Приняты поправки в общую часть Гражданского кодекса РФ о недвижимых вещах

1. Устанавливается, что здания и сооружения создаются в результате строительства. Данное уточнение направлено на пресечение практики признания недвижимыми вещами таких объектов, как выгребные ямы, замощение участка и т.д. 
   
   
2. В Гражданский кодекс РФ включены нормы о правовом статусе общего имущества собственников помещений в здании (сооружении).
   
   Ранее закон напрямую регулировал только правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, который по аналогии применялся к общему имуществу в нежилых зданиях (сооружениях).
   Согласно новым нормам общее имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений (машино-мест) в здании (сооружении). К общему имуществу может относиться и земельный участок, на котором расположено здание (сооружение). При этом в случае сноса либо разрушения здания или сооружения за собственниками помещений (машино-мест) сохраняется право общей долевой собственности на общий земельный участок. Кроме того, поправками определен порядок предоставления отдельных элементов общего имущества в пользование третьим лицам: это происходит по решению, принятому двумя третями голосов собственников помещений, машино-мест в здании или сооружении.
   
   
3. Предусмотрено, что образование помещений и машино-мест в объектах незавершенного строительства не допускается.
   
   
4. Закрепляется возможность передачи во временное владение и пользование отдельных помещений в здании, сооружении или иных его частей (в том числе частей помещения). 
   

   Аренда частей объектов недвижимости давно распространена на практике, но в Гражданском кодексе РФ соответствующее регулирование ранее отсутствовало.

5. В качестве общего правила устанавливается, что право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у собственника земельного участка, на котором расположены указанные объекты, либо у лица, которому находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен для создания этих объектов.
   
   Данная норма отражает и развивает давно существующий в земельном законодательстве принцип единства судьбы земельного участка и возведенных на нем объектов недвижимости, призвана упорядочить гражданский оборот недвижимых вещей. Однако, формулируя универсальное правило о возникновении права собственности на созданные здания, сооружения и т.д. у собственника участка, принятые поправки предусматривают, что договором может быть установлено иное. Таким образом, закон, несмотря на изменения, сохраняет возможность разделения правового статуса земельного участка и объектов недвижимости на нем, что не способствует стабильности гражданского оборота и построению сбалансированной системы прав на недвижимое имущество. 
6. Урегулирован порядок использования чужого земельного участка собственником здания или сооружения, находящихся на таком участке. Если конкретные условия пользования земельным участком не установлены законом или договором с собственником участка, собственник здания или сооружения вправе пользоваться данным земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения ему доступа к принадлежащему ему зданию (сооружению).
   
   
7. Установлено, что случайная гибель здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, по общему правилу, не влечет прекращения права собственника этих здания или сооружения на пользование землей. Собственник погибшего объекта имеет право его восстановить. Приступить к восстановлению необходимо в течение 5 лет, в дальнейшем соответствующее право утрачивается.
   
   
8. Введены нормы, направленные на пресечение бесхозяйственного отношения собственников к принадлежащим им объектам. Если собственник помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно содержит помещение, допуская его разрушение, уполномоченный орган может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения, также назначить соразмерный срок для ремонта. Если собственник после предупреждения продолжит нарушать права и интересы соседей или использовать помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску уполномоченного органа может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
   
   
9. Уточняются нормы об обращении в собственность бесхозяйных линейных объектов. В отличие от других объектов недвижимости, в отношении линейных объектов обратиться в суд за признанием права муниципальной собственности уполномоченный орган может уже через 3 месяца после постановки такого бесхозяйного линейного объекта на учет. Кроме того, правом обратиться с заявлением о принятии на учет бесхозяйных линейных объектов, наряду с муниципальными органами, теперь наделены также лица, обязанные в соответствии с законом осуществлять эксплуатацию таких линейных объектов. Эти лица также могут обратиться в суд с требованием о признании их права собственности на бесхозяйные линейные объекты.
   
   Закон принят в рамках реализации Концепции развития гражданского законодательства РФ[1], однако, за время обсуждения в законодательном органе предложенные поправки были существенно переработаны. В итоговой редакции закона было решено отказаться от введения в Гражданский кодекс РФ широкого набора новых для российского правопорядка ограниченных вещных прав, а также отойти от принципа единого объекта недвижимости - земельного участка с находящимися на нем зданиями и сооружениями. В итоге принятые изменения, в основном, нормативно закрепляют те решения, которые давно сформировались в правоприменительной практике.

О чем подумать, что сделать

Принятые изменения затрагивают широкий круг участников гражданского оборота. Рекомендуем ознакомиться с новыми нормами и учитывать их в текущей хозяйственной деятельности, применять при осуществлении и планировании сделок с недвижимостью, подготовке правовых позиций по спорам о правах на недвижимое имущество.

Помощь консультанта

Специалисты «Пепеляев Групп» предоставляют полный спектр юридических услуг в сфере недвижимости и строительства, консультируют по вопросам, связанным с изменением гражданского законодательства, и оказывают комплексную правовую поддержку собственникам и владельцам объектов недвижимости.