Дополнительные ограничения в отношении застройки территорий, прилегающих к объектам культурного наследия
Юридическая компания «Пепеляев Групп» сообщает, что с 3 октября 2016 г. вступают в силу изменения в законодательство об объектах культурного наследия, в соответствии с которыми вводится запрет на строительство и реконструкцию объектов капитального строительства вблизи объектов культурного наследия.
В соответствии с Федеральным законом от 05.04.2016 № 95-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и статью 15 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости» создается новый вид территории с особым регулированием – защитные зоны объектов культурного наследия. В границах создаваемых защитных зон запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов*.
Введение защитной зоны представляет собой временную меру, направленную на создание упрощенного механизма защиты историко-культурных территорий, в отношении которых отсутствуют утвержденные зоны охраны. Так, защитная зона прекращает существование со дня утверждения проекта зон охраны такого объекта культурного наследия (п. 6 ст. 34.1 Закона об ОКН в новой ред.).
Напомним, что в настоящий момент законодательство для целей охраны объектов культурного наследия в их исторической среде предусматривает возможность установления специальных зон охраны: (а) охранной зоны, (б) зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности, и (в) зоны охраняемого природного ландшафта.
Указанные зоны охраны представляют собой территории, в пределах которых устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий возможные виды осуществляемой деятельности. При этом состав (границы территории, конкретный режим) зон охраны устанавливаются уполномоченными органами на основании проектов зон охраны объектов культурного наследия, которые разрабатываются на основании материалов историко-архитектурных, историко-градостроительных и архивных исследований, а также с учетом результатов общественного обсуждения (п. 1, 4 ст. 34 Закона об ОКН, Положение о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ**).
Комментарий ПГ: Как видим, порядок установления зон охраны объектов культурного наследия представляет собой достаточно трудоемкую и длительную процедуру. В свою очередь защитные зоны устанавливаются автоматически со дня вступления в силу акта о включении объекта в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (далее – «Реестр»), а для ранее включенных объектов – с даты вступления в силу изменений в Закон об ОКН, т.е. с 3 октября 2016 г.
В соответствии с внесенными в Закон об ОКН изменениями границы защитных зон устанавливаются в зависимости от вида объекта культурного наследия (памятник или ансамбль), его нахождения на территории населенного пункта или за его пределами, и в зависимости от того, утверждены ли границы его (объекта) территории. Так границы защитных зон устанавливаются на расстоянии от 100 до 300 метров от внешних границ территории объекта культурного наследия (или его стен / общего контура).
В то же время законодатель определяет и объекты, в отношении которых защитная зона не устанавливается:
В Пояснительной записке к законопроекту об установлении защитных зон его авторы указали на то, что в настоящее время только около 15% от общего числа объектов культурного наследия обеспечено зонами охраны***. Если обратиться к сведениям общедоступной базы объектов культурного наследия, то в одной только Москве расположено более 6 000 объектов культурного наследия, внесенных в Реестр****. Принимая это во внимание сложно переоценить масштаб последствий данных изменений.
О чем подумать / что сделать
Для владельцев объектов недвижимости вблизи объектов культурного наследия, намеревающихся в ближайшее время проводить строительные (реконструктивные) работы, но пока по каким-либо причинам еще не оформивших разрешительную документацию, установление подобных ограничений делает затруднительным реализацию намеченных проектов. Представляется, что принятые изменения допускают два способа исключения запрета на проведение работ:
Однако если для первого способа уже действуют регламентирующие нормативные акты (см. выше), то в отношении альтернативного способа какой-либо порядок еще не утвержден.
Тем не менее, представляется, что реализация обоих способов может повлечь существенные временные и финансовые затраты, что может повлиять на сроки реализации и прибыльность девелоперских проектов.
В указанных обстоятельствах возрастает важность проведения соответствующей проверки приобретаемого объекта, а также необходимость учитывать возможные будущие расходы на согласования при структурировании сделки по приобретению объекта или планировании затрат на реализацию проекта.
Помощь консультанта
Юристы «Пепеляев Групп» готовы оказать юридическую помощь по проведению полноценной юридической проверки приобретаемого актива (due diligence), включающую оценку как вопросов градостроительных ограничений, так и иных обстоятельств, которые могут повлиять на привлекательность реализации проекта. Мы также готовы оказать помощь в структурировании сделок с учетом результатов проведенной проверки и подготовку необходимых документов.
Наши специалисты обладают большим опытом сопровождения сделок, оказывая весь спектр квалифицированной юридической помощи.
В соответствии с Федеральным законом от 05.04.2016 № 95-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и статью 15 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости» создается новый вид территории с особым регулированием – защитные зоны объектов культурного наследия. В границах создаваемых защитных зон запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов*.
