Без разрешения правительственной комиссии сделки с недвижимостью недействительны

Юридическая компания «Пепеляев Групп» сообщает, что Арбитражный суд Московского округаПостановление Арбитражного суда Московского округа от 23.10.2023 по делу № А41-101031/2022.
 подтвердил позицию апелляционного судаПостановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2023 по делу № А41-101031/2022.
, согласно которой договор купли-продажи недвижимости, заключенный в отсутствие разрешения Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации (далее – Правкомиссия), является недействительной сделкой.

Суть дела

ООО «Бауэр Технология» (далее – Общество), 100% доли в котором принадлежит немецкой компании, имело на праве собственности здание и три земельных участка. 19.08.2022 Общество заключило договор их купли-продажи с индивидуальным предпринимателем. Переход права собственности зарегистрирован 01.11.2022.

В скором времени в Обществе сменился генеральный директор. Полагая причинение ущерба из-за продажи имущества по заниженной цене, новое руководство обратилось в суд, требуя признать договор купли-продажи ничтожным и возвратить недвижимость.

Арбитражный суд Московской областиРешение Арбитражного суда Московской области от 11.05.2023 по делу № А41-101031/2022.
 в удовлетворении требований отказал, посчитав, что сделка одобрена общим собранием участников, совершена по рыночной цене и не причиняет ущерба Обществу. Суд также отверг доводы истца о необходимости получения разрешения Правкомиссии, а требование перечисления денежных средств на счет типа «С» оставил без внимания.

Принятое судом решение

Апелляционная инстанция отменила решение суда первой инстанции в части, признала договор купли-продажи недействительной сделкой из-за отсутствия разрешения Правкомиссии на ее совершение и применила последствия его недействительности в виде двусторонней реституции. Кассационный суд указанную позицию поддержал.

В обоснование принятого постановления суд указал, что:

• заключение договора купли-продажи, влекущего продажу недвижимого имущества лицом иностранного государства, совершающего в отношении российских юридических и физических лиц недружественные действия, резиденту РФ требует получения разрешения Правкомиссии;

• сделка, совершенная без разрешения Правкомиссии, нарушает требования п. 1 Указа Президента РФ от 01.03.2022 № 81 и п. 5 Указа Президента РФ от 05.03.2022 № 95;

• стороны знали об ограничениях, установленных вышеназванными Указами, поэтому при заключении договора они действовали недобросовестно, в обход закона, значит сделка недействительна на основании ст. 10 и 168 ГК РФ.

О чем подумать, что сделать

Позицию арбитражного суда округа следует учитывать при совершении сделок с лицами, связанными с «недружественными» государствамиТаковыми являются: члены Европейского союза, Великобритания, США, Швейцария, Япония и иные страны (Распоряжение Правительства РФ от 05.03.2022 № 430-р).
. Она демонстрирует необходимость получения разрешения Правкомиссии, учета позиции органов власти и практики судов. Иначе на сторону даже уже исполненного договора купли-продажи недвижимости может быть возложена обязанность вернуть контрагенту полученное по сделке.

Помощь консультанта

Специалисты «Пепеляев Групп» оказывают всестороннюю юридическую поддержку сторонам сделок с недвижимостью.

В спектр услуг «Пепеляев Групп», касающихся получения разрешений Правкомиссии, входит анализ необходимости получения разрешения на совершение или исполнение сделки, консультирование по вопросам юридических рисков, связанных с отсутствием разрешения Правкомиссии, подготовка документов, необходимых для подачи в Правкомиссию для получения её разрешения.