Ответы на самые актуальные вопросы в сфере недвижимости и строительства
1. Можно ли считать происходящие события форс-мажором и как практически реализовать возможности для сторон договора аренды?
Форс-мажор регулируется ст. 401 ГК РФ. Согласно п. 3 указанной статьи, «лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы». Причем под «непреодолимой силой» закон подразумевает «чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства».
Вне сомнения, вспышка COVID-19 является чрезвычайной и непредотвратимой силой. Однако ответ на вопрос, является ли это форс-мажором для целей договора аренды, может быть различным для различных конкретных обязательств. Например, санитарные меры могут стать непреодолимой силой, препятствующей исполнению обязательства по передаче помещения в пользование арендатору (ввиду запрета данного вида деятельности актами властей). Но при этом, это может не быть непреодолимой силой для других обязательств (например, обязанностей арендодателя по охране и обеспечению вывоза мусора с объекта, оплате арендной платы).
Стороне договора для ссылки на форс-мажор требуется, таким образом, внимательно анализировать, какие именно обязанности оказалось невозможно исполнить в силу непреодолимой силы. Необходимо будет также направить другой стороне уведомление (заказным письмом с описью и уведомлением, если договором не предусмотрен иной порядок), в котором указать, какие обязанности стороной исполнены быть не могут и какое обстоятельство является в данном случае непреодолимой силой. Это должно освободить направившую уведомление сторону от ответственности за неисполнение. Однако в случае несогласия адресата с квалификацией указанного обстоятельства в качестве непреодолимой силы может возникнуть конфликт, разрешать который придется, возможно, в суде. Окончательное решение о том, явилось ли действие непреодолимой силы причиной невозможности исполнения данного конкретного обязательства принимается судом. Необходимо отметить, что такие обстоятельства как отсутствие денежных средств, отсутствие товаров на рынке или нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника не являются обстоятельствами непреодолимой силы.
Важно понимать, что в силу п. 3 ст. 401 ГК, форс-мажор лишь освобождает от ответственности, но не прекращает само обязательство. Это означает, например, что арендатор будет всё еще будет обязан внести арендную плату за месяцы простоя. Освобождение наступит только от уплаты неустоек за её невнесение или несвоевременное внесение, и от возмещения потенциальных убытков арендодателя. В свою очередь, арендодатель останется обязанным передать помещение арендатору и не препятствовать ему в использовании помещения, но в случае нарушения им этих обязательств убытки или неустойку с него потребовать также будет нельзя.
В этой связи, хотим обратить на позицию Московской торгово-промышленной палаты, опубликованную 26 марта 2020 года. Торгово-промышленная палата признает форс-мажорными и выдает заключения об обстоятельствах непреодолимой силы лишь в случаях, если ваш бизнес был напрямую затронут противоэпидемиологическими мерами властей. Например, указом Мэра Москвы от 29 марта 2020 г. № 34-УМ была приостановлена работа кафе, баров, ресторанов, столовых, закусочных, объектов розничной торговли, салонов красоты и других предприятий. Кроме того, введение таких ограничений не освобождает соответствующие предприятия от необходимости уплаты арендной платы за период, когда их деятельность была ограничена.
Однако, на наш взгляд ситуация не является столь однозначной, и, в некоторых случаях, возможны исключения из данного общего правила, т.е. случаи, когда арендатор может быть освобожден полностью или частично от уплаты арендной платы. Например, следует иметь в виду п. 5 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда от 26.06.2015. В нём указано, что арендатор «не обязан вносить арендную плату за период, в котором он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам». Это может дать возможность ставить вопрос о том, чтобы требовать не только освобождения от уплаты неустоек, но и освобождения от основной обязанности по уплате арендной платы на период невозможности использования арендованного имущества. Полагаем, что на разрешение данной ситуации могут повлиять различные факторы. Например, имел ли арендатор и его персонал фактический доступ к арендуемому объекту (ресторан в фактически закрытом торговом центре) и мог ли его он его использовать для осуществления своей деятельности (например, иным способом: на вынос, через службы доставки), невозможность осуществления деятельности, для осуществления которой заключен договора аренды (в частности, подпадает ли ваш бизнес под противоэпидемиологические ограничения), и другие. Также нужно отметить специальные случаи, которые могут быть предусмотрены в договорах аренды. Например, обязанность арендодателя – обеспечить работу и заполняемость торгового центра (не менее определенного количества торговых точек), как условие оплаты арендной платы, которая иногда включается в некоторые договоры аренды.
Что касается экономических обстоятельств деятельности арендодателей (падение выручки, снижение товароборота, падение обменного курса рубля к иностранным валютам), в том числе, вызванных пандемией, и экономическим кризисом, то такие обстоятельства скорей всего не будут являться обстоятельствами непреодолимой силы.
Кроме того, следует помнить и о других возможных мерах правовой защиты, потенциально актуальных и доступных в текущей ситуации. К таким можно отнести изменение или расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств согласно ст. 451 ГК РФ, а также прекращение обязательств в связи с изданием акта органа государственной власти согласно ст. 417 ГК РФ.
Ст. 451 ГК РФ указывает, что обязательство может быть прекращено или изменено в связи с «существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора». При этом эти обстоятельства должны измениться настолько, что стороны не могли разумно предвидеть такое изменение при заключении договора и не должны быть преодолимы для сторон.
