Утверждены критерии, при соответствии которым возможно привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов эскроу

Юридическая компания «Пепеляев Групп» сообщает, 1 мая 2019 г. вступает в силу Постановление Правительства РФ от 22.04.2019 № 480 (далее – Постановление № 480), устанавливающее критерии, при соответствии которым застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства без использования счетов эскроу.

Постановлением № 480 также утверждаются: методика определения соответствия проекта строительства[1] указанным критериям, и перечень документов, которые необходимо представить в орган, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства (далее – Контролирующий орган), для получения заключения, подтверждающего степень готовности проекта строительства.

Напомним, что 25.12.2018 вступили в силу поправки в Федеральный закон № 214-ФЗ[2], существенно изменяющие правила финансирования строительства объектов недвижимости за счет денежных средств участников долевого строительства[3]. Новое регулирование, в частности, предусматривает, что привлечение денежных средств указанных лиц допустимо при условии их размещения на счетах эскроу[4]. Условие о соответствующем порядке расчетов между застройщиком и дольщиком должно содержаться в договорах участия в долевом строительстве (далее – ДДУ), которые будут представлены на государственную регистрацию после 01.07.2019[5].

Вместе с тем указанное требование об использовании счетов эскроу не подлежит применению при соответствии проекта строительства критериям, указанным в Постановлении № 480, и подтверждении данного соответствия Контролирующим органом. Критериями являются:

• степень готовности проекта строительства;
• количество ДДУ, заключенных в отношении проекта строительства.

Соответствие указанным критериям подтверждается Контролирующим органом путем выдачи застройщику заключения о степени готовности проекта[6]. Подготовка заключения осуществляется Контролирующим органом в течение 15 рабочих дней со дня поступления в Контролирующий орган: а) заявления о готовности проекта строительства[7], подписанного застройщиком, с указанием расчета степени готовности проекта; и б) документов, подтверждающих соответствие проекта указанным критериям[8].

Степень готовности проекта строительства

По общему правилу, степень готовности проекта строительства должна составлять не менее 30%. Для отдельных проектов строительства данный показатель может составлять не менее 15% или 6%.

Степень готовности проекта строительства должна составлять не менее 15%, если соответствующий проект реализуется:

• в рамках заключенных застройщиком договоров о развитии застроенной территории, комплексном освоении территории или комплексном развитии территории;
• в рамках иных соглашений между застройщиком и органом государственной власти (органом местного самоуправления), если по условиям таких соглашений застройщик обязан передать в собственность публичного субъекта объекты социальной и/или инженерно-технической инфраструктуры, либо снести ветхое и аварийное жилье;
• в соответствии с градостроительным планом земельного участка или документацией по планировке территории, которые предусматривают строительство/реконструкцию объектов социальной, инженерно-технической инфраструктуры, предназначенных для размещения детских садов, школ, поликлиник.

Степень готовности проекта строительства должна составлять не менее 6%, если он реализуется:

• застройщиком, включенным в перечень системообразующих организаций РФ[9] или его дочерним обществом, а также контролируемым таким застройщиком лицом, при условии, что перечисленным лицам выданы разрешения на строительство многоквартирных домов общая площадь которых составляет не менее 4 млн. кв. м, и перечисленные лица привлекают денежные средства участников долевого строительства в отношении объектов, которые находятся на территории не менее чем четырех субъектов РФ;
• в соответствии с соглашением о завершении строительства объекта и исполнении обязательств застройщика перед гражданами, включенными в реестр пострадавших граждан, которое заключается между застройщиком и органом местного самоуправления, либо органом исполнительной власти субъекта РФ;
• лицом, которое приобрело права застройщика на проект строительства в порядке, предусмотренном ст. 201.15-1 и 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»[10];
• на земельном участке, права на который приобретены застройщиком по основаниям, установленным подп. 3 и 3.1 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ[11].

Расчет степени готовности проекта строительства производится по формуле, утвержденной Постановлением № 480, в которой учитываются фактически понесенные затраты на строительство и готовность конструктивных элементов всех объектов недвижимости, указанных в разрешении на строительство.

Расчет степени готовности исходя из фактически понесенных затрат на строительство выполняется застройщиком самостоятельно на основании данных бухгалтерского учета и представляется в Контролирующий орган с приложением регистров бухгалтерского учета и ежеквартальной отчетности, обосновывающих такой расчет.

Расчет степени готовности конструктивных элементов по общему правилу должен выполняться кадастровым инженером. При этом нормативным правовым актом субъекта РФ может быть установлено, что указанный расчет по выбору застройщика осуществляется либо кадастровым инженером, либо застройщиком самостоятельно. Расчет, выполненный застройщиком самостоятельно должен быть подтвержден органом исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченным на осуществление регионального государственного строительного надзора.

Количество ДДУ, заключенных в отношении проекта строительства

Количество заключенных ДДУ должно подтверждать реализацию участникам долевого строительства не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений, машино-мест, указанных в проектной декларации проекта строительства. Чтобы подтвердить данный показатель, застройщику необходимо представить в Контролирующий орган выписку из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных ДДУ. Оценка на соответствие данному критерию будет выполняться Контролирующим органом путем сопоставления данных Единого государственного реестра недвижимости с данными проектной декларации проекта строительства.

О чем подумать, что предпринять

В связи с принятием Постановления № 480 застройщикам рекомендуется оценить:

а) необходимость привлечения денежных средств участников долевого строительства без использования счетов эскроу;

б) при наличии указанной необходимости – соответствие реализуемых ими проектов строительства описанным выше критериям,

и в случае необходимости подготовить заявление о готовности проекта строительства и прилагаемые к нему документы. Подать указанные заявление и документы нужно в Контролирующий орган для получения заключения о степени готовности проекта.

Помощь консультанта

Специалисты компании «Пепеляев Групп» готовы оказать застройщикам всестороннюю юридическую поддержку при получении заключения о степени готовности проекта, а также обеспечить представление интересов застройщиков при взаимодействии с Контролирующим органом.