Условия отсрочек по договорам аренды недвижимости

Юридическая компания «Пепеляев Групп» оповещает о порядке и условиях предоставления отсрочек по внесению арендной платы по договорам аренды недвижимости в связи со вспышкой коронавирусной инфекции.

Влияние последствий ограничительных мер на экономику с каждым днем все чувствительнее. Это особенно серьезно сказывается на тех, чей бизнес связан с арендой коммерческой недвижимости и был затронут ограничительными мерами властей.

1 апреля 2020 года был официально опубликован и введен в действие Федеральный Закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций".

П. 1 ст. 19 этого закона установил, что арендатор недвижимого имущества имеет право обратиться к арендодателю с заявлением о предоставлении отсрочки по уплате арендной платы, а арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предоставив такую отсрочку. При этом условия и сроки такой отсрочки должны были быть конкретизированы Правительством РФ.

В настоящее время появилось Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 439, содержащее следующие требования к условиям и сроку предоставления отсрочки уплаты арендных платежей.

Механизм образования и величина отсрочки

Отсрочка предоставляется в размере арендной платы, которая подлежит уплате с даты введения в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации до 1 октября 2020 г. Если режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации будет отменен в субъекте РФ до этой даты, то за оставшийся период отсрочка предоставляется в размере половины арендной платы.

В связи с этой отсрочкой не начисляются штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами и иные меры ответственности.

Стороны имеют право по соглашению снизить размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка. Специально также предусмотрено, что если в арендную плату включены платежи за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходы на содержание арендуемого имущества, то в отношении этой части арендной платы отсрочка не предоставляется. Исключение - если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в субъекте РФ арендодатель не освобождается от уплаты таких услуг.

Правительству РФ, органам государственной власти субъектов РФ, органам местного самоуправления предоставлено право установить более льготные условия в отношении аренды государственного или муниципального имущества соответственно. Аналогичное право (предоставить для арендатора более льготные условия, по сравнению с условиями Требований, установленными Правительством) прямо предусмотрено и для самих сторон по соглашению между ними.

Возврат образовавшейся задолженности

В Постановлении предусматривается, что накопившаяся отсрочка будет выплачиваться сторонами в период между 1 января 2021 и 1 января 2023 равными платежами, что даст арендаторам некоторую возможность наладить бизнес‑процессы в период между октябрем и декабрем 2020 года, когда платежей не предполагается.

Постановление также содержит рекомендацию органам государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления предоставить «меры поддержки», касающиеся уплаты налогов на имущество организаций, физических лиц, земельного налога, арендной платы за землю для арендодателей, предоставивших своим контрагентам отсрочку. Следует внимательно следить за возможными актами субъектов РФ и муниципальных образований по этому вопросу. Принятие таких мер позволит смягчить экономический эффект для арендодателей, временно лишающихся доходов из‑за отсрочки.

Обратите внимание, что право на отсрочку, согласно Постановлению, получают арендаторы недвижимого имущества, находящегося как в государственной или муниципальной, так и в частной собственности. Исключение составляют жилые помещения – их наниматели не получили право на отсрочку.

О чем подумать, что сделать

В текущей ситуации участникам рынка следует убедиться, подпадает ли их договор в сферу действия изданного Постановления.

Если Постановление охватывает Ваш договор, стоит рассмотреть вопрос о составлении нового графика платежей, расчёту отсрочки и заключении дополнительного соглашения.

Если положения Постановления на вас не распространяются, проверьте, обладаете ли вы правом на льготы по внесению арендной платы, предусмотренные иными правовыми актами, в том числе региональными. Стоит задуматься также о применении мер, предусмотренных ст. 451 ГК РФ (изменение или расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств), ст. 417 ГК РФ (прекращение обязательства на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления) или применения форс-мажора согласно ст. 401 ГК РФ для сокращения издержек в кризисное время.

Помощь консультанта

Специалисты «Пепеляев Групп» готовы помочь оценить те или иные обстоятельства и факты применительно к каждому конкретному обязательству, выработать позицию в отношении наиболее разумного поведения с учетом ситуации, оказать иную правовую поддержку, в том числе в рамках разрешения спорных ситуаций, в переговорах с контрагентами, в подготовке соглашений в текущих кризисных условиях.

Мы также готовы оказать комплексную правовую поддержку по сопровождению судебного разбирательства в арбитражных судах и судах общей юрисдикции всех уровней.