Упрощены условия расторжения органами власти инвестиционного договора (аренда земли и строительство)

Компания «Пепеляев Групп» сообщает, что Федеральным законом № 427-ФЗ от 12 декабря 2011 г. «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» были установлены новые основания и порядок расторжения договоров аренды у органов власти земельных участков (на территории города Москвы и Санкт-Петербурга) для целей строительства и инвестиционных договоров. Также, регламентированы права участников инвестиционных проектов с участием органов власти, учреждений и унитарных предприятий на результаты реализации такого проекта.

1. Изменен порядок расторжения инвестиционных договоров, а также договоров аренды земельных участков, предоставленных для целей строительства на территории города Москвы и Санкт-Петербурга, заключенных с органами власти

Предусматривается право уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления (в некоторых случаях учреждения, унитарного предприятия) на одностороннее расторжение заключенного до 1 января 2011 года:

1) договора аренды земельного участка,

2) договора, предусматривающего строительство, реконструкцию на земельном участке, с привлечение внебюджетных источников финансирования, при условии, что такие участки или объекты строительства (реконструкции) расположены на земельных участках в границах г. Москвы или г. Санкт-Петербурга, в случае существенного нарушения условий такого договора и/или существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Существенными нарушениями, по которым допускается расторжение вышеуказанных договоров со стороны органа государственной власти или органа местного самоуправления, являются:

(i) Нарушение сроков строительства объекта, либо, если договором сроки не определены – срока на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта. Договор может быть расторгнут по указанному основанию, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее 40%;

(ii) Неполучение разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества в сроки, предусмотренные договором, либо если сроки не определены – в течение 5 лет с даты подписания договора.

Вышеуказанные договоры считаются расторгнутыми по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении договоров.

Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды земельного участка, в целях его расторжения будет считаться расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке (например, договора комплексного развития территории).

Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, предусматривающего строительство, реконструкцию в целях его расторжения будет считаться невозможность предоставления земельного участка для целей строительства или реконструкции, а также наличие обременений земельного участка или расположенного на нем объекта недвижимого имущества правами третьих лиц, препятствующих строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества.

Обращаем Ваше внимание на то, что при расторжении договора инвестору компенсируются только документально подтвержденные прямые затраты на исполнение обязательств инвестора по договору и проценты за пользование чужими денежными средствами. Возмещение убытков, включая упущенную выгоду, не допускается.

2. Объект инвестиционной деятельности до завершения строительства (реконструкции) находится в долевой собственности участников инвестиционной деятельности

Объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, на основании договора, заключенного с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающего распределение площади такого объекта между сторонами такого договора признается их долевой собственностью до момента государственной регистрации права собственности по результатам завершения строительства или реконструкции такого объекта. Государственная регистрация права долевой собственности на такие объекты инвестиционной деятельности не требуется.

Государственная регистрация прав на указанные объекты по завершении строительства и реконструкции осуществляется при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.

Нововведения распространяют свое действие на договоры, заключенные до вступления в силу рассматриваемых изменений законодательства и обязательства по которым сторонами не исполнены. В отношении порядка государственной регистрации прав на завершенные строительством или реконструкцией объекты недвижимого имущества, указанного в п. 2, нововведения будут распространяться также на договоры, которые исполнены, но право собственности на объекты, возникающее по результатам исполнения таких договоров, не зарегистрировано.

Возможности и риски

Мы рекомендуем провести оценку инвестиционных договоров, договоров аренды земельных участков на территории города Москвы и Санкт-Петербурга, на предмет  рисков, связанных с возможностью одностороннего расторжения по инициативе государственных органов.

Помощь консультанта

Специалисты компании Пепеляев Групп окажут квалифицированную юридическую помощь по вопросам, оценки правовых рисков расторжения в одностороннем порядке, по инициативе государственных органов, инвестиционных договоров, договоров аренды земельных участков. Также, юристы компании готовы разработать меры по возможному снижению (устранению) рисков расторжения договоров, возникающим при реализации инвестиционных проектов по строительству (реконструкции) объектов недвижимого имущества и провести консультации по другим правовым вопросам, связанным со строительством и недвижимостью.

Для получения дополнительной информации обращайтесь, пожалуйста:

в Москве – к Алексею Коневскому, Руководителю практики земельного права, недвижимости и строительства, по тел.: (495) 967-00-07 либо по e-mail

В Санкт-Петербурге – к Юрию Халимовскому, Старшему юристу практики земельного права, недвижимости и строительства (СПб), по тел.: (812) 640-60-10 либо по e-mail