.2014 одобрен Советом Федерации и на момент подготовки статьи отправлен на подписание Президенту. Закон вносит существенные изменения в положения главы III.1 «Государственная кадастровая оценка» Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).
Одним из ключевых изменений является установление периодичности проведения государственной кадастровой оценки. После вступления Закона об оценочной деятельности в силу государственная кадастровая оценка будет проводиться не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена предыдущая государственная кадастровая оценка (абз. 1 ст. 24.12 Закона об оценочной деятельности).
Указанное ограничение определяет, насколько часто может возникнуть необходимость оспаривания определенной кадастровой стоимости. Отметим, что соответствующее ограничение существовало и ранее, но было снято1.
Другим важным новшеством является правило, согласно которому в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда сведения о новой кадастровой стоимости будут применяться для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абз. 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Указанное нововведение разрешает проблему, связанную с невозможностью «ретроспективного» применения установленной по результатам оспаривания кадастровой стоимости. Полагаем, что, руководствуясь указанной нормой, заинтересованные лица смогут вернуть суммы платежей, переплаченных в связи с наличием завышенной кадастровой стоимости.
Среди иных значимых изменений – установление для юридических лиц обязательного досудебного порядка оспаривания кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению таких споров (абз. 37 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности), изменение сроков для подачи заявления о пересмотре. Заявление можно будет подать только в период до внесения в государственный кадастр недвижимости сведений по результатам новой кадастровой оценки, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (абз. 10 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Предлагаемые изменения делают процедуру оспаривания результатов определения кадастровой стоимости более последовательной. Однако о работоспособности новых норм можно будет судить лишь после вступления Закона об оценочной деятельности в силу и формирования практики их применения.
Оспаривание кадастровой стоимости арендатором
Вправе ли арендатор земельного участка, находящегося в государственной собственности, оспаривать результаты определения кадастровой стоимости? С одной стороны, из содержания абз. 1 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности в новой редакции следует, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены любым юридическим лицом в случае, если они затрагивают права и обязанности этого лица. Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности арендатора, значит, он должен иметь право их оспорить.
Но на практике арендатор может столкнуться с трудностями. Так, 03.07.2014 ФАС МО принял Постановление по делу № А40-59687/13, отменив Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда, которым за арендатором было признано право оспаривать стоимость.
По мнению суда кассационной инстанции, заявленное арендатором требование есть не что иное, как попытка изменения в одностороннем порядке условий договора и оспаривание права собственника земельного участка как на определение кадастровой стоимости земельного участка, так и на установление арендной платы, реализацию собственником общих начал определения арендной платы. Суд также сослался на ст. 10 Закона об оценочной деятельности, указав, что арендатор не имеет права на проведение оценки арендуемого участка.
Мы не можем согласиться с указанной позицией. Арендатор земельного участка как раз относится к числу лиц, права и обязанности которых затрагивают результаты определения кадастровой стоимости. Право проводить оценку участка предоставлено ему абз. 1 ст. 6 Закона об оценочной деятельности. Примечательно, что иные окружные суды признают право арендатора проводить оценку принадлежащего ему участка2. Такой же позиции придерживается и Минэкономразвития РФ3.
Иск арендатора направлен на принуждение к соблюдению принципа экономической обоснованности уплачиваемой государству арендной платы4. Более того, в силу ст. 36 ЗК РФ арендатор имеет преимущественное право на приватизацию земельного участка, если на участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества. При этом выкупная цена будет устанавливаться также исходя из кадастровой стоимости, которую согласно изложенной позиции арендатор не сможет оспорить.
Однако нельзя не отметить, что запрет арендаторам на оспаривание кадастровой стоимости с 1 марта 2015 года, по всей видимости, станет нормативным. В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» ст. 8 Закона об оценочной деятельности дополняется ч. 4 следующего содержания: «Если цена государственного или муниципального имущества либо размер арендной платы за него установлены в соответствии с другими федеральными законами в связи с продажей, передачей в аренду или обременением сервитутом, рыночная стоимость данного имущества в соответствии с настоящим Федеральным законом не устанавливается».
Мы полагаем, что указанная формулировка может быть истолкована как запрещающая определение рыночной стоимости арендуемого участка арендатором. Таким образом, получается, что право оспорить стоимость у арендатора есть, но реализовать его невозможно. Указанный запрет мы считаем необоснованным. Налицо противоречие новой нормы абз. 1 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности. Неправомерное завышение кадастровой стоимости означает завышение арендной платы, что является достаточным основанием для реализации права на проведение оценки соответствующих объектов. Такое право является безусловным.
Следует отметить, что в опубликованном 15 июля 2014 года Постановлении Президиума ВАС РФ от 11.02.2014 № ВАС-13839/13 по делу № А33-11257/2012 суд указал, что к числу лиц, чьи права затрагиваются или могут быть затронуты решениями комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и судебными актами о пересмотре кадастровой стоимости, помимо собственников соответствующих земельных участков и органов местного самоуправления, можно также отнести арендаторов земельных участков, правообладателей, владеющих земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения, лиц, которые хотя и не имеют оформленных прав на земельный участок, но в собственности которых находятся объекты недвижимости, расположенные на таком участке.
По нашему мнению, позиция, высказанная Президиумом ВАС РФ, может быть использована в подтверждение наличия у арендатора земельного участка права оспаривать результаты определения кадастровой стоимости.
