Нельзя отменить разрешение на ввод в экплуатацию зарегистрированной недвижимости

Юридическая компания «Пепеляев Групп» сообщает, что Конституционный Суд РФ принял Постановление[1], направленное на защиту добросовестных правообладателей объектов недвижимости, введенных в эксплуатацию с нарушениями закона.

В рассматриваемом деле администрация муниципального района отменила собственное разрешение на ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома (со встроенным кафе и производственными помещениями, далее – Здание), выданное более 10 лет назад. При этом право собственности на Здание было зарегистрировано в ЕГРН.

Конституционный Суд РФ напомнил, что законодательство не предусматривает возможность самостоятельной отмены органами местного самоуправления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после государственной регистрации права собственности на объект в ЕГРН.

Споры собственников и местной организации

Разрешение на ввод Здания в эксплуатацию было выдано в 2009 г. Оно послужило основанием для внесения записи о правах на Здание в ЕГРН. После этого право собственности на Здание перешло новым собственникам. В 2020 г. местная администрация выявила несоответствия требованиям проектной документации, нарушения градостроительных норм и правил, отменила разрешение на ввод в эксплуатацию и обратилась в суд с требованием о признании Здания самовольной постройкой.

Собственники безуспешно обжаловали отмену разрешения на ввод в эксплуатацию в суде, после чего обратились в Конституционный Суд РФ.

Спор возник из-за неясности границ муниципального самоконтроля. Органы местного самоуправления обладают широкими полномочиями по отмене своих индивидуальных правовых актов, в том числе и о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию (п. 1 ст. 48 Закона № 131-ФЗ[2]). Формально неограниченное административное усмотрение вступает в противоречие с требованиями об оспаривании зарегистрированного в ЕГРН права исключительно в судебном порядке (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ).

Аналогичная проблема существует и на уровне судебной практики: некоторые суды отменяли разрешения на ввод в эксплуатацию в случае регистрации права в ЕГРН, что серьезно затрагивало интересы собственников.

Позиция Конституционного Суда РФ

Постановление Конституционного Суда РФ значительно повышает правовую определенность для правообладателей недвижимости. В частности, Конституционный Суд РФ уточнил, что:

• в любом случае решение об отмене собственных муниципальных актов должно быть обоснованным и не нарушать прав граждан (п. 37 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2022), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.06.2022).

• отмена разрешения на ввод в эксплуатацию такие права как раз нарушает: в частности, постройка может быть признана самовольной (ст. 222 ГК РФ), за её эксплуатацию может быть наложен штраф (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ).

• возложение таких рисков на правообладателей – которые не могли и не должны были знать о том, что при выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию были допущены нарушения, – не отвечает критериям разумности и справедливости.

О чем подумать, что сделать

Конституционный Суд РФ, указав на недопустимость произвольной отмены решения о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, увеличивает стабильность правового положения правообладателей. Несмотря на это, рекомендуем проводить детальную юридическую проверку перед строительством или приобретением объекта недвижимости, чтобы, помимо прочего, избежать оспаривания выданных разрешений на ввод в эксплуатацию.

Помощь консультанта

Специалисты «Пепеляев Групп» оказывают всестороннюю юридическую поддержку сторонам сделок с недвижимостью.

[1] Постановление Конституционного Суда РФ от 09.11.2022 № 48-П.

[2] Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».