Юридическая компания «Пепеляев Групп» сообщает о том, что 22 мая 2020 г. Государственная Дума РФ приняла в третьем чтении законопроект № 953580-7 (Законопроект),[1] который предусматривает в том числе право отдельных арендаторов на односторонний отказ от договора аренды недвижимого имущества без взимания штрафных санкций и продление договоров аренды публичной недвижимости.
Напоминаем, что законодатель продолжает рассматривать Законопроект, который вносит изменения в Закон № 98-ФЗ,[2] вступивший в силу 1 апреля 2020 г. и предусматривающий следующие меры поддержки для арендаторов, пострадавших от вспышки COVID-19:
- отсрочку выплаты арендных платежей, предусмотренных в 2020 г., до 1 октября 2020 г.;[3]
- уменьшение арендной платы (если наступила невозможность использования арендуемого имущества в связи с принятием решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ).[4]
После принятия Законопроекта указанные меры будут дополнены правом арендатора в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора аренды без штрафных санкций, а также правом потребовать продления срока договора аренды государственного или муниципального недвижимого имущества.
Право арендатора на односторонний отказ от договора аренды[5]
Изначально Законопроектом предлагалось предоставить всем арендаторам, чьи ежемесячные доходы снизились более чем на 50 %, право отказаться от договоров аренды в одностороннем порядке без взимания любых плат и штрафных санкций и с возвратом обеспечительного платежа арендатору.
Однако к третьему чтению текст Законопроекта значительно изменился. В первую очередь, был сокращен круг арендаторов, которые получат право на односторонний отказ от договора аренды: в их число попали только субъекты малого и среднего предпринимательства, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. При этом снижение ежемесячных доходов арендатора не будет учитываться.
Также Законопроект установил ряд условий, выполнение которых необходимо, чтобы арендатор имел возможность правомерно отказаться от договора аренды:
- арендатор должен предварительно обратиться к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды;
- соглашение об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора должно быть не достигнуто сторонами в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора;
- арендатор должен отказаться от договора не позднее 1 октября 2020 г.
Изменились и последствия такого одностороннего отказа от договора аренды. Так, окончательная редакция Законопроекта предусматривает, что обеспечительный платеж, внесенный арендатором, должен остаться за арендодателем.
При этом арендатор освобождается от возмещения арендодателю упущенной выгоды, убытков, предусмотренных ст.393.1 Гражданского кодекса РФ, а также платы за отказ от договора в соответствии с п. 3 ст. 310 ГК РФ Гражданского кодекса РФ. Однако иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.
Окончательная редакция Законопроекта свидетельствует о том, что законодатель прислушался к позиции арендодателей, и принятые поправки улучшают их положение.
Продление договоров аренды публичного недвижимого имущества[6]
О продлении договоров аренды публичной недвижимости мы писали ранее. Отметим, что Законопроект в указанной части остался без изменения.
О чем подумать, что сделать
Мы рекомендуем сторонам договора аренды проанализировать требования к одностороннему отказу арендатора от договора аренды и правовым последствиям такого отказа. Необходимо учитывать возможность арендатора отказаться от договора аренды в описанных случаях, а также последствия соответствующего отказа при ведении своей деятельности.
Помощь консультанта
Специалисты компании «Пепеляев Групп» оперативно проинформируют об изменениях законодательного регулирования в сфере аренды недвижимости и готовы оказать комплексную юридическую поддержку сторонам договора аренды по любым вопросам, возникающим в связи c реализацией арендатором предоставленных ему мер поддержки.
[1] Законопроект № 953580-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции».
[2] Федеральный закон от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (Закон № 98-ФЗ).
[3] Ч. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ.
[4] Ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ.
[5] Ч. 3 ст. 18 законопроекта № 953580-7.
[6] Ч. 3 ст. 18 законопроекта № 953580-7.
