Закон о новых мерах поддержки арендаторов рассмотрен Госдумой РФ в первом чтении

Юридическая компания «Пепеляев Групп» сообщает о том, что 12 мая 2020 г. Государственная Дума РФ рассмотрела в первом чтении законопроект № 953580-7 (Законопроект),[1] который предусматривает в том числе право арендатора на односторонний отказ от договора аренды недвижимого имущества без взимания штрафных санкций и продление договоров аренды публичной недвижимости.

Законопроект должен внести изменения в Закон № 98-ФЗ,[2] вступивший в силу 1 апреля 2020 г. и в данный момент предусматривающий следующие меры поддержки для арендаторов, пострадавших от вспышки COVID-19:

• отсрочку выплаты арендных платежей, предусмотренных в 2020 г., до 1 октября 2020 г.;[3]
• уменьшение арендной платы (если наступила невозможность использования арендуемого имущества в связи с принятием решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ).[4]

Указанные меры могут быть дополнены правом арендатора в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора аренды без штрафных санкций, а также правом потребовать продления срока договора аренды государственного или муниципального недвижимого имущества.

Право арендатора на односторонний отказ от договора аренды без штрафных санкций[5]

Законопроектом предлагается предоставить арендаторам, чьи ежемесячные доходы снизились более чем на 50 %, право отказаться от договоров аренды в одностороннем порядке без взимания любых плат, в том числе платы за односторонний отказ от договора, убытков в виде упущенной выгоды, убытков при прекращении договора, предусмотренных статьей 393.1 Гражданского кодекса РФ, связанных исключительно с досрочным расторжением договора. Соответствующий отказ может быть произведен путем направления арендодателю уведомления об отказе от договора.

Обязательным условием для реализации указанного права является надлежащее исполнение арендатором договора аренды до даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

При этом обеспечительный платеж (если он предусмотрен договором и внесен арендатором) будет подлежать возврату, за исключением случая, если после принятия органом государственной власти указанного решения арендатором были не исполнены или ненадлежащим образом исполнены обязательства, не связанные с выплатой арендных платежей.

Необходимо отметить, что договоры аренды коммерческой недвижимости зачастую не предусматривают права арендатора на односторонний отказ от исполнения договора до истечения срока его действия, поэтому данная возможность может оказаться весьма востребованной среди арендаторов, которые пожелают досрочно прекратить свою деятельность в арендуемом объекте в силу экономических и иных причин.

При этом текущая редакция внесенной нормы содержит неопределенные формулировки, оставляя окончательное решение вопроса о правомерности расторжения конкретных договоров аренды на усмотрение суда. Так, в частности, остается неясным, подразумевается ли под доходами арендатора вся его выручка, либо исключительно прибыль, а также как именно следует определять снижение указанных доходов (сравнивая их с предыдущим месяцем, с аналогичным месяцем прошлого года или со средним ежемесячным доходом арендатора за какой-либо предыдущий период).

Продление договоров аренды публичного недвижимого имущества[6]

Законопроект предусматривает, что до 1 марта 2021 г. арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды об увеличении срока действия такого договора, независимо от наличия или отсутствия задолженности по арендной плате. Данное право предоставляется арендатору при соблюдении следующих условий:

• договор аренды земельного участка заключен до принятия решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ;
• на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек, либо арендодателем не заявлено судебное требование о расторжении такого договора аренды;
• на дату обращения арендатора у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Срок, на который продлевается договор аренды земельного участка, определяется арендатором, но не может превышать срока действия договора аренды земельного участка, согласованного сторонами до его увеличения, или 3-х лет, если срок действия договора составляет более чем 3 года. При этом не применяются положения Земельного кодекса РФ, ограничивающие сроки, на которые может быть заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Арендодатель обязан заключить с арендатором такое дополнительное соглашение в срок не позднее чем в течение 5 рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

В отношении прочего государственного и муниципального недвижимого имущества, предоставленного в аренду на торгах (в первую очередь, нежилых помещений), арендодатель также не вправе будет отказать арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности до принятия решения о введении режимов повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, в заключении в 2020 г. дополнительного соглашения к договору аренды о продлении его срока.

Согласно законопроекту, такой договор аренды должен продлеваться на срок до 1 года на тех же условиях или иных согласованных сторонами условиях, не ухудшающих положение арендатора. При этом дополнительное соглашение должно заключаться без проведения торгов и оценки рыночной стоимости объекта аренды.

О чем подумать, что сделать

Мы рекомендуем арендодателям и арендаторам учитывать, что рассматриваемый законопроект с высокой вероятностью будет принят и может вступить в силу в ближайшее время.

Помощь консультанта

Специалисты компании «Пепеляев Групп» оперативно проинформируют об изменениях законодательного регулирования в сфере аренды недвижимости и готовы оказать комплексную юридическую поддержку сторонам договора аренды по любым вопросам, возникающим в связи реализацией арендатором предоставленных ему мер поддержки.