Новый порядок

С 1 марта 2015 года вступают в силу изменения в Земельный кодекс, которые были внесены в рамках проводимой реформы земельного законодательства. Изменения достаточно масштабны, чтобы их было возможно охватить в рамках одной статьи. 

Поэтому в настоящей работе, мы хотели бы кратко рассмотреть основные изменения, касающиеся порядка предоставления земельных участков. 

Как известно публичные земли делятся по форме собственности на государственные земли находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности и земли, находящиеся в неразграниченной государственной собственности. Критерии отнесения земель к той или иной форме собственности не изменились. Между тем, изменилось распределение полномочий по распоряжению так называемыми «неразграниченными землями». 

Так органы местного самоуправления городских и сельских поселений получают право распоряжаться земельными участками в своих границах с момента утверждения ими правил землепользования и застройки . До утверждения правил землепользования и застройки право распоряжения неразграниченными земельными участками в таких поселениях сохраняется за органами местного самоуправления муниципальных районов. 

Городские округа по-прежнему распоряжаются земельными участками, находящимися в неразграниченной государственной собственности, на своей территории. 

Важно помнить, что полномочия по распоряжению землями, в том числе находящимися в неразграниченной государственной собственности, могут быть перераспределены между органами государственной власти субъекта федерации и органами местного самоуправления на основании закона соответствующего субъекта федерации. 

Земельный кодекс детально регламентирует процедуры предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности (государственной, в том числе неразграниченной, и муниципальной). 

В качестве основной процедуры предоставления земельных участков на праве собственности и аренды устанавливаются торги в форме аукциона, что в целом соответствует правоприменительной практике, которая уже складывалась ранее.

 

В Земельном кодексе дан исчерпывающий исключений из общего правила - случаев, когда земельные участки могут предоставляться в собственность или аренду без торгов (статьи 39.3 и 39.6 Земельного кодекса). 

Важно отметить, что предпринята попытка систематизировать в кодексе все нормы о предоставлении земельных участков без торгов, которые ранее содержались в различных нормативных правовых актах (в том числе регулирующих оборот земель сельскохозяйственного назначения, освоение недр, ведение садоводства, огородничества и дачного хозяйства, иных актах). 

Мы не будем подробно останавливаться на всех основаниях предоставления земельных участков без торгов, большая часть из которых существовала и ранее, а теперь просто систематизирована в кодексе. Хотим обратить внимание на такие новые основания предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов: 1) размещение объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения в соответствии с распоряжением высшего должного лица субъекта федерации или Президента РФ, 2) реализация масштабных инвестиционных проектов, соответствующих критериями, установленным законом субъекта федерации или Правительством РФ; 3) размещение объектов коммунального назначения (обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения), 4) размещение иных инфраструктурных объектов: объектов связи, нефтепроводов, водохранилищ и гидротехнических сооружений.

Лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка, может само выступить инициатором его формирования, если земельный участок не сформирован.

В случае если отсутствует утвержденный в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса проект межевания, то земельный участок подлежит образованию в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Однако, в ряде случаев образование земельного участка в соответствии со схемой не допускается. В частности, при исполнения договора о комплексном освоении или развитии территории, при образования участка в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами (по всей видимости, для недопущения пресловутой «точечной застройки») и в некоторых других случаях.

Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его предоставления без торгов может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом. В отношении участков, предоставляемых на аукционе в городах Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе и в границах населенных пунктов, схема готовится уполномоченным органом. 

После утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, кадастровые работы и постановка на государственный кадастровый учет земельного участка в отношении участков, предоставляемых на торгах, могут, а без торгов – осуществляются заинтересованным лицом. 

Земельные участки для целей строительства предоставляются исключительно в аренду, за некоторыми редкими исключениями, прямо названными в кодексе (например, гражданам для индивидуального жилищного строительства, собственникам зданий и сооружений, и некоторыми другими). 

Очевидно, таким образом, законодатель стремится добиться использования земельных участков строго в соответствии с их разрешенными использованием.

Важно, что договор аренды заключается только на определенный срок (например, для строительства срок по общему правилу составляет от 3 до 10 лет или двойной нормативный срок, необходимый для строительства объекта), и может быть продлен только однократно для завершения строительства. 

Сфера действия частного сервитута, устанавливаемого в отношении публичных земель, значительно расширена, и теперь многие виды землепользования, которые раньше осуществлялись только путем предоставления земельного участка, могут осуществляться на основании сервитута.

В частности, сервитут может быть установлен для проведения изыскательских работ, работ, связанных с пользованием недрами, и размещения ряда объектов, не препятствующих использованию земельного участка: линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений. 

В целом это соответствует планируемым изменениям гражданского законодательства, предусматривающим значительное расширение сферы действия сервитутов, и появления новых видов сервитутов (горных, коммунальных, строительных и т.д.). 

Совершенно революционной нормой можно назвать возможность заключения соглашения о сервитуте не собственником публичного земельного участка, а его арендатором, земплепользователем на ином праве, если срок аренды, соответствующего права пользования составляет более одного года.

Новым способом предоставления прав землепользование является предоставление права пользования землями без предоставления земельных участков и установления сервитута, важной особенностью которого является то, что оно осуществляется без формирования земельного участка на основании разрешения уполномоченного органа. При этом для описания используемой части земельного участка или земель, если участок не сформирован, используются координаты характерных точек. 

Предоставление таким образом право пользования уже предоставленных земельных участков не допускается.

Такое право пользования может предоставляться для проведения инженерных изысканий, ремонта линейных объектов, осуществления геологического изучения недр, а также размещения ряда объектов: нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, элементы инфраструктуры, строительство которых может осуществляться без разрешения на строительство (подземные линейные сооружения, линии электропередач напряжением до 35 кВ, трансформаторные и распределительные подстанции, теплосети, линии и сооружения связи). Перечень объектов, для которых может предоставляться право пользование может устанавливаться и, соответственно, быть расширен Правительством РФ. Кроме того, субъекты РФ вправе устанавливать самостоятельно объекты, на строительство которых не требуется разрешение. 

Источник: эж-Юрист