Госдума приняла закон, предоставляющий арендодателю ряд дополнительных прав в ситуации, когда арендатор является организацией торговли и (или) общественного питания и связан с недружественным государством/территорией

Юридическая компания «Пепеляев Групп» сообщает, что 28.06.2022 Государственной Думой ФС РФ принят Закон в соответствии с которым арендодателям помещений при определенных условиях предоставляется (i) право потребовать от арендаторов, которые связаны с недружественными государствами/территориями, оплату арендной платы в повышенном размере, а также (ii) право отказаться от договора аренды с такими арендаторами в одностороннем порядке.

Цель принятия Закона – защита российских арендодателей от невыплаты арендных платежей арендаторами, подконтрольными иностранным лицам, в связи с недружественными действиями ряда стран по отношению к России.

В настоящее время Закон находится на рассмотрении в Совете Федерации.

Согласно Закону,[1] арендодатель получает новые права по отношения к арендатору при совокупности следующих обстоятельств:

1. арендатор относится к организации торговли и (или) общественного питания;

2. арендатор находится прямо или косвенно под контролем[2] иностранного лица (иностранных лиц), связанного[3] с недружественным иностранным государством или территорией;[4]

3. в соответствии с договором аренды арендная плата (или ее часть) установлена в виде доли от полученных в результате использования арендованного имущества доходов (либо в ином виде, зависящем от результатов хозяйственной деятельности арендатора);

4. арендатор приостановил или прекратил использование арендуемого имущества для осуществления своей хозяйственной деятельности;

5. в результате такой приостановки или прекращения использования произошло существенное снижение размера арендной платы.

В указанной ситуации арендодатель вправе:

1. требовать внесения арендной платы за период приостановки (прекращения использования) арендуемого имущества в размере среднемесячной арендной платы, полученной за предыдущий период;[5] и

2. если арендатор отказался от исполнения указанного требования или фактически не выполнил его в течение 10 рабочих дней - отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке; а также

3. отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке, если арендатором не возобновлено использование арендованного имущества в течение 10 рабочих дней со дня получения арендатором требования об этом.

При этом важно отметить, что названные положения Закона о праве арендодателя отказаться от исполнения договора аренды (пункты «2» и «3») начнут применяться не сразу, а по истечении 60 дней после дня официального опубликования Закона.[6]

Существенным снижением размера арендной платы согласно Закону признается:

1. Если срок аренды начал течь до 01.01.2022: снижение размера арендной платы более чем на 50 % по сравнению с аналогичным периодом 2021 года (а если в 2021 году арендная плата в аналогичном периоде не
   вносилась, то по сравнению с размером среднемесячной арендной платы, полученной за 2021 год);

2. Если срок аренды начал течь в периоде с 01.01.2022: снижение ее размера более чем на 50 % по сравнению с размером среднемесячной арендной платы, рассчитанной за период до приостановления/прекращения использования арендуемого имущества.

Закон устанавливает, что в отношении арендодателя не применяются меры ответственности, связанные с указанным выше отказом арендодателя от исполнения договора аренды. В том числе, соответствующие меры ответственности, предусмотренные договором аренды.

Закон также устанавливает, что с даты прекращения контроля иностранного лица (иностранных лиц), связанного с недружественным государством/территорией, над арендатором указанное право на односторонний отказ от договора не подлежит применению.

Закон также уточняет, что договор аренды, заключенный до 25.02.2022 с арендатором – организацией торговли и/или общественного питания, не может быть расторгнут по инициативе арендодателя и в него не могут быть внесены изменения (в том числе, в судебном порядке) в случае, если:

1. арендатор, в отношении которого после 24.02.2022 прекращен контроль иностранного лица (лиц), связанного с недружественным иностранным государством/территорией, изменил свое фирменное наименование/коммерческое обозначение/товарный знак/знак обслуживания либо товарные знаки/знаки обслуживания своих товаров/работ/услуг; или

2. в отношении арендатора после 24.02.2022 прекращен контроль иностранного лица (лиц), связанного с недружественным иностранным государством/территорией, и установлен контроль российского юридического лица (лиц) или гражданина (граждан) РФ либо иностранного юридического лица (лиц), подконтрольного российскому юридическому лицу (лицам) или гражданину (гражданам) РФ.

О чем подумать, что сделать

Рекомендуем отслеживать вступление Закона в силу, внимательно ознакомиться с положениями Закона и учесть их при планировании деятельности в сфере торговли, общественного питания и сдачи помещений в аренду организациям торговли и общественного питания, в том числе при принятии решений о приостановке торговли (оказания услуг общественного питания) в арендуемых помещениях.

Помощь консультанта

Специалисты «Пепеляев Групп» готовы оказать юридическую поддержку компаниям по вопросам, связанным с истребованием повышенной арендной платы, предусмотренной Законом, а также с прекращением договоров аренды по основаниям, предусмотренным Законом.

---

[1] Пункт 2 ст. 5 Закона.

[2] Признаки нахождения под контролем определяются в соответствии со ст. 81 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах», со ст. 45 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

[3] Под «связанным» с недружественным государством (территорией) понимается, в том числе, лицо, которое имеет гражданство такого государства либо местом регистрации которого, местом преимущественного ведения хозяйственной деятельности которого или местом преимущественного извлечения прибыли от деятельности которого является такое государство (территория).

[4] Перечень недружественных иностранных государств и территорий утвержден Распоряжением Правительства РФ от 05.03.2022 № 430-р «Об утверждении перечня иностранных государств и территорий, совершающих недружественные действия в отношении Российской Федерации, российских юридических и физических лиц».

[5] За 2021 год или за период с января 2022 по 24 февраля 2022, если использование арендуемого имущества началось в периоде с 1 января 2022. При этом Закон не поясняет, как определять среднемесячную плату, если срок аренды начал течь после 23 февраля 2022 (то есть невозможно рассчитать среднемесячную арендную плату за период с января 2022 по 24 февраля 2022).

[6] Пункт 3 ст. 6 Закона.