Как оспорить кадастровую стоимость
В середине мая Минфин совместно с Минэкономразвития России предложили внести изменение в налоговое законодательство с целью изменения формулы исчисления налога физических лиц на принадлежащее им недвижимое имущество.
В частности, в качестве налоговой базы предполагается использовать не инвентаризационную стоимость, а кадастровую стоимость объектов недвижимости.
Прецеденты использования кадастровой стоимости в качестве налоговой базы свидетельствуют о том, что налоговая нагрузка может существенно возрасти. При том что установленные законом способы снизить ее являются недостаточно эффективными. Предлагаемое снижение ставки налога вряд ли будет сдерживать увеличение налогового бремени.
Кадастровая стоимость сейчас используется как основа для исчисления земельных платежей, а также для исчисления налога на имущество организаций в отношении ряда особых объектов недвижимости (деловые центры, торговые комплексы, офисные здания и др.). Она определяется оценщиком по результатам исполнения государственного заказа. Заказчиком выступает исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления. Во многих случаях определенная таким образом кадастровая стоимость оказывается в разы больше рыночной. Соответственно, существенно возрастают размеры платежей, исчисляемых на основании такой стоимости.
В такой ситуации актуальным может оказаться вопрос оспаривания кадастровой стоимости.
В соответствии с действующим законодательством сделать это можно в специальной комиссии или в арбитражном суде. Правда, в административном порядке оспаривание до сих пор нельзя было назвать эффективным. Комиссии, созданные при управлениях Росреестра по субъектам, отклоняют большинство подаваемых заявлений без какой-либо мотивировки.
В результате суды перегружены исками об оспаривании решений комиссий и пересмотре кадастровой стоимости. В 2013 году судами было рассмотрено более 9 тыс. таких исков.
Зато практика рассмотрения указанных споров обнажила большое количество проблем, из-за которых истцы не в состоянии защитить свои права на уплату экономически обоснованного налога. Так, например, во многих субъектах РФ (в том числе в Москве и Санкт-Петербурге) работы по определению кадастровой стоимости стали проводиться ежегодно. Ежегодно утверждается новая кадастровая стоимость, на основании чего истцы получают отказы в исках. В этом случае процедура оспаривания кадастровой стоимости фактически не функционирует. Новый иск вновь потеряет смысл с утверждением новой стоимости в конце года. При этом согласно текущей судебной практике вернуть переплаченные ранее платежи нельзя.
Иной проблемой может явиться изменение подведомственности споров об оспаривании кадастровой стоимости
Судебная практика по этой категории споров сейчас еще только формируется, позиции судов к разрешению схожих вопросов зачастую диаметрально различаются. Однако можно утверждать, что проблем в области кадастровой оценки масса.
Введение в такой ситуации нового налога, который затронет интересы широких слоев населения, может эти проблемы существенно обострить.
Можно прогнозировать увеличение числа судебных споров. В настоящее время на оспаривание стоимости, как правило, отваживаются крупные землевладельцы и собственники недвижимости, когда переплаты исчисляются миллионами рублей. С принятием законопроекта суды, и так перегруженные работой, могут не справиться с наплывом однотипных исков от граждан-налогоплательщиков.
Иной проблемой может явиться изменение подведомственности споров об оспаривании кадастровой стоимости. Законопроект, внесенный в Госдуму, предусматривает исключение из компетенции арбитражных судов дел по рассмотрению споров об оспаривании кадастровой стоимости и отнесение рассмотрения дел указанной категории к компетенции судов общей юрисдикции. Арбитражные суды вырабатывают подходы к разрешению кадастровых споров на протяжении нескольких лет. Немаловажную роль в этом пока еще играет Высший арбитражный суд РФ (который, впрочем, скоро будет упразднен). В системе судов общей юрисдикции какие-либо системообразующие наработки и разъяснения отсутствуют.
В целом процедура оспаривания в суде (с учетом обжалования судебных актов) может затянуться на несколько лет. А учитывая другую законодательную инициативу, в соответствии с которой стоимость сначала в обязательном порядке надо будет оспаривать в комиссии (проект изменений в закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части совершенствования государственной кадастровой оценки), срок может еще и увеличиться.
Недостаточная же эффективность предлагаемых средств снижения завышенной кадастровой стоимости может привести к росту социальной напряженности.
Очевидно, что до введения рассматриваемого налога следует обобщить и проанализировать существующую практику применения кадастровой стоимости в качестве налоговой базы.
С нашей точки зрения, прежде всего подлежат пересмотру нормативные акты, регулирующие порядок определения кадастровой стоимости. Колоссальная разница между рыночной и кадастровой стоимостью создает необходимость оспаривания последней. Причины образования такой разницы должны быть устранены.
Также должна быть оптимизирована работа комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Как указывалось выше, сейчас решения комиссий в основном отрицательные и заявители вынуждены обжаловать их в суде.
И наконец, в судебной системе должны быть выработаны однозначные подходы к разрешению кадастровых споров. Процедура оспаривания должна быть быстрой и эффективной, лишенной подводных камней.