Действительно, вспышка COVID-19 не сравнима ни с чем не только за историю современной России, но и за многие десятки лет. В связи с этим разумно предположить, что стороны договора вряд ли могли в момент его заключения учесть вероятность возникновения подобной пандемии. Вне сомнения также, данное обстоятельство не может быть преодолено силами самих сторон и может ставить одну из них в крайне обременительное положение (например обязанность платить за аренду пустующего помещения ставит арендатора в отсутствие выручки на грань банкротства).
В такой ситуации сторона договора (как арендатор, так и арендодатель) может получить право требовать изменения договора для приспособления его к изменившейся обстановке (например, об изменении способа расчёта или приостановления начисления арендной платы). При недостижении соглашения это может стать основанием для изменения или расторжения договора в судебном порядке.
Однако, данная статья лишь устанавливает условия, при которых можно требовать изменения или расторжения договора. Требуемый для удовлетворения иска об изменении договора юридический состав довольно сложен и содержит ряд оценочных категорий. Каждый случай будет рассматриваться судом отдельно. Кроме того, практика применения этой статьи в России до настоящего момента отсутствует, поэтому перспективы дела оценить затруднительно. С другой стороны, обстоятельств сравнимого масштаба в нашей стране еще не наступало – возможно, в скором времени суды начнут ее применять.
Закон также предусматривает в ст. 417 ГК РФ, что «обязательство прекращается (полностью или в части) в случае издания органом государственной власти акта, делающего невозможным его исполнение».
Данная мера может оказаться актуальной для малого и среднего бизнеса в контексте указа Мэра Москвы от 29 марта 2020 г. № 34-УМ, приостанавливающего деятельность, в частности, объектов розничной торговли. Например, арендодателем или арендатором может быть поставлен вопрос о прекращении обязательств по предоставлению в аренду нежилого помещения - с одной стороны, и уплаты арендной платы - с другой стороны за месяцы, в которых действовали ограничительные санитарные меры.
2. Как обеспечить безопасность и правила игры игрокам рынка недвижимости и регулирующим органам? Какую ответственность несут арендодатель и арендатор в случае выявления неблагоприятных инцидентов в офисных помещениях?
Полагаем, что для обеспечения безопасности и стабильных правил игры участникам рынка недвижимости и регулирующим органам следует задуматься о широком введении мер экономической поддержки. Такими мерами могут быть временные налоговые льготы, каникулы, отсрочки по уплате обязательных платежей и социальных взносов. Государство также могло бы поддержать участников оборота льготными кредитами, субсидированием платежей по обязательствам перед банками, что позволило бы многим избежать неприятного исхода.
Кроме того, для участников рынка коммерческой недвижимости весьма полезным могут оказаться также освобождения работодателей от выплат по больничным листам в первые три дня временной нетрудоспособности с возложением этих обязанностей на Фонд Социального Страхования, временные меры по компенсации утраченного заработка работникам, которые не могут работать удалённо. Это позволит участникам оборота безболезненно сократить расходы на оплату труда, одновременно не осуществляя сокращений, которые могут оказаться дополнительными единовременными издержками по выплате выходных пособий.
В отношении ответственности – в контексте вспышки COVID-19 следует в первую очередь помнить о статье 6.3. КоАП РФ, которая устанавливает наказание за нарушение законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения (например, работа в нарушение запрета, наложенного государственным санитарным врачом). Для юридических лиц в настоящий момент предусмотрена ответственность от 10 до 20 тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток. Следует также внимательно следить за возможными будущими изменениями этой статьи.
3. Какой договор аренды может защитить арендатора в дальнейшем в случае изменения бизнес-процессов?
По нашим наблюдениям, после кризисов 2008 и 2014 годов на рынке аренды коммерческой недвижимости стала распространённой практика постановки размера арендной платы в зависимость от величины выручки. Полагаем, что теперь целесообразным может быть расширение вариативности в договорных взаимоотношениях арендодателей и арендаторов. Возможно, участникам рынка следует предусматривать случаи временного освобождения арендаторов от уплаты арендной платы, механизм компенсации арендодателя после такого освобождения, основания и порядок применения таких льготных мер. Стороны также могут, к примеру, договариваться об оформлении страхования от убытков на случай эпидемий или иных обстоятельств, временно лишающих возможности вести коммерческую деятельность.
Вдобавок к этому, следует внимательно относиться к разделу договора аренды, регулирующего форс-мажор. Следует подробнее описывать, какие обстоятельства стороны договорились считать форс-мажорными, каков порядок их подтверждения между сторонами и каковы договорные последствия.
4. Какие факторы обеспечат стабильный бизнес в офисной недвижимости с позиции инвесторов и девелоперов?
Полагаем, что стабильность бизнеса в офисной недвижимости для арендодателей может быть обеспечена путем введения льготных мер по отсрочке или временному освобождению от платежей, которые являются постоянными издержками для инвесторов и девелоперами. Например, арендодателям и девелоперам помогла бы более четкая конкретизация и расширение мер по налоговым каникулам по имущественным налогам, льготы и отсрочки по уплате арендных платежей за землю. Полезным может оказаться и введение временных льгот по уплате НДС.
Также, свою роль может сыграть фактор готовности объединений инвесторов и девелоперов к коллективному отстаиванию своих экономических интересов. Например, арендодатели и застройщики могли бы использовать действующие организации – такие как профильные ассоциации, торгово-промышленные палаты, региональные объединения работодателей, Российский Союз Промышленников и Предпринимателей – для координации между собой и конструктивного диалога с властями. Это может позволить инвесторам и девелоперам получить от государства именно те меры поддержки, в которых они нуждаются в наибольшей степени.