Введение защитной зоны представляет собой временную меру, направленную на создание упрощенного механизма защиты историко-культурных территорий, в отношении которых отсутствуют утвержденные зоны охраны. Так, защитная зона прекращает существование со дня утверждения проекта зон охраны такого объекта культурного наследия (п. 6 ст. 34.1 Закона об ОКН в новой ред.).
Напомним, что в настоящий момент законодательство для целей охраны объектов культурного наследия в их исторической среде предусматривает возможность установления специальных зон охраны: (а) охранной зоны, (б) зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности, и (в) зоны охраняемого природного ландшафта.
Указанные зоны охраны представляют собой территории, в пределах которых устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий возможные виды осуществляемой деятельности. При этом состав (границы территории, конкретный режим) зон охраны устанавливаются уполномоченными органами на основании проектов зон охраны объектов культурного наследия, которые разрабатываются на основании материалов историко-архитектурных, историко-градостроительных и архивных исследований, а также с учетом результатов общественного обсуждения (п. 1, 4 ст. 34 Закона об ОКН, Положение о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ**).
Комментарий ПГ: Как видим, порядок установления зон охраны объектов культурного наследия представляет собой достаточно трудоемкую и длительную процедуру. В свою очередь защитные зоны устанавливаются автоматически со дня вступления в силу акта о включении объекта в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (далее – «Реестр»), а для ранее включенных объектов – с даты вступления в силу изменений в Закон об ОКН, т.е. с 3 октября 2016 г.
В соответствии с внесенными в Закон об ОКН изменениями границы защитных зон устанавливаются в зависимости от вида объекта культурного наследия (памятник или ансамбль), его нахождения на территории населенного пункта или за его пределами, и в зависимости от того, утверждены ли границы его (объекта) территории. Так границы защитных зон устанавливаются на расстоянии от 100 до 300 метров от внешних границ территории объекта культурного наследия (или его стен / общего контура).
В то же время законодатель определяет и объекты, в отношении которых защитная зона не устанавливается:
- объекты археологического наследия;
- некрополи (и захоронения, расположенные в их границах);
- произведения монументального искусства;
- объекты культурного наследия, включенные в реестр, но находящихся в границах зон охраны другого объекта либо в границах объединенной зоны охраны объекта;
- памятники и ансамбли в границах достопримечательных мест, для которых уже установлены требования к осуществлению деятельности.
О чем подумать / что сделать
Для владельцев объектов недвижимости вблизи объектов культурного наследия, намеревающихся в ближайшее время проводить строительные (реконструктивные) работы, но пока по каким-либо причинам еще не оформивших разрешительную документацию, установление подобных ограничений делает затруднительным реализацию намеченных проектов. Представляется, что принятые изменения допускают два способа исключения запрета на проведение работ:
- самостоятельная разработка и согласование с уполномоченными органами проекта зоны охраны соответствующего (соответствующих) объектов культурного наследия;
- согласование с уполномоченными органами индивидуального изменения границ автоматически установленной защитной зоны (на основании историко-культурной экспертизы).
Тем не менее, представляется, что реализация обоих способов может повлечь существенные временные и финансовые затраты, что может повлиять на сроки реализации и прибыльность девелоперских проектов.
В указанных обстоятельствах возрастает важность проведения соответствующей проверки приобретаемого объекта, а также необходимость учитывать возможные будущие расходы на согласования при структурировании сделки по приобретению объекта или планировании затрат на реализацию проекта.
Помощь консультанта
Юристы «Пепеляев Групп» готовы оказать юридическую помощь по проведению полноценной юридической проверки приобретаемого актива (due diligence), включающую оценку как вопросов градостроительных ограничений, так и иных обстоятельств, которые могут повлиять на привлекательность реализации проекта. Мы также готовы оказать помощь в структурировании сделок с учетом результатов проведенной проверки и подготовку необходимых документов.
Наши специалисты обладают большим опытом сопровождения сделок, оказывая весь спектр квалифицированной юридической помощи.
-----
* В соответствии с п. 1 ст. 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – «Закон об ОКН») (в новой ред.).
** Утверждено Постановлением Правительства РФ от 12.09.2015 № 972.
*** См. Пояснительную записку к законопроекту № 682357-6, подготовленную Комитетом Госдумы по культуре, http://asozd2.duma.gov.ru/.
**** См. Портал открытых данных Правительства Москвы http://data.mos.ru/opendata/7702155262-obekty-kulturnogo-naslediya-i-vyyavlennye-obekty-kulturnogo-naslediya Если Вы заметили ошибку или опечатку, выделите ее и нажмите CTRL+Q