Оспаривание решений комиссий
Во внесудебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости можно в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Но к разрешению вопросов, связанных с рассмотрением требований об оспаривании решений комиссий, долгое время не было единого подхода.
В указанном выше Постановлении Президиума ВАС РФ от 11.02.2014 № ВАС-13839/13 по делу № А33-11257/2012 суд разъяснил ряд важных вопросов, связанных с оспариванием решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Во-первых, в ходе рассмотрения заявления об оспаривании решений названных комиссий необходимо при определении процессуального положения комиссий учитывать их статус.
Согласно позиции, изложенной в Постановлении суда, упомянутые комиссии не являются самостоятельными государственными органами или организациями. С учетом этого при возникновении спора, связанного с их деятельностью, в том числе при оспаривании принятых ими решений, в судебном процессе на стороне осуществляющего публичные полномочия органа, чье решение оспаривается, помимо комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости участвует соответствующий территориальный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. Таким органом является Управление Росреестра по субъекту, при котором создана комиссия.
Во-вторых, суд отметил, что рассмотрение арбитражным судом заявлений об оспаривании решений комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не может быть ограничено только проверкой соблюдения формальных требований, установленных к процедуре принятия соответствующих решений, но и должно включать проверку законности и обоснованности принятых решений с точки зрения оценки судом по существу правовых доводов и доказательств, касающихся действительной рыночной стоимости объекта недвижимости. Суд отметил, что комиссии самостоятельно не наделены полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости. В силу п. 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263, комиссия принимает положительное решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, если заявителем представлен полный пакет документов, включающий положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, для случаев, когда рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на 30%.
В-третьих, суд разъяснил, что правом оспаривания решений комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости обладают также и органы местного самоуправления. Это обосновано тем, что кадастровая стоимость является налоговой базой земельного налога, который представляет собой один из доходов городских округов, зачисляемых в местные бюджеты по нормативу 100%. Поэтому результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, находящихся на территории муниципального образования и являющихся объектами налогообложения, затрагивают права в сфере экономической деятельности не только правообладателей земельных участков, но и муниципалитетов.
На практике изложенное будет означать, что правообладатель участка, получив положительное решение комиссии, в перспективе может узнать, что это решение оспорено в суде органом местного самоуправления. При этом, рассматривая требования органа, суд проведет полноценную проверку отчета об определении рыночной стоимости, представленного ранее в комиссии. Досудебное рассмотрение спора об установлении кадастровой стоимости становится обязательным, и лицам, заинтересованным в оспаривании стоимости, в обязательном порядке нужно ознакомиться с содержанием указанного Постановления.
Кто надлежащий ответчик?
Требования об установлении рыночной стоимости в качестве кадастровой, как правило, предъявляются к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее — Кадастровая палата). Кадастровая палата приводит довод о том, что учреждение является ненадлежащим ответчиком, поскольку осуществляет лишь технические функции и не имеет какого-либо материально-правового интереса в рассматриваемом споре6. Надлежащим ответчиком является орган, принявший решение о проведении кадастровой оценки.
В судебной практике существуют различные мнения касательно определения надлежащего ответчика в рассматриваемой категории дел. Согласно первой и наиболее распространенной точке зрения, вытекающей из того, что иск должен быть предъявлен к лицу, которое вправе в соответствии с законом исполнить решение суда7, надлежащим ответчиком является Кадастровая палата8. Данная позиция легко обосновывается разъяснением, содержащимся в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11 по делу № А27-4849/2010, о том, что установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести рыночную стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. ВАС РФ поддерживает такую точку зрения9. В иных спорах ответчиками являются одновременно Управление Росреестра по субъекту и Кадастровая палата. Этот подход основан на норме абз. 1 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности. Согласно указанной норме после рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета. Соответственно, по мнению некоторых судов, для внесения сведений по результатам оспаривания стоимости необходимы действия как органа государственной кадастровой оценки, так и органа кадастрового учета.
Иногда ответчиком является только соответствующее Управление Росреестра по субъекту в связи с тем, что в данном случае речь идет о делегировании государством управленческой функции Кадастровой палате. При этом Росреестр, функция которого делегирована, сохраняет контрольные полномочия и не перестает являться органом кадастрового учета11. Позиция Кадастровой палаты не лишена логики. Не участвуя в процедуре кадастровой оценки, Кадастровая палата оказывается втянутой в большое количество судебных споров. Однако этот факт не может являться основанием для привлечения в качестве ответчика иного лица, которое не сможет в дальнейшем исполнить решение суда и права и обязанности которого оно не затрагивает.
Кадастровая палата является единственным лицом, управомоченным на внесение изменений в государственный кадастр недвижимости. Привлечение в качестве ответчика Управления Росреестра, на наш взгляд, необоснованно. Указанную выше норму абз. 1 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности следует толковать во взаимосвязи с абз. 5 ст. 24.19 того же Закона в новой редакции, в соответствии с которым комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создаются Росреестром. Таким образом, названная норма применима в случае рассмотрения спора комиссией для целей информирования Кадастровой палаты о результатах его рассмотрения. Вывод же о том, что Управление Росреестра является единственным надлежащим ответчиком, с нашей точки зрения, противоречит законодательству в силу изложенного выше.
Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не наделены полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости
ВНИМАНИЕ!
Законопроект № 421531-6 «О внесении изменений в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» 09.07.2014 был одобрен Советом Федерации. И на момент сдачи номера в печать не был подписан Президентом РФ.
Источник - эж-Юрист
