Чрезвычайные меры поддержки экономики в сфере аренды

Юридическая компания «Пепеляев Групп» разъясняет юридические последствия государственных мер поддержки экономики для арендаторов и арендодателей в свете вспышки COVID-19

1 апреля 2020 года в Совете Федерации находится на рассмотрении законопроект («О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». После его подписания Президентом и официального опубликования в силу вступят предусмотренные им меры поддержки бизнеса, которые затронут, в том числе, арендаторов и арендодателей недвижимого имущества.

Согласно тексту проекта закона, арендатор получит два важных права:

Во-первых, обратиться к арендодателю за заключением дополнительного соглашения об отсрочке уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Арендодатель, в свою очередь, будет обязан заключить с арендатором соглашение, предусматривающее отсрочку, в течение 30 дней со дня обращения арендатора. Правительство в дальнейшем должно установить условия и сроки такой отсрочки.

Во-вторых - потребовать у арендодателя уменьшения арендной платы за период 2020 года. Это возможно, если из-за принятия органа государственной власти наступила невозможность использования имущества.

Обращаем ваше внимание, что данные меры касаются лишь договоров аренды, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Следует помнить, что вдобавок ко вновь введенным мерам, в некоторых ситуациях вспышка коронавирусной инфекции может оказаться основанием для изменения или расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК), а также для форс-мажора (401 ГК).

Обратите внимание: действие данного закона не ограничивается договорами аренды государственного и муниципального имущества. Описанные выше права предоставляются арендаторам вне зависимости от формы собственности на объект аренды.

О чем подумать, что сделать

Проанализируйте, введен ли органами государственной власти субъекта РФ, в котором находится ваше арендованное имущество, режим чрезвычайной ситуации или повышенной готовности. Уточните дату принятия соответствующего акта.

Если ваш договор аренды заключен до введения режима чрезвычайной ситуации или повышенной готовности, оцените целесообразность пользования мерами, предлагаемыми законопроектом. Помните о том, что Правительство РФ в дальнейшем внесет уточнения о порядке и условиях отсрочки арендной платы.

Если договор аренды заключен после принятия акта субъекта РФ, подумайте о применении иных, предусмотренных законодательством, механизмов – изменения или расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК) или о перспективах ссылки на форс-мажор (ст. 401 ГК).

Помощь консультанта

Специалисты «Пепеляев Групп» готовы помочь оценить те или иные обстоятельства и факты применительно к каждому конкретному обязательству, выработать позицию в отношении наиболее разумного поведения с учетом ситуации, оказать иную правовую поддержку, в том числе в рамках разрешения спорных ситуаций, в переговорах с контрагентами, в подготовке соглашений в текущих кризисных условиях.

Мы также готовы оказать комплексную правовую поддержку по сопровождению судебного разбирательства в арбитражных судах и судах общей юрисдикции всех уровней.